Có cảm giác đang nhầm lẫn

Tuần qua, hội thảo đầu tiên để góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp tổ chức, với sự tham dự của gần 300 đại diện doanh nghiệpvà chuyên gia.

Tại đây, liền trong 3 tiếng, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà (cơ quan chủ trì soạn thảo) đã chăm chú lắng nghe, trao đổi lại một số vấn đề được nhiều đại biểu quan tâm.

Dù mới chỉ nghiên cứu vài ngày, song các chuyên gia về pháp luật và các doanh nhânđều thể hiện sự quan tâm đặc biệt đến việc sửa đổi đạo luật quan trọng này, tham gia ý kiến từ những vấn đề chung đến các quy định cụ thể.

Sự quan tâm này cũng rất dễ hiểu, bởi như khái quát của Chủ tịch VCCI Phạm Tấn Công, thủ tục về đất đai đang rất phức tạp, tạo ra chi phí lớn cho doanh nghiệp. Mâu thuẫn, chồng chéo trong quy định về đất đai đã làm tăng chi phí của doanh nghiệp, làm đình trệ nhiều dự án.

Thấu hiểu điều này, Bộ trưởng Trần Hồng Hà bày tỏ mong muốn được nghe ý kiến các chuyên gia, doanh nhân để trả lời thật tốt các câu hỏi làm thế nào cho giá đất sát giá thị trường, làm sao để chuyển trọng tâm từ quản lý bằng các công cụ hành chính sang sử dụng hiệu quả các công cụ kinh tếmà vẫn đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp...

“Các vị thấy bất cứ quy định nào chưa tốt tại Dự thảo thì hãy góp ý, trên tinh thần ích nước, lợi nhà. Ban Soạn thảo luôn luôn lắng nghe, không có hạn chế nào trong góp ý cả, khi đã lắng nghe nhau, thì sẽ tìm ra được giải pháp tốt nhất có thể”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà bày tỏ.

Đánh giá rất cao tinh thần cầu thị của Bộ trưởng, song các tham luận gửi đến hội thảo và các phát biểu trực tiếp cho thấy, còn không ít quy định hoặc là khó hiểu, hoặc là còn thiếu, thậm chí là nhầm lẫn.

Luật sư Dương Đăng Huệ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật dân sự (Bộ Tư pháp) nói rằng, ông “có cảm giác Dự thảo chưa phân biệt được rành rọt sự khác nhau về quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của người sử dụng đất”, trong khi đây là “đại vấn đề”.

Ông Huệ lấy ví dụ khoản 7, Điều 3 (Giải thích từ ngữ) của Dự thảo luật quy định: Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

Nêu thêm một số điều khoản tương tự khác, ông Huệ cho rằng, Dự thảo đang có sự lẫn lộn về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu toàn dân về đất đai.

“Phải phân biệt rất rõ quyền sở hữu về đất đai là thuộc về nhân dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; còn đối với các tổ chức và cá nhân sau khi được Nhà nước giao đất, thì đồng thời được giao quyền sử dụng đất”, ông Huệ góp ý.

Vẫn lo về giá

Nội dung được nhiều ý kiến tham gia là quy định liên quan đến giá đất.

Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn, Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sảnViệt Nam cho rằng, nhiều vụ việc vi phạm dẫn đến mất cả cán bộ thời gian qua có nguyên nhân từ những bất cập trong xác định giá đất.

“Cùng một thửa đất, hôm trước được đền bù một giá, nhưng hôm sau quay lại phải mất rất nhiều tiền mới mua lại được, lợi ích các bên không được giải quyết hài hoà”, ông Tuấn bày tỏ quan điểm.

Nhưng, vị doanh nhân này cũng nhận định, nếu tính giá đất cụ thể để đền bù cho người dân khi thu hồi thì cũng sẽ rất khó. Vì thế, lần sửa đổi này nên tính đến việc xây dựng cơ chế cho người bị thu hồi đất được tham gia dự án với tư cách là cổ đông, Nhà nước cũng sẽ trực tiếp tham gia dự án với tư cách cổ đông.

Với phương án này, cả người dân và Nhà nước đều được hưởng lợi từ dự án. Nếu triển khai theo cơ chế này, thì cả người dân và nhà đầu tưcùng xây dựng được cơ chế win - win. “Điều này cũng sẽ giúp cho tiến độ dự án được đẩy nhanh hơn”, ông Tuấn nói.

Góp ý về định giá đất, PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế (Đại học Luật Hà Nội) kiên trì quan điểm mà ông đã nêu từ lần sửa đổi Luật Đất đai trước nữa (năm 2013), đó là cần cơ quan quản lý giá đất độc lập với chính quyền.

Hiện tại, Dự thảo luật quy định UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND tỉnh tổ chức việc xác định giá. Trong quá trình thực hiện, cơ quan định giá đất cấp tỉnh thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan định giá đất cấp tỉnh trình Hội đồng Thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.

Hội đồng Thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh giúp Hội đồng Thẩm định tổ chức thẩm định giá đất, được thuê tư vấn thẩm định lại kết quả xác định giá đất cụ thể.

Ông Tuyến bình luận, những quy định nêu trên chưa có sự đổi mới so với luật hiện hành. Trong khi đó, tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, quy định về giá đất cụ thể đã không thành công. Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất không nhận được sự đồng thuận của nhiều người. Tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm khoảng 60% các vụ khiếu nại của người dân do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Một trong những nguyên nhân của tình trạng trên là UBND cấp tỉnh có nhiều quyền như giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất. Như vậy khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi.

Từ phân tích đó, ông Tuyến góp ý, Dự thảo cần quy định cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh (độc lập với UBND cấp tỉnh) quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Hồi âm các góp ý, Bộ trưởng Trần Hồng Hà nói, định giá đất là vấn đề rất mấu chốt của Dự thảo luật. Việc xác định giá đất, theo Bộ trưởng, cũng không phải quá khó khăn, quan trọng là cần có cơ sở dữ liệu về đất đai. Làm được điều đó thì giá đất có thể thể hiện đến từng thửa đất, theo từng thời điểm trước quy hoạch, sau quy hoạch, sau khi xây dựng kết cấu hạ tầng.

Không đủ điều kiện để hồi âm chi tiết từng ý kiến, song Bộ trưởng Trần Hồng Hà khẳng định, rất nhiều ý kiến có chất lượng có thể tiếp thu được ngay. Ông cũng nhờ VCCI cung cấp số điện thoại của mình cho các chuyên gia để có thể tiếp nhận thường xuyên hơn những góp ý trong quá trình hoàn thiện dự thảo luật rất quan trọng này.