Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa gửi văn bản đến ban Thường vụ Quốc hội xem xét bổ sung quy địnhbảo hiểm nghĩa vụ tài chínhcủa chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà theo đúng tiến độ đã cam kết trong nội dung bản Dự thảo 5 Luật Kinh doanhbảo hiểm sửa đổi.

Theo đó, bảo hiểm này sẽ thực hiện đối với hoạt động bán nhà hình thành trong tương lai, chào bán khi đang xây dựng hay đơn giản gọi là "bán nhà trên giấy".

HoREA nhận thấy, trong thị trường bất động sản, khách hàng thường là “bên yếu thế”, nhất là khách hàng mua nhà để ở, hoặc là nhà đầu tư nhỏ lẻ. Trong khi đó, chủ đầu tư dự án bất động sản thường là “bên có lợi thế”. 

Hiện nay, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng khi mua bất động sản (nhà, công trình xây dựng) hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có nêu quy định “chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Đây là quy định bắt buộc “chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Điều đó có nghĩa là chủ đầu tư dự án bất động sảntrước khi bán, cho thuê nhà ở tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với khách hàng, nhà băng sẽ đứng ra bồi thường cho người mua theo cam kết trong hợp đồng.

Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng trên thực tế việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng nhiều năm qua chưa đạt hiệu quả mà cần bổ sung thêm biện pháp "bảo hiểm rủi ro" cho khách hàng mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, theo HoREA, khi thực hiện bảo lãnh ngân hàng, chủ đầu tư bị giảm nguồn vốn tín dụng có thể được vay. Ví dụ, doanh nghiệp A có hạn mức tín dụng 1.000 tỷ đồng, nếu đã thực hiện bảo lãnh ngân hàng với giá trị 150 tỷ đồng (tương đương 15% hạn mức tín dụng) thì chỉ còn được vay tối đa 850 tỷ đồng. 

Đồng thời, để có được bảo lãnh ngân hàng, chủ đầu tư phải thực hiện biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó có biện pháp có tiền ký quỹ hoặc thế chấp tài sản theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015.

Trong khi đó, nếu thực hiện cơ chế bảo hiểm rủi ro cho khách hàng mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ phải trả phí bảo hiểm cho doanh nghiệp bảo hiểm theo thỏa thuận của Hợp đồng bảo hiểm.

Cũng cần lưu ý rằng, những biện pháp bảo hiểm rủi ro này do các doanh nghiệp bảo hiểm thực hiện ngoài hệ thống tổ chức tín dụng, theo phương thức xã hội hóa sẽ góp phần giảm tải áp lực cho hệ thống ngân hàng và tổ chức tín dụng.

Vì thế, HoREA cho rằng bổ sung thêm biện pháp bảo hiểm rủi ro cho khách hàng mua, thuê mua nhà trên giấy là cần thiết, sẽ giúp tăng thêm sự phòng vệ cho người mua nhà hình thành trong tương lai - vốn là đối tượng yếu thế hơn.