Người mua nhà mong muốn các dự án BĐS có bảo lãnh tiến độ để được yên tâm hơn trong quá trình mua nhà. (Ảnh: Hoài Anh)

Nhiều vướng mắc

Được mở bán lần đầu tiên vào cuối tháng 7-2015,ênhvênhbảolãnhbấtđộngsảkq ecuador dự án Imperia Garden “Vườn trong phố” trên đường Nguyễn Huy Tưởng (quận Thanh Xuân, Hà Nội) vẫn chưa có bảo lãnh của ngân hàng dành cho nhà ở hình thành trong tương lai. Khi được hỏi về vấn đề này, một nhân viên bán hàng của Sàn giao dịch BĐS Vpland, đơn vị phân phối căn hộ của dự án Imperia Garden cho hay, hiện nay dự án đang trong quá trình thực hiện thủ tục với ngân hàng để thực hiện bảo lãnh.

Tại dự án chung cư New Horizon City, 87 Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai, hoạt động tư vấn, bán hàng, giao dịch vẫn diễn ra, dù dự án này chưa được ngân hàng bảo lãnh. Theo nhân viên tư vấn, hiện nay dự án chưa có bảo lãnh, nhưng ngân hàng BIDV được quyền bảo lãnh cho dự án này nên khách hàng mua nhà không có bảo lãnh cũng hoàn toàn yên tâm.

Tương tự, dự án Habeco (quận Hoàng Mai) hiện vẫn chưa có bảo lãnh ngân hàng. Một nhân viên môi giới của Công ty Đất xanh miền Bắc, nhà phân phối dự án Habeco cho biết, mặc dù chưa có bảo lãnh ngân hàng nhưng nhiều người vẫn tìm hiểu mua căn hộ tại dự án này. Trước những lo ngại của khách hàng về sự an toàn của khoản vốn khi dự án chưa có bảo lãnh, nhân viên này trấn an: “Hiện tại trên Hà Nội chưa có dự án nào có bảo lãnh của ngân hàng”.

Thực tế, theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong 2 tháng qua, chỉ riêng tại thị trường Hà Nội đã có hàng chục dự án triển khai bán hàng, tăng hơn 10% so với tháng trước đó, tuy nhiên, hiện chưa có thống kê về dự án BĐS nào đã được ngân hàng bảo lãnh. Lý giải về vấn đề chưa thấy có dự án nào được ngân hàng đứng ra bảo lãnh, trong khi các giao dịch vẫn tiếp diễn mà không có cơ quan nào kiểm soát, Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico cho rằng, có thể ngân hàng chỉ mới hứa hẹn cam kết về nguyên tắc là sẽ bảo lãnh chứ chưa thể hiện bằng thư hay hợp đồng bảo lãnh. Bên cạnh đó, nhiều dự án ở ranh giới giữa Luật cũ và Luật mới, tức là trước 1-7-2015 đã mở bán một phần dự án, sau 1-7 mở bán tiếp phần còn lại và cứ áp dụng theo Luật cũ, bởi chưa có văn bản hướng dẫn đối với những trường hợp này.

Nghị định mới không đề cập

Hiện nay quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai chỉ có duy nhất 2 văn bản hướng dẫn là Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 và Thông tư 07/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực từ 9-8-2015. Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, hiện nay cả hai văn bản này còn nhiều bất cập.

Luật Kinh doanh BĐS 2014 (sửa đổi) quy định muốn bán nhà hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh trước của ngân hàng. Thế nhưng, Luật Các tổ chức tín dụng 2010 quy định mức trần mà ngân hàng cấp cho một DN không được quá 15% vốn tự có của ngân hàng. Luật này ra đời năm 2010, khi đó chưa có loại hình bảo lãnh cho nhà ở hình thành trong tương lai, trong khi đó đây là loại hình hoàn toàn mới với đặc thù có giá trị lớn. Bên cạnh đó, DN cũng phải huy động vốn theo tiến độ thanh toán trong hợp đồng, nếu không có phương thức bảo lãnh thích hợp với phương thức thanh toán đối với BĐS hình thành trong tương lai mà bắt DN phải bỏ ngay một số tiền lớn để ký quỹ thì vô lý. Tuy nhiên, theo ông Châu, bây giờ cũng chưa thể sửa luật, nên chưa có thể có thêm tỷ lệ trần cho hoạt động bảo lãnh tín dụng loại hình nhà ở này”, ông Châu phân tích.

Theo ông Châu, điều kiện mà ngân hàng đang áp dụng với bảo lãnh tín dụng hiện nay là các DN phải có tiền tương đương với giá trị bảo lãnh. Trong khi để ký quỹ đối với dự án BĐS có giá trị cao (hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng), vậy DN BDS làm sao có số tiền lớn như vậy để ký quỹ? Nếu không có tiền mặt để ký quỹ thì DN cần có là tài sản đảm bảo, nhưng cũng phải là tài sản có giá trị cao hơn 1,3 lần so với số tiền cần ký quỹ thì mới phát hành bảo lãnh. Trong khi đó DN đã đầu tư hết tiền vào các dự án.

Bên cạnh đó, tài sản nhà ở hình trong tương lai bán cho khách hàng về nguyên tắc phải giải chấp rồi mới được bán cho khách và không thể lấy dự án đó để thế chấp cho hợp đồng bán nhà nhà ở hình thành trong tương lai được. Một số DN vừa rồi đang thế chấp mà bán cho khách hàng là vi phạm pháp luật. Với những bất cập như vậy, “bảo lãnh là bất khả thi đối với DN cũng như đối với ngân hàng”, ông Châu nhấn mạnh.

Chưa kể, hiện nay vẫn còn vướng mắc trong thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, vì thế theo các chuyên gia, rất khó để thực hiện trên thực tế. Theo Luật sư Trương Thanh Đức, theo nguyên lý của bảo lãnh (quy định của Bộ luật Dân sự; quy định của ngành ngân hàng) thì không bảo lãnh chung chung mà phải bảo lãnh cho một đối tượng cụ thể. Điều đó có nghĩa là ngoài người bán nhà, ngân hàng, bắt buộc phải có đối tượng thứ 3 là người thụ hưởng bảo lãnh (người mua nhà). Tuy nhiên, vướng mắc ở chỗ, nếu chưa có hợp đồng mua bán nhà, ngân hàng sẽ không bảo lãnh, nhưng nếu không có bảo lãnh, người mua sẽ không mua nhà, Luật sư Trương Thanh Đức phân tích. Như vậy, việc bảo lãnh ngân hàng đang rơi vào bế tắc do sự vênh nhau trong các quy định về quy trình, thủ tục. Câu chuyện “quả trứng” hay “con gà” có trước vẫn chưa được giải quyết.

Trong khi hai văn bản hướng dẫn thực hiện bảo lãnh còn đang vướng mắc, việc thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai còn là con số 0 trong trĩnh thì DN, ngân hàng cũng như người dân trông chờ vào nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, mới đây Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS được ban hành ngày 10-9-2015 lại không hề đề cập tới nội dung bảo lãnh này. Theo ông Lê Hoàng Châu, “bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lại hiện rất rối rắm. Vì thế, tôi quan ngại rằng nếu các bên không ngồi lại với nhau để có đánh giá toàn diện thì quy định này rất nó khó đi vào cuộc sống”, ông Châu nhấn mạnh.

(责任编辑：Ngoại Hạng Anh)