Ngày 06/10/2019,ắtSàngiaodịchbấtđộngsảcá kèo bóng đá Hiệp hội bất động sảntỉnh Nghệ An và Tập đoàn dược phẩm Vimedimex ký kết hợp tác phân phối các dự ánbất động sản mang thương hiệu Vimefulland và chính thức khai trương ra mắt Sàn giao dịch bất động sản Vimefulland Online (Sàn Vimefulland Online), phân phối các dự án mang thương hiệu Vimefulland. Ông Trịnh Công Bách, Phó tổng giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Vimefulland Online chia sẻ nhân sự kiện này.

Thưa ông, Hệ thống giao dịch trên Sàn Vimefulland Online được vận hành như thể nào?

Sàn Vimefulland Online là hệ thống giao dịch bất động sản trực tuyến dành cho các đối tượng là nhân viên kinh doanh, khách hàng, đại lý phân phối. Sàn Vimefulland Onlinelà một hệ thống thông tin liên kết trực tiếp với hệ thống bán hàng bất động sản, không đơn thuần là website quảng cáo bán hàng mà đảm bảo tương tác nhanh, đáp ứng được hàng ngàn người truy nhập cùng một thời điểm. Hệ thống giao dịch được bảo mật và không được tương tác trực tiếp với cơ sở dữ liệu.

Thứ nhất, đối với khách hàng: Khách hàng khi thực hiện mua nhà trực tiếp online, được cung cấp thông tin chính xác, trung thực, tức thời về tình hình dự án và các căn nhà khách hàng có thể đặt mua; được hiển thị đầy đủ các thông tin, chính sách bán hàng của từng dự án tại từng thời điểm; được xem giao dịch, quá trình tương tác với Sàn/Đại lý phân phối, từ lúc quan tâm đến sản phẩm nhà ở, giữ chỗ, đặt cọc, ký quỹ, ký hợp đồng và quá trình thanh toán;

Khác hàng được cấp một tài khoản khi có giao dịch mua nhà; thủ tục nhanh chóng, đơn giản và được chuẩn hóa trên hệ thống giao dịch; được bảo mật thông tin khách hàng đang quan tâm đến nhà ở, hoặc đã mua nhà từ các dự án trước đây.

Thứ hai, đối với nhân viên kinh doanh và đại lý phân phối: Hệ thống giao dịch giúp cho nhân viên kinh doanh và đại lý phân phối được cung cấp thông tin bảng hàng và cập nhật chính xác, kịp thời mọi lúc, mọi nơi; được xác định căn nhà bán tại thời điểm nào, căn nào đã bán, căn nào chưa bán, căn nào đang làm thủ tục, căn nào đang bị khóa trong từng dự án; biết được khách hàng nào đang quan tâm, để thúc đẩy hoàn thành giao dịch sớm với khách hàng;

Nhân viên kinh doanh được xem các chính sách bán hàng, kết quả bán hàng của chính mình cũng như đại lý phân phối được hưởng, khi giao dịch thành công với khách hàng; được hiển thị phí bán hàng trực tiếp trên các tài khoản của từng nhân viên kinh doanh, số tiền được nhận, số tiền đã thanh toán, số tiền chưa thanh toán, mà không cần đợi bất kỳ Sàn hay Đại lý phân phối thông báo;

Được hỗ trợ thủ tục đặt chỗ, đặt cọc, ký quỹ, ký hợp đồng trực tiếp trên hệ thống giao dịch, từ đó thúc đẩy công tác bán hàng và tương tác với khách hàng; được tìm kiếm thông tin dự án, chính sách bán hàng, thông tin khách hàng, cho từng nhân viên kinh doanh tiếp cận và giao dịch dễ dàng hơn; được tương tác trực tiếp trên hệ thống giao dịch, giảm thời gian làm thủ tục với khách hàng và các bộ phận quản trị của Sàn.

Còn về phát triển kênh phân phối thì sao, thưa ông?

Vimefulland đã phát triển kênh phân phối, góp phần trong việc thoả mãn nhu cầu của thị trường mục tiêu, làm cho sản phẩm nhà ở sẵn sàng có mặt trên thị trường, đúng lúc, đúng nơi và quan trọng hơn là làm tăng giá trị cảm nhận của khách hàng. Kênh phân phối cũng giúp Sàn hợp tác với các đại lý phân phối, đưa sản phẩm nhà ở đến với khách hàng một cách nhanh nhất và thuận tiện nhất. Hơn thế, trong môi trường cạnh tranh gay gắt hiện nay, kênh phân phối giúp Sàn tạo sự khác biệt về phân phối bất động sản và trở thành công cụ cạnh tranh đắc lực.

Thông qua kênh phân phối, sẽ củng cố mối quan hệ, áp dụng các khoản thưởng hay chiết khấu cho thành viên kênh và khách hàng. Quản lý kênh phân phối về mặt chiến lược liên quan đến xác lập các kế hoạch và chương trình hoạt động, đảm bảo sự hợp tác dài hạn của các thành viên kênh, nhằm đạt được các mục tiêu phân phối của Sàn.

Giúp nhà quản lý kênh phân phối, dự báo được những biến động của môi trường marketing, ảnh hưởng đến kênh phân phối, xây dựng những chiến lược quản lý phù hợp với hoàn cảnh của thị trường, tránh được những rủi ro và được phân chia thành kênh phân phối trực tiếp và kênh phân phối gián tiếp.Kênh phân phối trực tiếp (không cấp), đây là hình thức bán sản phẩm nhà ở trực tiếp đến khách hàng mua nhà, thông qua Sàn. Khách hàng mua nhà sẽ trực tiếp đến mua sản phẩm nhà ở của các Chủ đầu tưthông qua Sàn, với mức giá quy định trước.

Nhân viên môi giới là nhân viên kinh doanh của Sàn Vimefulland Online, thực hiện giới thiệu trực tiếp sản phẩm nhà ở của các chủ đầu tư, khi có sản phẩm mới, cũng như giới thiệu các sản phẩm nhà ở của các chủ đầu tư trước đây đến với khách hàng.

Kênh phân phối gián tiếp, được phân chia thành kênh phân phối một cấp và kênh phân phối hai cấp. Trong đó, kênh phân phối một cấp là hình thức bán sản phẩm nhà ở thông qua đại lý cấp 1 tại các tỉnh thành và trực tiếp ký hợp đồng phân phối với Sàn. Được phép đặt chỗ, đặt cọc, ký quỹ, ký hợp đồng mua bán của khách hàng với Sàn và được xem các thông tin về dự án, về sản phẩm nhà tại Sàn. Kênh phân phối hai cấp là kênh phân phối thực hiện bán sản phẩm nhà ở thông qua các đại lý phân phối cấp 1 và đại lý phân phối cấp 2 tại các tỉnh thành.

Các đại lý phân phối cấp 1 và đại lý phân phối cấp 2 được phép đặt chỗ, đặt cọc, ký quỹ, ký hợp đồng mua bán của khách hàng với Sàn và được xem các thông tin về dự án, về sản phẩm nhà tại Sàn. Đây là mắt xích quan trọng, góp phần quyết định thành công của từng dự án, là cầu nối giữa khách hàng và chủ đầu tư, là nơi khách hàng có thể tiếp cận những thông tin chính xác nhất về dự án.

Vừa rồi ông có nhắc đến hình thức ký quỹ, thời gian qua có rất nhiều người quan tâm về Hợp đồng ký quỹ trước khi dự án đủ điều kiện bán hàng, ông có thể cho mọi người biết thêm nội dung của Hợp đồng ký quỹ như thế nào?

Một là, theo quy định tại Điều 330 về “Ký quỹ”, Bộ luật Dân sự 2015, “Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ”. Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc tài sản giá trị vào tài khoản phong toả của khách hàng tại một ngân hàng, để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ.

Thủ tục gửi và thanh toán thực hiện theo quy định của Luật ngân hàng nhà nước, như vậy, tiền ký quỹ của khách hàng được gửi vào tài khoản của khách hàng, mở tại ngân hàng, được hưởng lãi suất tiền gửi và được phong tỏa, chủ đầu tư không được sử dụng. Đối chiếu với quy định tại Khoản 4 Điều 16, Luật Kinh doanh bất động sản quy định các hành vi bị cấm: “Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản”.

Nếu huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép thì phải có hành vi sử dụng vốn, trong trường hợp này, chủ đầu tư không được sử dụng vốn, vì tiền ký quỹ được phong tỏa trong tài khoản của khách hàng tại ngân hàng do khách hàng và chủ đầu tư chỉ định, do đó không có hành vi chiếm dụng vốn, cũng như không có hành vi huy động vốn trái phép.

Hai là, cũng theo quy định luật kinh doanh bất động sản, Chủ đầu tư được bán nhà ở hình thành trong tương lai, khi chủ đầu tư có các hồ sơ chủ yếu về dự án như: Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; Chấp thuận chủ trương đầu tư; Quyết định giao đất; Nộp tiền thuế sử dụng đất; Giấy phép xây dựng; Văn bản của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền chấp thuận đủ điều kiện bán hàng; Thi công xây dựng xong móng đối với nhà cao tầng;

Thi công xong phần hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật đối với nhà ở thấp tầng. Việc thoả thuận giữa các bên theo Hợp đồng ký quỹ ba bên (khách hàng, ngân hàng, chủ đầu tư) là thực hiện theo Luật Dân sự, tôn trọng quyền tự do dân sự của ba bên, tức là ký quỹ có tính chất như là để giữ chỗ, thể hiện sự quan tâm của khách hàng đến dự án.

Vấn đề ký quỹ mua nhà với vai trò trung gian của ngân hàng vừa qua cũng nổi lên nhiều vấn đề, Sàn  Vimefulland Online thực hiện việc này như thế nào, thưa ông?

Theo các chuyên gia bất động sản, việc ký quỹ mua nhà với vai trò trung gian của ngân hàng là hình thức phổ biến trên thế giới. Thông thường khách hàng mua nhà về mặt kỹ năng, về mặt trình độ, về mặt pháp lý, đặc biệt là thẩm định về mặt tài chính đương nhiên sẽ không bằng ngân hàng. Ngân hàng thường sẽ thẩm định và quy trình thẩm định của ngân hàng sẽ giúp khách hàng mua nhà tin tưởng hơn.

Nói một cách chính xác nhất, đây là một giao dịch “thuận mua vừa bán” giữa chủ đầu tư và khách hàng, trong đó ngân hàng là bên thứ ba uy tín nhất đứng ra đảm bảo quyền lợi của đôi bên. Như vậy, hình thức ký quỹ sẽ có lợi cho chủ đầu tư, khi được đảm bảo về các khách hàng thật, có nhu cầu mua nhà ở dự án, tránh được các rủi ro về đầu cơ, nhu cầu mua nhà ảo. Khách hàng mua nhà sẽ được đảm bảo về mặt tài chính, bởi nếu có rủi ro tài khoản bị giải tỏa mà khách hàng không biết, thì bên phải chịu trách nhiệm là ngân hàng.

Ở một góc độ khác, việc các chủ đầu tư đưa ra chính sách ký quỹ tại ngân hàng là việc giúp khách hàng sớm tiếp cận, lựa chọn được sản phẩm với mức giá dự kiến hợp lý, đây chính là lý do khiến nhiều khách hàng tin tưởng lựa chọn hình thức giao dịch ký quỹ này với các chủ đầu tư.

Về phía ngân hàng, ký quỹ là một loại hình giao dịch dân sự và thương mại được các tổ chức và các cá nhân áp dụng rộng rãi trong các giao dịch dân sự, thương mại. Ký quỹ là phương án sử dụng ngân hàng như một tổ chức trung gian quản lý và thực hiện theo thỏa thuận trước của các bên.

Khi xảy ra các sự kiện mà các bên đã thỏa thuận trước, ngân hàng sẽ thực hiện: Mở phong tỏa tài khoản của khách hàng, để khách hàng sử dụng số tiền trên tài khoản của khách hàng đối với trường hợp Chủ đầu tư không đáp ứng được thỏa thuận trong hợp đồng ký quỹ; mở phong tỏa tài khoản của khách hàng, chuyển số tiền ký quỹ ban đầu trên tài khoản của khách hàng cho chủ đầu tư theo đúng thỏa thuận trong Hợp đồng ký quỹ.

(责任编辑：Ngoại Hạng Anh)