Lưỡng lự

Dòng tiền khó trong hơn nửa đầu năm 2022 đã khiến giới đầu tư đứng ngồi không yên. Ông Lê Đình Kỳ (ngụ quận 7, TP.HCM) một người chuyên đầu tư nhà phố cho biết, việc vay ngân hànghiện rất khó khăn. Phần lớn ngân hàng từ chối cho vay bất động sản do không còn room tín dụng, ngân hàng nào còn room thì lãi suất cho vay cao “ngất ngưởng”.

Ngoài các khó khăn đó thì việc giải quyết hồ sơ và giải ngân khoản vay cũng lâu hơn bình thường. Khi thị trường trầm lắng, nhiều nhà đầu tư phụ thuộc đòn bẩy tài chínhngân hàng không cầm cự được, muốn thoát hàng nên chào bán giá rẻ hơn thị trường. “Dù rất muốn thu gom, nhưng tôi không đủ tiền để săn hàng thường xuyên như trước, do đó cũng không có hàng để bán ra”, ông Kỳ nói.

Dòng tiền khó cũng khiến không ít chủ đầu tư các dự ánbất động sản điêu đứng vì tỷ lệ hấp thụ kém. Tổng giám đốc một doanh nghiệpđịa ốc đang mở bán dự án căn hộ tại tỉnh Bình Dương cho biết, doanh nghiệp ông mua lại dự án này từ một chủ đầu tư khác vào đầu năm nay. Dự án chỉ có hơn 700 căn, nhưng thị trường khó khăn, ông phải mời nhiều doanh nghiệp môi giới với đội quân bán hàng lên đến hàng trăm người, nhưng suốt mấy tháng trời chỉ được 100 suất đặt cọc.

“Chưa bao giờ thấy khách hàng có tâm lý thiếu tự tin để đưa ra quyết định đầu tư bất động sảnnhư thời điểm này. Dù chọn phương thức vay hay không thì người mua vẫn luôn có sự thăm dò và chờ đợi”, ông nói và cho biết, tỷ lệ thu tiền khách hàng trong thời điểm này chỉ bằng 60 - 70% so với giai đoạn sau dịch. Có những khách hàng mua 2 - 3 căn để đầu tư, thì đến nay họ chỉ đóng tiền một căn rồi xin gia hạn hoặc tìm cách để kéo giãn dòng tiền.

Trong khi câu chuyện siết hay “chuẩn hóa” tín dụng bất động sản khiến tâm lý các nhà đầu tư dao động, thì những chính sách đang được đề xuất như sở hữu chung cư có thời hạn, hay đánh thuế cao những người có nhiều tài sản… càng củng cố thêm tâm lý e dè của người mua nhà.

Cơ hội vẫn hiện hữu

Một thực tế đang diễn ra trên thị trường là dù thanh khoản giảm mạnh, nhưng giá bất động sản không những không giảm, mà còn có xu hướng tăng cao hơn. Theo các chuyên gia, đây là sự bất ổn, bởi nguyên nhân xuất phát một phần từ lạm phát khiến chi phí đầu vào tăng cao, nhưng sâu xa hơn là do nguồn cung hạn hẹp, trong khi nhu cầu không ngừng tăng.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, giai đoạn này, nhiều nhà đầu tư đang rút khỏi thị trường bởi áp lực lãi vay và chấp nhận bán cắt lỗ. Một số nhà đầu tư chuyên nghiệp có thể tìm thấy sản phẩm giá tốt ở thời điểm này để mua, nhưng các nhà đầu tư F0, ít kinh nghiệm thì nên cân nhắc kỹ càng.

Theo ông Quang, nhà đầu tư nên chờ đợi và tiếp tục quan sát các diễn biến tiếp theo của thị trường. Nếu vẫn chọn mua bất động sản ở thời điểm này, người mua cần cân nhắc nhiều yếu tố. Chỉ nên chọn mua các sản phẩm có hiệu quả khai thác, không mua theo số đông. Nhà đầu tư cũng không nên vay ngân hàng để mua bất động sản, bởi khả năng được duyệt hồ sơ không cao và lãi suất có thể tăng trong thời gian tới.

“Hiện nay, thị trường đang quá tải với các sản phẩm cao cấp, hạng sang và khan hiếm dòng sản phẩm vừa túi tiền, dẫn đến sức hấp thụ kém. Đây là khó khăn, nhưng cũng là cơ hội, bởi nhiều khả năng các chủ đầu tư sẽ phải cơ cấu lại danh mục sản phẩm để có thanh khoản”, ông Quang nhấn mạnh.

Nhìn nhận về các yếu tố tăng giá bất động sản thời gian qua, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA Việt Nam phân tích, pháp lý dự án vướng mắc kéo dài, cộng thêm giá chi phí đầu vào liên tục tăng và đặc biệt là động thái kiểm soát chặt chẽ dòng tiền chảy vào lĩnh vực địa ốc của cơ quan quản lý khiến nguồn cung càng trở nên khan hiếm, thanh khoản thị trường tắc nghẽn, từ đó càng đẩy giá bất động sản tăng cao.

“Có ba yếu tố khiến giá sản phẩm bất động sản trên thị trường sơ cấp tăng: Một là, chi phí đầu vào cao, từ giá đất, giá vật liệu xây dựng đến chi phí tài chính. Hai là, giá tăng tại những thị trường bền vững, có yếu tố phát triển dài hạn, nhu cầu tại thị trường đó cao. Ba là, do vướng pháp lý nên không có nhiều dự án mới, khiến nguồn cung sản phẩm khan hiếm, thúc đẩy giá tăng”, ông Lâm nhận định.

Dù vậy, ông Lâm nhìn nhận thị trường vẫn còn những cơ hội nhất định. “Bỏ qua các thị trường mới nổi, ở các thị trường bền vững thì nhu cầu luôn cao, nhà đầu tư trong các thị trường này cũng là dài hơi, chứ không phải theo sóng. Bên cạnh đó, yếu tố pháp lý tạo ra dự án không nhanh và nhiều như trước đây khiến cho nguồn cung cũng không còn ồ ạt và giá sẽ không có lý do để giảm”, ông Lâm cho hay.

Theo đó, chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và có chiến lược phát triển bền vững sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường. Trong khi chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì gặp nhiều khó khăn. Về khía cạnh người mua nhà, việc siết tín dụng có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng, sẽ giúp người có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn.