Lệch pha cung cầu liên quan đến BĐS cao cấp cũng là bất cập của thị trường BĐS cả nước. Ảnh: H.Anh.

Thị trường chững lại,ậndiệnbấtđộngsảncuốinăshin88 có yếu tố bất ổn

Diễn biến thị trường từ đầu năm đến nay cho thấy năm 2016 thị trường BĐS vẫn đang tiếp nối những tín hiệu phục hồi tích cực từ năm 2014. BĐS vẫn tiếp tục đứng thứ 2 trong thu hút đầu tư nước ngoài với 1 tỷ USD được đầu tư vào khu vực này. Bên cạnh đó, lượng DN BĐS được thành lập mới cũng tăng 99% về số DN và tăng 242,5% về vốn. Lượng giao dịch trên thị trường, mức giá chào bán trung bình tương đối ổn định, có sự gia tăng nhẹ nhưng không phải trên toàn thị trường mà chủ yếu tập trung vào những dự án có vị trí thuận lợi và hạ tầng đầy đủ.

Tuy nhiên, nếu xét về tốc độ tăng trưởng thì thị trường đang có dấu hiệu chững lại so với tốc độ của năm 2015. Số liệu của Công ty Savills cho thấy, ngay tại Hà Nội, số lượng giao dịch cũng như nguồn cung đã chậm lại khi trong quý III-2016 có khoảng 5.700 căn bán được, giảm 6% so với quý II và giảm tới 15% so với cùng kỳ 2015. Tại TP.HCM, dù quý III lượng giao dịch căn hộ tăng mạnh so với 2015 song theo nhận định của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), tuy thị trường vẫn nằm trong chu kỳ tăng trưởng nhưng đã có dấu hiệu chững lại và tiềm ẩn những nhân tố bất ổn mà nếu không được xử lý kịp thời, thỏa đáng thì có thể gây tác động xấu đối với sự ổn định của thị trường. Hiện thị trường đang có sự phát triển lệch pha giữa cung cầu, trong đó, phân khúc BĐS cao cấp đang có sự tăng trưởng rất lớn, rất nhiều các dự án BĐS cao cấp, hạng sang, các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng, đã có dấu hiệu cung vượt cầu trong khi phân khúc BĐS nhà ở thương mại vừa túi tiền rất thiếu các dự án căn hộ 1-2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng cũng như các dự án nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ từ 1,5 - 3 triệu đồng/tháng và các dự án nhà ở xã hội.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, 9 tháng qua thành phố đã công nhận 47 dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn với quy mô 24.461 căn, trong đó chiếm số lượng lớn vẫn là các sản phẩm BĐS trung cao cấp và cao cấp. Cùng với sự gia tăng của các dự án BĐS cao cấp, trong 9 tháng đầu năm 2016, thị trường BĐS TP.HCM tiếp tục có sự gia tăng rất lớn nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp mua để cho thuê, nhưng phần lớn mua để bán lại kiếm lời. Trong đó, tập trung chủ yếu là ở phân khúc thị trường BĐS cao cấp và phân khúc trung bình khá, chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo dự án. Ngay cả đối với đối tượng là người nước ngoài đã mua nhà tại TP.HCM, qua khảo sát của CBRE, chủ yếu cũng nhằm để đầu tư, kinh doanh khi chỉ có 29% mua để ở. “So sánh với thời điểm bong bóng BĐS 2007, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp chiếm đến khoảng 70%, thì tỷ lệ hiện nay (trên dưới 50%) cũng rất đáng quan ngại”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Trên thực tế, lệch pha cung cầu liên quan đến BĐS cao cấp cũng là bất cập của thị trường BĐS cả nước, không riêng gì TP.HCM và ngay Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng đã kiến nghị lên Chính phủ, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước về vấn đề này. Sự lệch pha này, theo các chuyên gia sẽ ảnh hưởng đến thị trường cuối năm.

Ít sôi động?

Từ nay đến cuối năm, nguồn cung trên thị trường tăng mạnh bởi bên cạnh các dự án đã mở bán, có thêm nhiều dự án bung hàng đón cơ hội mua sắm cuối năm. Trên thị trường, nhiều dự án ồ ạt mở bán dịp này như dự án chung cư cao cấp Richmond Cit, dự án Moonlight Residence, dự án FLC Star Tower, dự án The View tại Riviera Point, dự án Palm Heights… Bên cạnh đó, động thái hạ lãi suất cho vay trên thị trường tiền tệ được đánh giá có thể sẽ tác động tích cực tới thị trường. Nhận định về thị trường dịp cuối năm, ông Lê Hoàng Châu cho rằng thị trường TP.HCM sẽ tiếp tục tăng trưởng nhỉnh hơn so với quý III, do đang giai đoạn cao điểm trong năm. Tuy nhiên, về tổng thể thị trường BĐS đang có dấu hiệu chững lại so với năm 2015.

Trao đổi với Báo Hải quan, ông Trần Đức Diễn, Chủ tịch HĐQT Công ty Maxland cho biết, đến thời điểm này những tín hiệu trên thị trường vẫn đang bình thường, chưa thấy những thay đổi rõ nét, một phần là do năm nay BĐS sôi động ngay từ đầu năm, đồng thời thị trường cuối năm đang đứng trước áp lực nguồn cung khá lớn. Ông Diễn cho rằng, lãi suất cho vay đang được điều chỉnh giảm có tác động tích cực đến hành vi mua nhà, vì với một mức lãi suất thấp hơn có thể đâu đó chủ đầu tư vay được vốn thấp hơn, tuy nhiên mức giảm thực ra không đáng kể.

Theo tìm hiểu của phóng viên, một số dự án cao cấp được mở bán từ cách đây 2-3 năm đến nay giá đã giảm. Đơn cử, dự án chung cư Mulberry Lane ở Hà Đông, giai đoạn đầu dự án này có thời điểm được bán với mức 33 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay có những căn hộ được rao bán lại với giả chỉ từ 26,5-28,5 triệu đồng/m2. Theo một nhân viên môi giới bất động sản tại khu vực Cầu Giấy, một số dự án vừa mở bán cách đây không lâu nhưng đã có tình trạng nếu ôm hàng vào thời điểm mới mở bán và bán lại vào thời điểm này thì nhà đầu tư bị lỗ khi giá bán giảm do chính sách bán hàng của chủ đầu tư, trong khi nhà đầu tư còn phải trả chi phí môi giới cho sàn, lãi vay...

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cũng cho rằng, thông thường quý IV sẽ sôi động hơn so với đầu năm nhưng năm nay sự sôi động sẽ không bằng năm trước, dù nhu cầu vẫn tăng. Lý do, theo ông Điệp, gói 30 nghìn tỷ đồng dừng lại và người mua chưa được tiếp cận nguồn vốn mới thay thế tác động đến tâm lý người mua nhà và các nhà đầu tư BĐS. Điều này tạo ra khoảng trống nguy hiểm có thể dẫn tới khủng hoảng trên thị trường. Ông Điệp cũng cho rằng, điều này cũng có thể dẫn tới hiện tượng một số DN lớn sẽ độc quyền, đẩy giá lên cao, tác động cực kỳ nguy hiểm đến thị trường, dẫn đến “bong bóng”. Ví dụ, một số DN lớn ở Hà Nội đẩy giá lên cao thậm chí hàng trăm triệu một m2, điều mà cách đây 4-5 năm không bao giờ có. Do vậy, chính sách làm sao để khuyến khích tất cả các DN chứ không thể ưu đãi một số DN lớn, dẫn tới độc quyền.

Theo các chuyên gia, với nguồn cung sản phẩm dồi dào, trong đó có sự gia tăng nguồn vốn FDI vào Việt Nam, khách hàng sẽ có nhiều lựa chọn hơn, đây là yếu tố tác động đến thị trường, làm cho sự cạnh tranh trên thị trường giữa các chủ đầu tư, sàn BĐS sẽ gay gắt hơn. Nhìn chung, để thị trường phát triển cân đối, bền vững, theo các chuyên gia, cần tập trung tạo điều kiện cho phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội, bởi trên thực tế so với các phân khúc khác, phân khúc này rất sôi động, các sản phẩm khi chào bán có thanh khoản tốt, giao dịch nhanh chóng. Phân khúc này tuy giá trị không lớn nhưng lại tạo được động lực rất lớn cho thị trường bất động sản, góp phần làm cho thị trường sôi động lên và tác động tới các phân khúc khác.

(责任编辑：Ngoại Hạng Anh)