Tuy vậy, mỗi dự án lại vận hành chương trình cho thuê theo cách riêng và người mua lưu ý những vấn đề về cho thuê để tránh những tranh chấp có thể nảy sinh. Dưới đây là những vấn đề đang được người mua bất động sản nghỉ dưỡng quan tâm. 

Chủ sở hữu được ở bao nhiêu ngày trong năm?

Người mua bất động sản có thể lựa chọn tham gia chương trình cho thuê hoặc không. Nếu không tham gia, chủ sở hữu có toàn quyền quyết định thời gian sử dụng bất động sản hoặc tự cho thuê. Nếu tham gia chương trình cho thuê do chủ đầu tư đưa ra thì người mua chỉ được ở một thời gian nhất định trong năm, còn lại là cho thuê.

Không có tiêu chí cố định là người mua được sử dụng bao nhiêu ngày mà phụ thuộc vào từng dự án. Chẳng hạn, chủ sở hữu tham gia chương trình cho thuê của dự án Hyatt Regency Danang được ở tới 90 ngày/năm, trong khi phần lớn các dự án khác như Flamingo Đại Lải Resort, Fusion Suites Đà Nẵng chỉ cho khách hàng ở miễn phí tối đa 30 ngày. Trong thời gian sử dụng, chủ sở hữu sẽ được khách sạn cung cấp dịch vụ như đối với khách đến nghỉ dưỡng tại khách sạn.

Phân chia lợi nhuận thế nào?

Không có công thức chung về phân chia lợi nhuận cho tất cả các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Sau khi trừ đi chi phí hoạt động, có dự án chia cho khách hàng 70%, thậm chí là 80% lợi nhuận, nhưng có dự án lại chia 50/50 như tại Hyatt Regency Danang. Mức phân chia này được xác định cụ thể trong hợp đồng cho thuê căn hộ giữa chủ đầu tư và người mua.

Cụ thể, tại dự án Hyatt Regency Danang, lợi nhuận từ cho thuê được tính bằng tổng doanh thu phòng trừ đi các chi phí như giá vốn dịch vụ (15% doanh thu), phí hành chính (5% doanh thu) và các chi phí điện, nước, nhiên liệu. Giá vốn ở đây là chi phí cho đặt phòng, lễ tân, truyền hình cáp, dọn phòng, hoa quả khi đón khách, đồ dùng trong phòng. Chi phí hành chính bao gồm lương cho kế toán, nhân viên IT, nhân viên kỹ thuật, nhân sự, quảng cáo và marketing, chi phí liên quan đến cơ điện và nội thất và các loại phí cho Hyatt International.

Chủ đầu tư có cam kết về doanh thu không?

Hiện nay, không có chủ đầu tư nào cam kết mức doanh thu cụ thể trong suốt thời gian tham gia chương trình cho thuê của chủ sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng.

Mới đây, trên thị trường có xuất hiện thông tin là trước đây, chủ đầu tư Hyatt Regency Danang đã cam kết mức lợi nhuận 300 triệu đồng/năm cho khách hàng mua căn hộ nhưng trên thực tế không có cam kết nào ở thời điểm trước đây mà là mới trong khoảng 1 năm qua dự án có giới thiệu chương trình “Bảo đảm tỷ suất lợi nhuận cho thuê 5% trong 2 năm”. Thực chất, đây chỉ là chương trình khuyến mãi đặc biệt và chương trình này được hiểu như sự hỗ trợ về giá của chủ đầu tư trong thị trường hiện tại.

Khách hàng chọn chương trình này sẽ được nhận khoản lơi nhuận đảm bảo đúng  như con số đã thương lượng trước khi khách hàng ký hợp đồng và khoản lợi nhuận này sẽ được chuyển  vào cuối năm tài chính chứ không hề là lời “hứa suông” cho dù việc kinh doanh căn hộ/biệt thự trong 2 năm đó lời hay lỗ.

Khu nghỉ dưỡng Hyatt Regency Danang

Những chương trình hỗ trợ như vậy rất phổ biến tại các dự án. Một số dự án đưa ra các chương trình khuyến mãi với mức cam kết doanh thu trong một thời gian nhất định. Chẳng hạn, dự án The Costa Nha Trang đang đưa ra cam kết về mức lợi nhuận lên tới 16% trong 2 năm đầu tiên, dự án Fusion Suites Danang có chương trình đảm bảo người mua không bị lỗ về đầu tư trong vòng 3 năm đầu tiên kể từ khi dự án đi vào hoạt động.

Những chi phí người mua phải trả

Nếu tham gia chương trình cho thuê thì người mua sẽ phải chịu những chi phí về hoạt động như đã nêu ở trên. Ngoài ra, dù tham gia chương trình cho thuê hay không, chủ sở hữu căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng đều phải đóng phí quản lý hàng tháng giống như phí quản lý tại các toà nhà chung cư, khu biệt thự ở Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh.

Mức phí quản lý cũng biến động tuỳ theo dự án. Thường thì những dự án bất động sản nghỉ dưỡng có mức phí quản lý rất cao vì duy trì cảnh quan, an ninh, vận hành bể bơi và khối tiện ích như phòng tập gym đạt tiêu chuẩn 4-5 sao rất tốn kém.

Mức phí quản lý cao hay thấp phụ thuộc vào tiện ích của dự án cũng như tiêu chuẩn quản lý và công ty quản lý. Mức phí quản lý tại Hyatt Regency Danang là 2,5 USD/m2/tháng trong khi khu căn hộ The Costa Nha Trang có mức phí 0,9-1,2 USD/m2/tháng. Những dự án biệt thự có mức phí quản lý thấp hơn, thường khoảng 0,8-1USD/m2/tháng, nhưng do diện tích lớn nên tổng mức phí hàng tháng của không hề nhỏ.

Chủ sở hữu có được trực tiếp cho thuê hay không?

Nếu không tham gia chương trình cho thuê thì chủ sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng có quyền trực tiếp cho khách du lịch thuê lại.

Trong trường hợp ký kết hợp đồng cho thuê với chủ đầu tư, thường thì các hợp đồng đều ghi rõ chủ sở hữu không được phép trực tiếp cho thuê căn hộ mà chỉ có chủ đầu tư hoặc đại diện chủ đầu tư mới có quyền cho thuê căn hộ. Thậm chí, trong hợp đồng còn có điều khoản phạt chủ sở hữu nếu họ trực tiếp cho thuê căn hộ.

Đồng thời, theo thông lệ kinh doanh trong ngành du lịch, khách du lịch có thể đặt phòng trước vài tuần hoặc vài tháng nên để đảm bảo quyền lợi của khách du lịch, các hợp đồng cho thuê thường có quy định là nếu chủ sở hữu muốn chấm dứt hợp đồng thì phải báo trước 12 tháng.

Sơn Ngọc

(责任编辑：Nhà cái uy tín)