Nguồn cung căn hộ vắng bóng phân khúc giá rẻ

Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý II do tập đoàn từ vấn bất động sản CBRE công bố ngày 4/7, Hà Nội chỉ có 9 dự án chung cư mở bán mới, trong đó có 2 dự án mở bán lần đầu, 7 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo.Tính chung trong 6 tháng, tổng nguồn cung nhà ở tại Hà Nội khoảng 3.926 căn hộ, giảm 53% so với cùng kỳ năm 2022. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh Hà Nội của CBRE nhận định: "Đây là lượng mở bán 6 tháng thấp nhất được ghi nhận trong 5 năm trở lại đây".

Đáng lưu ý, toàn bộ nguồn cung mở bán mới trong 6 tháng đầu năm ở Hà Nội đều thuộc phân khúc cao cấp và trung cấp, trong đó lượng căn hộ cao cấp chiếm 51%. Tại thời điểm cuối quý II, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội khoảng 47,5 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì, tăng 1,6% so với quý I và tăng 9,5% so với cùng kỳ năm ngoái do tỉ trọng sản phẩm căn hộ cao cấp tăng lên.

Đại diện CBRE cho biết, bất chấp những ảnh hưởng của lãi suất cao và thắt chặt tín dụng, giá bán các căn hộ chung cư mới ở Hà Nội vẫn neo ở mức tương đối cao. Trong số các dự án chung cư chào bán trong quý II có khoảng 52% dự án chào bán giá trên 47 triệu đồng/m2. Các dự án còn lại chào bán ở mức từ 35 triệu đồng/m2 trở lên.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình xấp xỉ đạt 31 triệu đồng/m2, giá bán gần như không đổi so với quý I nhưng tăng 3,2% so với cùng kỳ năm trước. Theo vị trí, hầu hết các khu vực của Hà Nội đều có giá bán tăng so với cùng kỳ năm trước, trong đó khu vực các quận Đống Đa, Cầu Giấy, Hà Đông... giá bán thứ cấp tăng 5-6%.

Cũng theo báo cáo thị trường bất động sản quý II, được Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) công bố, sau 6 tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ mới vẫn đang tiếp tục đà suy giảm. Các nút thắt pháp lý khiến nguồn cung mới tại Hà Nội giảm 89% Hà Nội so với năm trước. Giá bán sơ cấp bình quân căn hộ tại Hà Nội đạt 42-55 triệu/m2, tăng 3-5% theo năm.

Các chuyên gia bất động sản đánh giá, 6 tháng đầu năm bối cảnh thị trường chung vẫn chưa có nhiều thay đổi. Pháp lý dự án vẫn tiếp tục vướng mắc, nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm. Về nguồn vốn, lãi suất cho vay giảm nhẹ về 12-14% nhưng vẫn là mức lãi suất khá cao so với sức chịu đựng của doanh nghiệp và người dân. Doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận các kênh huy động vốn.

Báo cáo cho biết tâm lý và hành vi của khách hàng cũng có nhiều thay đổi. Đa số tiếp tục nghe ngóng và chờ đợi diễn biến tiếp theo của thị trường, đặc biệt là đối tượng khách hàng đầu tư.

"Khách hàng có nhu cầu thật nhưng vẫn quan sát, chờ đợi thêm. Bắt đầu xuất hiện nhóm các nhà đầu tư tranh thủ cơ hội để sở hữu bất động sản giá rẻ tại thời điểm này", cơ quan nghiên cứu đánh giá.

Giá nhà liền thổ ở Gia Lâm, Mê Linh, Hoài Đức bắt đầu giảm

Đối với thị trường nhà liền thổ, trong quý II vừa qua chỉ có 152 căn được mở bán mới từ 2 dự án ở Thanh Xuân và Hưng Yên (giáp ranh Hà Nội). Đây là mức mở bán mới thấp nhất ghi nhận tại Hà Nội kể từ giai đoạn Covid-19. Do lượng hàng tồn kho còn cao và những trở ngại vĩ mô vẫn tiếp tục ảnh hưởng đến thị trường, hầu hết các đơn vị phát triển đều thận trọng với những đợt mở bán mới tiếp theo của mình.

Tổng nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội trong nửa đầu năm nay ghi nhận hơn 1.400 căn, giảm 76% so với cùng kỳ năm ngoái. Tốc độ bán hàng duy trì ở mức thấp với chỉ 1.671 căn ghi nhận đã bán, bằng 1/5 số căn bán được trong nửa đầu năm ngoái. Trong quý II, phần lớn số căn bán được đến từ các dự án đô thị lớn ở phía đông.

Về giá bán, mặc dù tỷ lệ hấp thụ chậm nhưng giá bán sơ cấp nhà liền thổ Hà Nội ghi nhận mức tăng 8% so với quý trước và đạt gần 195 triệu/m2. Nguyên nhân chủ yếu là do sự điều chỉnh tăng giá bán sơ cấp của các dự án tại Hưng Yên và sự khác biệt về vị trị cũng như loại hình sản phẩm.

Ngược lại, giá bán tại thị trường thứ cấp cuối quý II tiếp tục xu hướng giảm kể từ quý IV/2022 nhưng với tốc độ chậm hơn. Giá thứ cấp trung bình đạt 154 triệu/m2, giảm 1,6% so với quý trước và giảm 13% so với mức lập đỉnh hồi quý III/2022.

Một số khu vực ngoại thành gồm Gia Lâm, Mê Linh và Hoài Đức vốn ghi nhận tốc độ tăng trưởng đáng kể về giá bán thứ cấp giai đoạn 2021 - 2022 thì đến nay có mức giảm giá thứ cấp cao hơn so với các khu vực khác, khoảng 5 - 6% theo quý.

Đại diện CBRE nhận định, nửa cuối năm nay, dự kiến hơn 3.250 căn nhà liền thổ sẽ được bổ sung vào tổng nguồn cung mới của Hà Nội. Tổng nguồn cung mở bán mới năm nay dự kiến đạt gần 4.650 căn, khá khiêm tốn so với số liệu ghi nhận được trước đây.