Sân chơi mới của doanh nghiệp nội ở ven đô

Nếu như các thương vụ mua bán sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản trước đây tập trung ở Hà Nội và TP. HCM thì trong thời gian qua, các đại gia địa ốc lại tích cực "săn mồi" những những thị trường ven đô.

Ở phía Nam đã có một số thương vụ thâu tóm quy mô lớn ở Đồng Nai, trong đó Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long vừa chi hơn 1.900 tỷ đồng để mua tiếp 30% cổ phần tại dự án khu đô thị Đồng Nai Waterfront sau khi đã bỏ ra hơn 2.300 tỷ đồng để mua lại 70% cổ phần của dự án này từ Keppel Land. 

Thương vụ này nằm trong chiến lược tái cơ cấu đầu tư của Nam Long khi doanh nghiệp này bán một dự án khác trên đảo Đại Phước cũng tại Đồng Nai cho Tập đoàn Novaland - một cái tên quen thuộc trên thị trường mua bán sáp nhập trong gần một thập kỷ qua. 

Trong khi thoái vốn khỏi hai dự án bất động sản lớn ở TP. HCM từ đầu năm đến nay, ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc cấp cao Tài chính doanh nghiệp của Novaland tiết lộ, tập đoàn đã chốt hai giao dịch ở Đồng Nai và một số thương vụ ở các tỉnh lân cận với tổng giá trị giao dịch gần 1 tỷ USD.

Ở phía Bắc có một giao dịch đáng chú ý ở Hưng Yên, nơi Nomura Real Estate quyết định hợp tác với Tập đoàn Ecoparkđể đầu tư một tổ hợp 3.000 căn hộ tại khu đô thị Ecoparkcách trung tâm Hà Nội khoảng 15km. 

Đây là thương vụ mới nhất của Normura Real Estate sau khi công ty Nhật Bản này cùng Mitsubishi Corporation bắt tay với Vinhomes phát triển 10.000 căn hộ tại dự án đại đô thị Vinhomes Grand Park ở TP. HCM. 

Một thị trường bất động sản mới nổi khác ở phía Tây Hà Nội là tỉnh Hoà Bình cũng diễn ra một số thương vụ thâu tóm đáng chú ý, trong đó An Thịnh Group đã mua lại một dự án khu đô thị hơn 60ha ở huyện Lương Sơn và tái phát triển thành dự án Legacy Hill theo mô hình bất động sản nghỉ dưỡng.

Mặc dù thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bị tác động tiêu cực bởi dịch Covid-19 nhưng một số doanh nghiệp vẫn tự tin rót tiền vào phân khúc này.

Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt đã nhận chuyển nhượng 99% vốn góp tại Công ty cổ phần Bến Thành - Long Hải, đơn vị sở hữu dự án Wyndham Tropicana Long Hải, khu du lịch Bến Thành - Long Hải và Villa Long Hải ở Bà Rịa Vũng Tàu.

Wyndham Tropicana Long Hải được quy hoạch trên tổng diện tích 12,64 ha, ra mắt năm 2019 và dự kiến bàn giao cho khách hàng vào quý IV/2021. Còn dự án Khu du lịch Bến Thành - Long Hải được xây dựng trên khu đất rộng 12,5 ha, tọa lạc tại xã Phước Hải, huyện Đất Đỏ.

Thương vụ này đánh dấu Phát Đạt quay trở lại phân khúc bất động sản du lịch với tâm thế mới sau lần đầu phải tạm “chia tay”.

Một doanh nghiệp khác tại TP. HCM rất tích cực săn dự án trong năm qua là Tập đoàn Danh Khôi. Chỉ tính từ đầu năm đến nay, Danh Khôi đã chi hàng nghìn tỷ đồng để “thâu tóm” thành công sáu dự án.

Tại Đà Nẵng, Danh Khôi mua lại 100% vốn của Công ty TNHH MTV Đầu tư Sun Frontier để chính thức trở thành chủ đầu tư dự án căn hộ Sun Frontier; và mua dự án Đà Nẵng Hotel and Resort Đà Nẵng có quy mô diện tích 7,5 hecta từ Công ty cổ phần Đầu tư Du lịch Hà Nội Non Nước.

Tại Nha Trang, Danh Khôi mua lại ba lô đất vàng có diện tích hơn 11.000 m2 thuộc Khu dân cư Cồn Tân Lập và tái phát triển thành dự án The Aston. Mới đây, doanh nghiệp này tiếp tục mua thành công thêm ba dự án quy mô lớn ở Bình Định và Bà Rịa Vũng Tàu. 

Một doanh nghiệp khá thành công với phân khúc căn hộ ở TP. HCM những năm qua là Tập đoàn Hưng Thịnh cũng vừa hoàn tất hai thương vụ mua dự án ở Bình Định và Lâm Đồng để lấn sân sang mảng bất động sản du lịch. Dù không tiết lộ giá trị các thương vụ, tuy nhiên mỗi dự án được Hưng Thịnh mua lại đều có quy mô lên đến 1.000ha.

Trong khi đó, ở TP. HCM cũng có một số thương vụ đáng chú ý, trong đó, ngoài thương vụ giữa Vinhomes và các nhà đầu tư Nhật Bản, một giao dịch mới được công bố gần đây là việc hợp tác giữa Swire Properties và City Gaden JSC để phát triển dự án dự án dân cư cao cấp The River tại Thủ Thiêm. 

Một tên tuổi mới thoát khỏi bóng Tập đoàn Đất Xanhlà LDG Group mua 99,99% cổ phần Công ty cổ phần Bất động sản Hiệp Phúc - chủ đầu tư tổ hợp căn hộ Sông Đà Riverside ở quận Thủ Đức. Dự án đã đổi tên thành khu căn hộ cao cấp LDG River, tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 4.153 tỷ đồng và là một trong 5 dự án chiến lược của LDG.

Mặc dù có sự góp mặt của một số nhà đầu tư nước ngoài đến từ Nhật Bản, nhưng phần lớn các thương vụ thâu tóm dự án bất động sản trong thời gian gần đây do doanh nghiệp trong nước thực hiện.

Ông Vũ Minh Tiến, Thành viên Hội đồng quản trị phụ trách kiểm soát chiến lược đầu tư và M&A của Tập đoàn An Thịnh cho biết An Thịnh Group đang tập trung đầu tư hai phân khúc là dự án bất động sản ven đô và bất động sản công nghiệp.  

“Dịch bệnh đã khiến dòng vốn ngoại tạm chững lại trong ngắn hạn, lại là cơ hội cho nhà đầu tư nội. Đây là bài kiểm tra đối với sức mạnh của nhà đầu tư nội, điều này cũng giải thích cán cân giá trị giao dịch M&A trong giai đoạn 2020 nghiêng về nhà đầu tư nội tăng lên”, ông Tiến nói.

Theo ông Tiến, sở dĩ An Thịnh Group tập trung vào bất động sản ven đô là do hành vi tiêu dùng thay đổi. Thay vì họ đối mặt với hiểm họa mắc bệnh dịch khi di chuyển bằng các phương tiện máy bay, tàu hoả, du khách có xu hướng di chuyển bằng phương tiện cá nhân để tới bất động sản ven đô.

Còn ông Phiên nhận định dịch bệnh Covid-19 làm tư duy đầu tư thay đổi và khiến dòng tiền chuyển hướng. Đơn cử, thị trường văn phòng trước đây bị dẫn dắt bởi nhu cầu sử dụng, thiết kế phải đẹp nhưng sau khi dịch xảy ra, khách hàng yêu cầu không gian phải rộng hơn.

Những khách sạn ở những thành phố biển phụ thuộc nhiều vào đường hàng không gặp khó khăn trong kinh doanh trong khi khách sạn, khu nghỉ dưỡng được vận hành bởi các tập đoàn nước ngoài ở khoảng cách với Hà Nội hoặc TP. HCM từ 2 - 3 giờ lái xe vẫn kinh doanh khả quan.

“Xu hướng trong thời gian gần đây là các chủ đầu tư lớn đang dịch chuyển dần ra các thị trường vùng ven. Chẳng hạn ở Hà Nội thì các chủ đầu tư về Hưng Yên, Hải Dương còn với TP. HCM thì Bình Dương, Đồng Nai và trong năm qua Novaland cũng đã đầu tư lớn ở Đồng Nai với Aqua City, Vũng Tàu với NovaWorld Ho Tram, Bình Thuận với NovaWorld Phan Thiet”, ông Phiên cho biết.

Theo ông Phiên, bất động sản đang hình thành ba xu hướng mới, đó là bất động sản tập trung về sức khỏe, sự riêng tư và bài toán tài chính cũng như việc vận hành. Trong đó, bất động sản tập trung về sức khỏe là mô hình bất động sản sinh thái và bất động sản du lịch nghỉ dưỡngtrong tổ hợp đang được yêu thích hơn cả.

Vì vậy, việc chuyển dịch ra vùng ven của những chủ đầu tư lớn là nhằm tận dụng thế mạnh vị trí mang lại cũng như quỹ đất lớn để đa dạng hóa sản phẩm, đáp ứng nhu cầu mới của khách hàng.

Thách thức với người đi săn

Mặc dù được đánh giá là một công cụ hiệu quả để doanh nghiệp bất động sản sử dụng trong quá trình phát triển nhưng M&A cũng có những thách thức không hề nhỏ trong quá trình thực hiện.

Theo ông Phiên, một thương vụ M&A có ba thách thức chính. Thứ nhất, vướng hệ thống văn bản pháp quy về bất động sản, triển khai pháp lý dự án.

Thứ hai là vấn đề tài chính. Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại Việt Nam chỉ được tài trợ không quá 5% cho các hoạt động mua bán cổ phiếu, mặc dù quy định này là đúng (nhằm ngăn chặn dòng tiền chảy từ ngân hàng sang công ty chứng khoán, rồi thông qua hoạt động ký quỹ ra thị trường chứng khoán).

Tuy nhiên, khi áp chung cho toàn bộ doanh nghiệp, với các thỏa thuận trong thị trường làm cho doanh nghiệp gặp khó. Để vượt qua được, bên mua phải sử dụng nhiều công cụ, làm việc với nhiều đối tác nước ngoài

Thứ ba, khi công bố thông tin của một giao dịch, nhà đầu tư thường phân tích, nhận định thuận lợi và thách thức thương vụ đó mang lại và thị trường sẽ có phản ứng tích cực hoặc tiêu cực.

Còn theo ông Tiến, thách thức lớn nhất là sự chồng chéo, mâu thuẫn trong các quy định pháp luật dẫn đến khi triển khai dự án bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn, mất thời gian để giải quyết. 

Ông Tiến chỉ ra mâu thuẫn giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư trong việc chuyển nhượng dự án. Luật Đất đai quy định rõ việc chuyển nhượng dự án gắn liền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay hồ sơ về chuyển nhượng dự án bao giờ cũng có giấy tờ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trong khi đó, Luật Đầu tư lại không nhắc đến có hay không việc chuyển nhượng dự án mà không cần chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay việc liên doanh liên kết mà không dẫn đến việc chuyển nhượng 100% dự án thì có phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất không.

Ngoài ra, thời gian giải quyết các thủ tục hành chính rất lâu, dù có quy định thời gian xử lý nhưng đôi khi không được đúng như vậy. Chưa kể, khi phải hỏi ý kiến các cơ quan liên ngành nhưng không có thời hạn trả lời, không có chế tài cho việc cơ quan không phản hồi lại những vấn đề đó.

Link bài gốc