Thị trường ấm dần

Cách đây hơn 2 năm, anh Trần Hoàng Anh (nhà đầu tư ở Hà Nội) rót hơn 3 tỷ đồng mua 1 lô đất liền kề ven đường liên tỉnh, nằm gần khu đô thị trên địa bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Dù mua vào lúc sốt đất nhưng với mặt bằng giá hiện tại, nếu bán được, anh vẫn có lãi chênh khoảng 1 tỷ đồng.

Anh Hoàng Anh cho biết, lô đất trên được anh mua vào đầu năm 2021 - thời điểm thị trường đang tăng nóng. Từng có thời điểm giá của lô đất này tăng lên gần 5 tỷ đồng, nhưng sau đó thị trường ảm đạm, lô đất cũng không có người hỏi mua.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, nhất là từ tháng 8/2024, khi Luật Đất đai có hiệu lực, thị trường đất nền tại Bắc Ninh có dấu hiệu ấm trở lại. "Hiện tại lô đất của tôi có nhiều nhà đầu tư hỏi mua lại, có người đã trả đến 4 tỷ đồng, tôi lãi 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, lúc này tôi chưa muốn bán vì thời gian tới, giá đất có thể sẽ tăng cao hơn nữa", anh Hoàng Anh nói.

Tương tự, chị Lê Thị Mận (nhà đầu tư tại Hà Nội) cho biết, từ đầu tháng 7 đến nay, chị đã bắt đầu đi săn đất tại huyện Văn Giang (Hưng Yên) để đón sóng đầu tư. Ưu tiên của chị là những khu có vị trí đẹp, tầm giá 2 -3 tỷ đồng, pháp lý sạch, nằm ven các trục đường liên xã.

Theo chị Mận, hiện nay sóng đầu tư đang bắt đầu trầm lắng tại Hà Nội do giá đã bị đẩy lên quá cao. Do đó, các tỉnh ven Hà Nội chắc chắn sẽ nổi sóng trở lại.

"2 lô đất tôi mua hồi tháng 8 với giá 5,2 tỷ đồng, hiện đã bán được với giá 6,8 tỷ đồng. Thời gian gần đây, những lô đất đẹp ở Văn Giang chỉ cần rao bán vài ngày là đã có người chốt mua. Thị trường dần ấm lên và nhiều nhà đầu tư bắt đầu tràn về các thị trường này", chị Mận cho hay.

Xu hướng dòng tiền là “chảy” vào các tỉnh ven đô

Theo giới "săn" bất động sản, đất nền tại nhiều tỉnh ven Hà Nội dần ấm lên có nhiều nguyên nhân. Thứ nhất, luật Đất đai có hiệu lực, việc phân lô, bán nền ở các khu vực tỉnh xa sẽ bị hạn chế trong thời gian tới.

Đất nền ở xa có pháp lý "sạch" sẽ ngày càng trở nên khan hiếm, đặc biệt đối với các lô đất đã có sẵn thổ cư. Nguyên nhân do bảng giá tiền sử dụng đất ở mới sẽ áp dụng trên toàn quốc sau năm 2025, khiến chi phí chuyển đổi lên thổ cư sẽ rất cao, có thể chiếm từ 50% đến 70% giá thị trường. Điều này làm cho các sản phẩm đất nền hiện có trên thị trường trở nên hấp dẫn hơn, cũng là một trong những yếu tố dẫn đến tình trạng tăng giá.

Bên cạnh đó, sau hai năm thị trường bất động sản trầm lắng, nhiều nhà đầu tư đã chọn phương án gửi tiết kiệm để bảo vệ vốn. Tuy nhiên, hiện tại, khi thị trường được đánh giá là đã bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, họ có xu hướng rút tiền từ tiết kiệm để đầu tư vào bất động sản với hy vọng đạt lợi nhuận cao hơn.

Ngoài ra, việc lãi suất đã giảm đáng kể cũng là một trong những nguyên nhân thúc đẩy làm tăng sức nóng của đất nền. Trước đây, lãi suất tiết kiệm có thể đạt mức 8% - 10% một năm, nhưng trong hơn một năm qua, lãi suất này đã giảm mạnh. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư không còn muốn gửi tiết kiệm nữa mà chuyển sang các kênh đầu tư khác.

Nhận định về vấn đề này, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes phân tích: Khi giá nhà đất Hà Nội tăng cao thì nhu cầu đầu tư sẽ không tăng mạnh trong thời gian tới. Hiện nay, các khách hàng có trong tay 5-10 tỷ đồng gần như không còn cơ hội để đầu tư tại thị trường Hà Nội.

Theo quan sát của ông, từ tháng 5 trở đi xu hướng dòng tiền là “chảy” vào các tỉnh ven đô Hà Nội như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương…Với thị trường các tỉnh, ông Chung nhìn nhận đất nền sẽ hồi phục trở lại vì đây vẫn thuộc khẩu vị chung của nhà đầu tư.

Với sự dịch chuyển ra ven đô, nguồn cung bất động sản tại các khu vực này sẽ trở nên đa dạng hơn, từ đất nền, căn hộ đến các dự án nhà ở liền kề và biệt thự. Điều này giúp nhà đầu tư có nhiều lựa chọn hơn và phù hợp với nhu cầu đa dạng của thị trường. Mặc dù có sự dịch chuyển đầu tư, giá bất động sản tại các khu vực ven đô dự kiến sẽ tăng nhưng vẫn duy trì ở mức hợp lý so với các khu vực trung tâm. Sự ổn định này sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư hơn.

"Sự dịch chuyển đầu tư ra khu vực ven đô vào nửa cuối năm 2024 là một xu hướng tất yếu do các yếu tố về giá cả, quy định pháp luật và sự phát triển cơ sở hạ tầng. Các khu vực ven đô có tiềm năng phát triển bền vững hơn nhờ vào việc quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ. Điều này không chỉ giúp tăng giá trị bất động sản mà còn cải thiện chất lượng sống của cư dân", ông Chung chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản BHS cũng cho rằng, thời gian qua, giá nhà đất tại Hà Nội tăng quá mạnh do dòng tiền đang tập trung quá lớn vào nội đô, chưa đổ ra ngoài.

Cũng theo ông Nga, cuộc chơi tại Hà Nội sẽ rất khốc liệt với các nhà đầu tư và chỉ dành cho các nhà đầu tư "tay to", có ngân sách đầu tư từ 15 tỷ trở lên. Các nhà đầu tư ngân sách nhỏ hơn sẽ tìm cách dịch chuyển sớm ra các tỉnh thành khác, vùng đất khác. Vì vậy sớm muộn, dòng tiền sẽ chạy ra ngoài Hà Nội, có thể cuối năm 2024 hoặc đầu 2025. Đây cũng là điều đã xảy ra tương tự ở các chu kỳ bất động sản trước đó.