Quyền của chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Nút thắt đầu tiên và cũng là vướng mắc lớn nhất trong Luật Đất đai là có một số quy định của luật này chưa tương thích với Hiến pháp năm 2013 và các đạo luật có liên quan. Điều này thể hiện ở việc luật chưa thể chế hóa một số quy định trong Hiến pháp năm 2013. Cụ thể,ảntrongLuậtĐấtđket qua bong da chile tại Điều 53 của Hiến pháp có quy định rõ: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Trong khi đó, quy định về sở hữu đất đai, tại Điều 4 của Luật Đất đai quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của luật này. 

Tuy nhiên, nội dung của Luật Đất đai mới chỉ đưa ra các quy định về quyền và trách nhiệm của Nhà nước và người sử dụng đối với đất đai. Trong khi đó, toàn dân với vai trò là chủ sở hữu đất đai lại không được Luật Đất đai quy định như thế nào, mà chỉ đề cập quyền đại diện của chủ sở hữu đất đai là Nhà nước. Bên cạnh đó, Luật Đất đai chưa xác định rõ, chi tiết việc kiểm soát quyền lực nhà nước đối với các cơ quan thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai. Đồng thời, luật này cũng chưa thể hiện được sự phân cấp, phân quyền và trách nhiệm trong quản lý đất đai; giá trị tăng thêm của đất (tức phần địa tô chênh lệch) chưa được tập trung vào ngân sách nhà nước, chưa được phân bổ hài hòa lợi ích của các bên. Đây là nguyên nhân dẫn đến tình trạng vi phạm về đất đai, khiếu kiện phức tạp về đất đai xảy ra liên tiếp ở nhiều địa phương trong những năm qua. 

Cụ thể là trong nội dung của Luật Đất đai có nhiều quy định chưa thống nhất, thiếu đồng bộ và thậm chí còn mâu thuẫn, chồng chéo với các đạo luật, như: Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Theo đó, tại khoản 2, Điều 2 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Quyền dân sự chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng”. Đồng thời, tại khoản 1, Điều 3 cũng đã nêu: “Mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng, không được lấy bất kỳ lý do nào để phân biệt đối xử; được pháp luật bảo hộ như nhau về các quyền nhân thân và tài sản”. Đặc biệt, tại khoản 2, Điều 4 của bộ luật này đã quy định rõ: “Luật khác có liên quan điều chỉnh quan hệ dân sự trong các lĩnh vực cụ thể không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định trong bộ luật này”. 

Thế nhưng, tại Điều 16 của Luật Đất đai đã trao cho Nhà nước (cơ quan quản lý có thẩm quyền) quyền được quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất trong các trường hợp: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; Phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người”. Và cũng theo quy định tại điều này, “Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai”. Như vậy, Luật Đất đai không chỉ trái mà còn phủ định cả những quy định trong Bộ luật Dân sự.

Hơn nữa, tuy Luật Đất đai đã mở rộng thẩm quyền thu hồi đất của Nhà nước vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai… nhưng trong các điều luật không hề có quy định trong trường hợp nào thì Nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Chính vì không có tiêu chí hoặc khái niệm cụ thể về vấn đề này nên việc áp dụng luật mỗi nơi một kiểu, từ đó làm phát sinh khiếu kiện kéo dài. Vì vậy, trong Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung cần làm rõ vai trò của Nhà nước với 3 tư cách: Thứ nhất là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; Thứ hai là cơ quan có thẩm quyền thực hiện chức năng thống nhất về quản lý đất đai trong phạm vi cả nước; Thứ ba là người sử dụng đất là Nhà nước phải có cơ chế cụ thể để bảo đảm thực hiện các quyền của mình. Đồng thời, trong dự thảo cũng cần loại bỏ các dự án kinh tế vì lợi ích thuần túy của nhà đầu tư ra khỏi phạm vi các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích công. Vì đây chính là kẽ hở lớn để tham nhũng về đất đai.

Nút thắt về giá đất 

Vướng mắc khó tháo gỡ nữa trong Luật Đất đai hiện hành là những tồn tại, hạn chế trong quy định về giao đất, cho thuê đất, quy định về tài chính với đất đai, trong đó đặc biệt là quy định về giá đất. Theo quy định của Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn của Chính phủ thì một trong những nguyên tắc định giá đất của UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”. Tuy nhiên, trên thực tế cho thấy, giá đất do các địa phương định giá đều thoát ly khỏi giá thị trường. Bằng chứng là có nhiều địa phương định giá thấp nên khi thu hồi đất, giá bồi thường quá xa giá thị trường. Bên cạnh đó, mặc dù luật có đề cập đến việc tư vấn giá đất nhưng cho đến nay chưa có quy định nào bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất có vị trí độc lập so với cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất. Do đó, việc xác định giá đất hiện nay ở các địa phương còn mang nặng tính “áp đặt”, chủ quan. 

Hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, công tác xác định và thẩm định giá đất ở các tỉnh, thành phố được giao cho 2 đầu mối với nhiệm vụ cụ thể như: Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể; Sở Tài chính là cơ quan thường trực hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất. Cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế xin - cho, nhũng nhiễu, dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước, ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh, niềm tin của nhân dân đối với chính sách của Đảng, Nhà nước và cuối cùng là mất cán bộ do phải vào tù vì tham nhũng đất đai, chính sách có liên quan đến đất đai.

Vì vậy, dưới góc độ pháp luật, các chuyên gia cho rằng cơ quan soạn thảo luật cần xây dựng phương án xác định giá đất theo giá thị trường. Cụ thể, cần phải tách bạch thẩm quyền quyết định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và thẩm quyền định giá đất cho 2 cơ quan độc lập với nhau. Điều này vừa nhằm kiểm soát việc thực hiện vừa tránh lạm dụng quyền lực vì mục đích tư lợi. Bên cạnh đó, có một thực tế nữa là theo quy định về nguyên tắc bồi thường hiện nay, khi Nhà nước thu hồi đất thì giá làm cơ sở bồi thường là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, thường có mức chênh lệch với giá trị thị trường. Chính điều này khiến người sử dụng đất gặp nhiều khó khăn trong việc khôi phục sản xuất và sinh hoạt sau khi bị thu hồi đất. Đây cũng là nguyên nhân chính dẫn đến người sử dụng đất không đồng ý về giá đất bị thu hồi và phát sinh khiếu kiện kéo dài, phức tạp.

Do đó, những rào cản, nút thắt nêu trên cần được các cơ quan chức năng nghiên cứu, thảo luận và tham mưu cấp có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Và dẫu sao thì đây chỉ là ý kiến của cá nhân người viết, rất mong nhận được sự góp ý chân thành của các chuyên gia, nhà quản lý chuyên ngành.

Nhật Minh

(责任编辑：Ngoại Hạng Anh)