Ngân sách thu hàng nghìn tỷ mỗi năm từ chuyển nhượng bất động sản. Ảnh: internet.

Chính sách thu bao quát thị trường

Một thống kê được Viện Chiến lược và Chính sách tài chính đưa ra mới đây cho thấy,ầnmộtsắcthuếbaotrùmcácloạitàisảnhận định betis hệ thống chính sách thuế tương đối đầy đủ để điều tiết thị trường bất động sản. Về cơ bản, các khoản thu đã bao quát được cả ba giác độ liên quan đến sự vận hành của thị trường.

Đó là các khoản thu khi xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng và khi đăng ký quyền sở hữu, sử dụng tài sản (tiền sử dụng đất, thuê đất, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước; lệ phí trước bạ); Các khoản thu trong quá trình sử dụng tài sản (thuế sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp); Các khoản thu khi chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản (thuế thu nhập doanh nghiệp (người chuyển quyền là cơ sở kinh doanh); Thuế thu nhập cá nhân (người chuyển quyền là hộ gia đình, cá nhân).

Thời gian qua, chính sách điều tiết thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản liên tục được sửa đổi, bổ sung, nhất là sau khi có Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi năm 2012) và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 (sửa đổi năm 2013). Các chính sách liên quan đến quá trình sử dụng bất động sản cũng được hình thành và có những cải cách quan trọng để làm nền tảng cho các bước đi tiếp theo như việc xây dựng và áp dụng Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Về thuế sử dụng đất nông nghiệp, đối tượng chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp là đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Căn cứ tính thuế đất là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng số cân thóc trên một diện tích đất.

Sau hơn 14 năm thực hiện, Nghị quyết số 15/2003/QH11 của Quốc hội đã đạt được các mục tiêu, yêu cầu đề ra, góp phần giảm bớt khó khăn, cải thiện đời sống, hỗ trợ nông dân có thêm vốn để tái đầu tư phát triển sản xuất nông nghiệp; bảo đảm bình đẳng trong việc điều tiết thu nhập; góp phần tăng cường quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất nông nghiệp.

Với việc thực hiện các chính sách về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp, kể từ năm 2003 đến nay, số thu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp đã giảm mạnh tỷ trọng trong tổng thu ngân sách, luôn dưới 0,5%. Trước năm 2003, có những năm số thu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp chiếm khoảng 3% tổng thu ngân sách nhà nước (NSNN), chẳng hạn năm 1996, chiếm 3,05% tổng thu NSNN của Việt Nam, cao hơn so với số thu từ thuế thu nhập cá nhân cùng thời điểm.

Về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, số thu tương đối ổn định và góp phần tạo nguồn thu cho NSNN. Số thu trung bình trong giai đoạn 2006 - 2010 là 961 tỷ đồng, chiếm 0,25% tổng thu từ phí, lệ phí và 2,43% tổng thu NSNN từ đất đai; Giai đoạn 2011 - 2016 tăng lên 1.433 tỷ đồng, chiếm 0,18% tổng thu từ phí, lệ phí và 2,36% tổng thu NSNN từ đất đai.

Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, chính sách thuế đã đảm bảo nguyên tắc đánh thuế vào thu nhập từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, phản ánh đúng bản chất của sắc thuế, đồng thời đảm bảo tính công bằng về nghĩa vụ đóng thuế đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

Theo số liệu của Bộ Tài chính, hoạt động chuyển nhượng bất động sản liên tục tăng nhanh. Năm 2009 có gần 850 nghìn lượt chuyển nhượng; năm 2010 có trên 999 nghìn lượt; năm 2011 có trên 1 triệu lượt. Số thuế thu nhập cá nhân thu được từ chuyển nhượng bất động sản cũng tăng từ 2.880 tỷ trong năm 2009 (tương đương 20,11% tổng thu từ thuế thu nhập cá nhân) lên 4.472 tỷ trong năm 2011 (tương đương 11,63% tổng thu từ thuế thu nhập cá nhân).

Đối với thu tiền cho thuê đất, nhà thuộc sở hữu nhà nước, cùng với giao đất có thu tiền sử dụng đất thì thuê đất là một hình thức mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có thể lựa chọn khi sử dụng đất của Nhà nước. Tiền thuê đất được tính căn cứ vào diện tích đất và đơn giá cho thuê đất. Tiền thuê đất, thuê mặt nước thu hằng năm được tính bằng diện tích thuê nhân với đơn giá thuê đất, thuê mặt nước một năm, trong đó đơn giá thuê đất là yếu tố quyết định mức độ cao/thấp của chính sách thu tiền thuê đất.

Sau thời gian thực hiện, thu ngân sách từ tiền cho thuê đất, mặt nước, mặt biển, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước tăng lên hàng năm và trở thành một trong những nguồn thu quan trọng, có tính bền vững trong tương lai.

Đánh thuế, mới tập trung vào đất

Trong cơ cấu thu NSNN của Việt Nam hiện nay có 6 khoản thu khác nhau đối với bất động sản, bao gồm cả các khoản thuế, phí và lệ phí. Tuy nhiên, chỉ có thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được coi là có chứa đựng những thuộc tính của “thuế bất động sản” theo thông lệ quốc tế. Đó là các khoản thu thường xuyên trên giá trị của bất động sản.

Các khoản thu khác như thu từ giao quyền sử dụng đất, chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ,… là khoản thu một lần hoặc phát sinh khi có giao dịch bất động sản. Đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp, kể từ năm 2003 đến nay, để hỗ trợ người nông dân, Nhà nước đã thực hiện các chính sách miễn, giảm thuế ở mức độ và quy mô khá lớn, vì vậy trên thực tế, chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp gần như không còn được áp dụng. Hiện nay, về cơ bản, chỉ có một khoản thu mang một số đặc tính của thuế bất động sản là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Thuế bất động sản được xem là công bằng vì nó là một dạng của thuế tài sản nói chung và có tương quan nhất định với những lợi ích mà người sở hữu nhận dịch vụ của chính phủ, chính quyền địa phương. Tại các thành phố lớn ở Việt Nam, chính quyền địa phương đang bỏ lỡ cơ hội từ việc gia tăng nhanh giá trị đất và nhà, đặc biệt là các khoản thu do đầu tư công vào cơ sở hạ tầng và dịch vụ cơ bản mang lại.

Ngoài những điểm nói trên, Việt Nam chưa có sắc thuế bao quát tất cả các tài sản có thể đánh thuế. Hệ thống chính sách thu NSNN liên quan đến tài sản của Việt Nam hiện nay còn rời rạc và chưa bao quát được các loại tài sản. Đối tượng đánh thuế chủ yếu là đất và các tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ, chưa quy định đánh thuế trong quá trình sử dụng nhà và các tài sản khác. Cụ thể, Việt Nam mới đánh thuế vào đất nông nghiệp và phi nông nghiệp mà chưa đánh thuế vào công trình kiến trúc trên đất (kể cả nhà ở dân cư và công trình sản xuất, kinh doanh). Vì vậy, việc cần làm hiện nay là phải có một sắc thuế có tính chất bao trùm các loại tài sản có thể đánh thuế nhằm phù hợp với xu hướng quốc tế hiện nay - chính là thuế tài sản.

(责任编辑：Ngoại Hạng Anh)