Theo Thường trực Ủy ban Kinh tế, tỷ lệ nhận đặt cọc cần quy định ở mức hợp lý nhằm bảo đảm mục đích của việc đặt cọc không phải là để doanh nghiệpkinh doanh bất động sảnnhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn.

Tại phiên họp thứ 25, chiều 24/8, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (Dự thảo).

Một trong những vấn đề được Thường trực Ủy ban Kinh tế - cơ quan thẩm tra dự ánluật - tách riêng để xin ý kiến do vẫn còn hai phương án là quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Phương án 1 quy định: “Chủ đầu tưdự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Phương án 2 quy định: "Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh".

Thường trực Ủy ban Kinh tế chọn phương án 1 vì khi thiết kế cơ sở được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng, tính pháp lý của dự án là đủ rõ với người mua, thuê mua nên có thể cho phép nhận đặt cọc.

Bên cạnh đó, qua quá trình nhận đặt cọc, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ có cơ hội để nghiên cứu cụ thể hơn về nhu cầu của các khách hàng tiềm năng, chủ động hơn về phương án kinh doanh, từ đó hoàn thiện thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở.

Với tỷ lệ nhận đặt cọc 10%, Thường trực cơ quan thẩm tra cho rằng, là ở mức hợp lý nhằm bảo đảm mục đích của việc đặt cọc không phải là để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn.

Cơ quan thẩm tra phân tích, nếu tỷ lệ đặt cọc quá cao sẽ không loại bỏ được những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đủ năng lực tham gia thị trường, gia tăng nguy cơ chiếm dụng vốn, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng (người dân). Nếu tỷ lệ đặt cọc quá thấp sẽ không có tác dụng ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia, các bên liên quan có thể sẵn sàng vi phạm cam kết, chấp nhận mất tiền đặt cọc.

Ngoài ra, do giá bán, cho thuê mua chỉ được chính thức ghi nhận tại thời điểm ký kết hợp đồng, Dự thảo đã bổ sung quy định các bên phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua trong thỏa thuận đặt cọc để làm cơ sở xác định số tiền đặt cọc, giúp ràng buộc trách nhiệm của các bên, bảo đảm giao kết hợp đồng đúng với các nội dung đã thỏa thuận khi đặt cọc.

Đối với phương án 2, Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, việc cho phép thu tiền đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này” sẽ không còn ý nghĩa của đặt cọc mà bản chất trở thành thanh toán hợp đồng theo tiến độ.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng - cơ quan chủ trì soạn thảo - nhận định, theo phương án này sẽ giảm thiểu rủi ro, bảo vệ khách hàng là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản đồng thời khắc phục được những bất cập trong thời qua. Do Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 không quy định về quản lý việc huy động vốn thông qua hình thức đặt cọc giữ chỗ; nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản đã lợi dụng khoảng trống pháp luật này đế thông qua các hình thức ký kết hợp đồng, các loại văn bản thỏa thuận để huy động vốn, trong đó có hình thức nhận tiền đặt cọc từ khách hàng kèm theo cam kết bán nhà ở trong dự án trong khi nhà ở trong dự án chưa có đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Rất nhiều tranh chấp phức tạp đã phát sinh từ các hợp đồng huy động vốn, hợp đồng đặt cọc được ký khi nhà ở chưa có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường bất động sản, các hậu quả bất lợi, thua thiệt thường nằm về phía khách hàng.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chỉ quy định về thời điểm nhận tiền đặt cọc của chủ đầu tư dự án bất động sản, các nội dung liên quan về hình thức, nội dung thỏa thuận đặt cọc giữa các bên thì thực hiện theo quy định của Bộ Luật Dân sự, Bộ Xây dựng cho rằng, cũng đảm bảo tính đồng bộ của hệ thống pháp luật.

(责任编辑：Ngoại Hạng Anh)