Mặc dù chịu ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19và giá vật liệuthép tăng cao, nhưng thị trường bất động sản hậu cần (logistics) và công nghiệp trong quý II vẫn có những điểm sáng.

Giới chuyên gia dự báo logistics và công nghiệp là hai loại tài sản dễ tăng trưởng hơn so với các loại tài sản bất động sản khác vào nửa cuối năm 2021.

Nguồn cung suy giảm vì làn sóng Covid-19 thứ tư bùng phát

Thời điểm đầu và giữa năm 2021 khi dịch Covid-19 bùng phát được nhận định là thời kỳ gây ra nhiều biến động cho cả người dân và các doanh nghiệp tại Việt Nam.

Việc nhiều địa phương ban hành nghị định giãn cách xã hộinghiêm ngặt nhằm kiểm soát dịch đã làm ảnh hưởng đến chuỗi cung ứng cũng như hoạt động ngành công nghiệp sản xuất, nhà xưởng thiếu hụt lao động, kết nối logistics gặp gián đoạn trong việc phân phối sản phẩm vì hàng hóa buộc phải phân loại thành thiết yếu và không thiết yếu.

Bên cạnh đó, hệ thống logistics, chuỗi cung ứng, các kênh phân phối và bán lẻ cũng chịu nhiều sức ép trong vấn đề làm thế nào để vừa đáp ứng các chính sách an sinh xã hội vừa đảm bảo dịch vụ được vận hành hiệu quả.

Trong thời gian qua, các tỉnh, thành phố đã liên tục đưa ra những phương án giãn cách xã hội nghiêm ngặt nhằm kiểm soát đại dịch, buộc người tiêu dùng phải ở nhà suốt nhiều ngày và chuyển sang các giao dịch trực tuyến.

Ngoài ra, từ đầu năm 2021 đến nay, giá thành nhiều loại vật liệu xây dựng tăng cao khoảng 25% so với đầu năm. Đặc biệt là giá thép trong nước tăng mạnh, làm gián đoạn tiến độ của các công trình vì đội vốn. Lúc này, các chủ đầu tư và nhà thầu phải tính lại bài toán xây dựng nếu tiếp tục triển khai dự án.

“Điều này sẽ làm suy giảm nguồn cung bất động sản công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho trong ngắn hạn, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê với nhiều khả năng sẽ thiết lập mặt bằng giá mới,” đại diện JLL Việt Nam nhấn mạnh.

Nói về vấn đề giá vật liệu xây dựng tăng giá, ông Nguyễn Cao Trí, Tổng giám đốc NS BlueScope Lysaght Việt Nam cho rằng, tình trạng khan hiếm thép và giá cả không ngừng biến động trong thời gian qua là do sự mất cân đối giữa nhu cầu và khả năng cung ứng. Nhu cầu của các nước tăng đột biến sau thời gian bị ảnh hưởng bởi dịch Covid đợt 1, đặc biệt là nhu cầu thu mua cao của Mỹ, thể hiện qua sự chệnh lệch mặt bằng giá thép lớn chưa từng có giữa thị trường Mỹ và Asean.

Một phần nguyên nhân quan trọng khác chính là việc cắt giảm sản lượng sản xuất và hạn chế xuất khẩu của Trung Quốc - một trong các nguồn cung ứng thép thô chính trên thế giới nhằm hạn chế tác động tiêu cực của khí thải đến môi trường.

“Trước sự bất ổn định của giá nguyên vật liệu xây dựng đặc biệt là giá thép, các nhà sản xuất cần có những giải pháp để hạn chế rủi ro bằng việc đa dạng nguồn cung ứng, thay đổi cách lập kế hoạch vận hành sản xuất, và đa dạng hóa các phương án lựa chọn cho khách hàng với những giải pháp phù hợp trong cả ngắn và dài hạn”, ông Trí nhận định.

Logistics và thị trường công nghiệp sẽ còn tăng trưởng

Bà Trang Bùi, giám đốc cấp cao thị trường Việt Nam của JLL nhận định, Covid-19 cũng đã mở ra cơ hội tăng trưởng mạnh mẽ cho ngành thương mại điện tử. Với nền tảng dân số trẻ và am hiểu công nghệ, cùng với sự phát triển mạnh của điện thoại thông minh và mạng 4G, Việt Nam luôn nằm trong nhóm thị trường thương mại điện tử phát triển nhanh nhất Đông Nam Á.

Theo bà, sự bùng nổ của thương mại điện tử và dịch vụ hậu cần bên thứ ba (3PL) trong những năm gần đây như một thỏi nam châm thu hút sự quan tâm đáng kể từ các bên tham gia đầu tư vào thị trường bất động sản hậu cần và công nghiệp, bao gồm kho bãi, chuỗi cung ứng và cơ sở sản xuất.

Với xu hướng đó, đại diện của JLL dự đoán, khối lượng đầu tư vào lĩnh vực hậu cần và công nghiệp khu vực châu Á Thái Bình Dương sẽ tăng 25-30 tỷ USD lên 50-60 tỷ USD trong giai đoạn 2023-2025.

Nhiều nhà cung cấp dịch vụ logistics và vận hành thương mại điện tử nước ngoài cũng sẽ nỗ lực để không bỏ lỡ cơ hội thâm nhập thị trường Việt Nam.

Đơn vị này đánh giá, Việt Nam định hướng phát triển công nghiệp theo mô hình 3 vùng kinh tế nhằm thúc đẩy tăng trưởng dọc xuyên suốt đất nước. Thực tế cho thấy, tổng diện tích đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn cho thuê đến quý II/2021 lần lượt tại miền Bắc là 9.700 ha và 1,9 triệu m2; miền Trung là 6.600 ha và 30.500 m2; miền Nam là 25.200 ha và 3,2 triệu m2.

Trong quý II, thị trường bất động sản cũng đã chứng kiến các thương vụ đầu tư mới, điển hình là việc Boustead Projects mua lại 49% cổ phần trong Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp KTG Bắc Ninh tại Khu công nghiệp Yên Phong với giá khoảng 6,9 triệu USD. Thị trường cũng đón nhận nhiều nhà đầu tư mới gia nhập thị trường như GNP Industrial hay Công ty cổ phần công nghiệp Khu công nghiệp Việt Nam.

Theo JLL, đây có thể xem là những dấu hiệu cho thấy tiềm năng to lớn của thị trường này vẫn tiếp tục gia tăng ngay cả trong đại dịch.

Nhìn về tương lai, đại diện của JLL cho rằng, các nhà đầu tư sẽ thận trọng, xem xét kỹ lưỡng các danh mục đầu tư trước khi triển khai vốn cho các khoản đầu tư bất động sản. 

"Nhu cầu về thương mại điện tử và dịch vụ dược phẩm tăng tốc ồ ạt đã đảm bảo rằng logistics và công nghiệp vẫn là loại tài sản tăng trưởng vững vàng hơn so với các loại tài sản bất động sản khác năm 2021", bà Trang nhận định. 

Đặc biệt, theo ghi nhận của đơn vị này, số lượng các quỹ đầu tư cốt lõi tiếp cận thị trường logistics và công nghiệp ngày càng tăng, qua đó làm tăng khả năng diễn ra nhiều thương vụ giao dịch mua bán hoặc cho thuê quy mô lớn.

Tuy nhiên, để đạt được những mục tiêu tăng trưởng trong tương lai, Việt Nam cần tiếp tục duy trì mức đầu tư hợp lý vào đầu tư cơ sở hạ tầng, cần chú trọng vào việc phát triển cả hệ thống đường cao tốc và mạng lưới tiện ích, kể cả năng lượng tái tạo.