Định giá và chuyện “lệch pha”

Thị trường M&A vẫn đang âm thầm diễn ra các thương vụ,Địnhgiádựánbấtđộngsảbang xep hang bong da ai cap không ít nhà đầu tư coi khó khăn trong ngắn hạn chính là thời điểm để có thể đi chợ mua được hàng tốt, với mức giá mềm. Đi kèm với các thương vụ, luôn là một mảng nghiệp vụ quan trọng: Định giá.

Tuy nhiên, do có nhiều đặc thù với sản phẩm hàng hóa (là bất động sản), nên việc định giá sản phẩm là không hề dễ dàng. Đó là chưa kể đến những kỳ vọng khác nhau từ bên bán, bên mua.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Hà Nội cho biết, trong lĩnh vực M&A dự án bất động sản, các giao dịch thường có giá trị lớn, theo đó việc thương thảo giá luôn là khâu quan trọng bậc nhất đối với sự thành công của các giao dịch.

Các công ty thẩm định giá quốc tế, có uy tín luôn được lựa chọn để đưa ra ý kiến về giá trị thị trường của tài sản trong các giao dịch có các yếu tố nước ngoài. Tuy nhiên, trên thực tế luôn có sự khác biệt giữa giá trị thị trường và giá trị đầu tư, hay thậm chí là giá trị thanh lý của tài sản.

Đại diện Savills cho biết, giá trị thị trường được định nghĩa dựa trên giao dịch của các bên mua và bán có đủ hiểu biết, sẵn sàng thực hiện giao dịch và không chịu sức ép nào khi mua và bán. Còn giá trị thanh lý dưới áp lực phải bán và bán nhanh thường thấp hơn giá trị thị trường. Ngược lại, giá trị đầu tư bao gồm trong đó những động lực, những năng lực, hay mong đợi trong tương lai với chiến lược của từng nhà đầu tư cụ thể thông thường sẽ cao hơn giá thị trường. Những sự khác biệt đó chính là động lực cho các quyết định mua hoặc bán trên thị trường.

Ngoài ra, để có thể có các nhận định phù hợp nhất về giá trị thị trường của tài sản, các thẩm định viên luôn cần có những thông tin thị trường một cách khác quan, đầy đủ để từ đó làm cơ sở đưa ra các tính toán, nhận định của mình.