BHS Group nhận định, nền kinh tế Việt Nam đang từng bước phục hồi nhưng vẫn chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực từ bối cảnh chung kinh tế thế giới. Bên cạnh đó, áp lực trả nợ trái phiếu doanh nghiệp vẫn tăng cao kỷ lục, nợ xấu trong ngân hàng còn ở mức cao.

Điểm tích cực của thị trường là Nhà nước đang nỗ lực không ngừng trong việc đưa ra các chính sách hỗ trợ nền kinh tế và thị trường bất động sản. Chính phủ đang dồn toàn lực, toàn ngành cho thúc đẩy phát triển kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Trong đó, hệ thống pháp lý đang dần được hoàn thiện với việc thông qua các luật sửa đổi. Giải ngân đầu tư công tiếp tục được đẩy nhanh. Mục tiêu tăng trưởng tín dụng, giảm lãi suất tiếp tục được thực hiện.

Với các chính sách này, theo BHS Group, một số phân khúc của thị trường bất động sản sẽ có cơ hội hồi phục tốt trong năm 2024.

Chung cư là phân khúc dẫn dắt thị trường

Trong khi nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế, chung cư vẫn là sản phẩm có tỷ lệ hấp thụ tốt nhất trên thị trường, giá bán các sản phẩm chung cư có xu hướng tiếp tục tăng lên.

Trong quý IV/2023, có gần 9.900 căn hộ được đưa ra thị trường, giảm 27% so với quý trước và tương đương gần 63% nguồn cung cùng kỳ năm trước. Trong quý chỉ có năm dự án mở bán mới, còn lại đa phần các giai đoạn trước nguồn cung đến từ các dự án đang hiện hữu xử lý hàng tồn.

Lượng giao dịch trong quý chỉ đạt hơn 4.100 căn, giảm 12% so với quý trước, giảm 7% so với cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ hấp thụ nhìn chung qua các quý đều xấp xỉ 50% lượng nguồn cung. Trong đó, tính cả năm, Hà Nội chiếm ưu thế hơn với lượng giao dịch 10.000 căn, trong khi TP HCM chỉ đạt 6.000 giao dịch.

Nguyên nhân bắt nguồn từ các vấn đề pháp lý, TP HCM hầu như không phát sinh nhiều nguồn cung mới. Hơn nữa, giá bán các sản phẩm chung cư ở Hà Nội cũng có mức thấp hơn từ 30-50% nên có phần dễ tiếp cận khách hàng hơn.

Nguồn cung khan hiếm, các dự án không ra hàng cũng không có dấu hiệu giảm giá. Trung bình giá tại Hà Nội đạt 53 - 150 triệu đồng/m2; tại TP HCM là 61 - 500 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, nguồn cung trung cấp nằm ở các vị trí xa trung tâm, chưa thuận lợi kết nối. Nguồn cung sản phẩm bình dân có giá từ 20 - 30 triệu đồng/m2, đang cạn kiệt dần ở hai thành phố lớn.

Với nhu cầu nhà ở, đặc biệt ở nội đô Hà Nội và TP HCM còn khá lớn, trong giai đoạn chờ luật mới ban hành, các dự án khó được phê duyệt để ra hàng, BHS dự báo nguồn cung mới sẽ tiếp tục bị hạn chế, các dự án mở bán trong thời gian tới đa phần là các dự án cũ tiếp tục triển khai.

Chính vì vậy, thanh khoản chung cư vẫn được duy trì ở mức khả quan và giá bán chưa có xu hướng giảm.

Phân khúc nhà ở thấp tầng phục hồi chậm

Theo báo cáo của BHS, thị trường nhà ở thấp tầng chưa có sự cải thiện về cả nguồn cung và thanh khoản. Trong quý IV/2023, phân khúc nhà ở thấp tầng có nhiều chiều hướng đi xuống khi tổng nguồn cung giảm 18% so với quý trước, chỉ sáu dự án mở bán mới trong quý này, tập trung ở miền Bắc, cung cấp ra thị trường 2.000 sản phẩm mới.

Tính đến hết năm, nguồn cung sơ cấp nhà ở thấp tầng đạt hơn 5.500 sản phẩm. Nguồn cung sản phẩm đất nền chiếm ưu thế với 52%.

Đối với phân khúc bất động sản thấp tầng, đất nền vẫn có sức hút hơn. Tỷ lệ tiêu thụ đất nền qua các quý đều trên chiếm 50% tổng lượng giao dịch.

Trong khi đó, sản phẩm biệt thự, liền kề, nhà phố có chiều hướng giảm về cả nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ. Nguyên nhân đến từ việc vướng mắc pháp lý ra hàng và tổng giá trị cao dẫn đến khó tiếp cận khách hàng.

Nguồn cung sơ cấp loại sản phẩm biệt thự, liền kề, nhà phố trong quý IV/2023 đạt hơn 2.600 sản phẩm, giảm 18% so với tổng nguồn cung của quý trước, giảm 2% so với cùng kỳ năm trước. Tổng lượng giao dịch đạt 22%.

Trong khi thanh khoản ảm đạm, giá bán các sản phẩm ở khu vực miền Bắc có xu hướng tăng 10 – 15%. Miền Trung và miền Nam giữa giá ở mức ổn định.

Với mức giá này, BHS dự báo, đất nền vẫn là sản phẩm được ưa chuộng do mức giá rẻ, dễ dàng thanh khoản. Tuy nhiên, 2023 - 2034 là thời điểm sàng lọc các dự án đất nền, những nơi lợi dụng tin tức đầu tư để tự phân lô – tự thổi sóng sẽ khiến các nhà đầu tư dè chừng.

Ngược lại, đất nền mang giá trị thực, nằm tại trung tâm các địa phương, có sổ đỏ và hoàn thiện hạ tầng mới là sản phẩm được khách hàng (chủ yếu là dân địa phương) tiêu thụ với mục đích tích lũy tài sản.

Bất động sản nghỉ dưỡng cần thêm lực đẩy

Đối với phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng, trong quý IV/2023, nguồn cung đạt gần 1.600 căn được đưa ra thị trường, giảm hơn 25% so với quý III/2023 và giảm gần 38% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, mặt bằng giá vẫn chưa có xu hướng giảm. Giá phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng năm 2023 vẫn tăng khoảng 3 - 6% so với năm 2022.

Đối với phân khúc nghỉ dưỡng thấp tầng, tỷ lệ hấp thụ trong quý IV/2023 vẫn ở mức 15,2%, giảm gần 4% so với quý trước. Tính chung cả năm 2023, nguồn cung giảm hơn 90% so với năm trước với chỉ khoảng 583 sản phẩm nghỉ dưỡng được đưa ra thị trường.

Theo BHS, đầu năm 2023, thị trường nghỉ dưỡng thấp tầng gần như đóng băng. Đến nửa cuối năm 2023 thị trường bắt đầu ghi nhận nguồn cung của hai dự án mở bán mới. Tuy nhiên, nhìn chung phân khúc này vẫn đang gặp nhiều thách thức bởi tâm lý nhà đầu tư vẫn chưa được cải thiện, tổng suất đầu tư sản phẩm lớn.

Kinh tế khó khăn, pháp lý vướng mắc, khách hàng e ngại là ba nguyên nhân lớn khiến phân khúc này không thể khởi sắc ngay trong năm 2024. Theo BHS, thời điểm nhà đầu tư quay lại thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là khi pháp lý dự án được tháo gỡ, các dự án trở lại vận hành và có hiệu quả kinh doanh thực.