Nhìn lại chặng đường lịch sử kể từ giữa thập niên 90,̣trườngBĐSbướcvàothờikỳhồketquabong da thị trường bất động sản Việt Nam đã có những giai đoạn tăng trưởng nóng, theo sau đó là thời kỳ suy giảm và đóng băng. Sau cơn sốt đất thời điểm 1993-1995, thị trường bước vào giai đoạn suy thoái kéo dài, khởi nguồn từ cuộc khủng hoảng kinh tế châu Á năm 1997-1998 bắt đầu từ Thái Lan rồi lan rộng đến thị trường các nước khác trong khu vực Đông Nam Á.

Khi có dấu hiệu bất ổn của các ngân hàng và công ty tài chính do việc cho vay không chừng mực, các nhà đầu tư bắt đầu thoái vốn trên thị trường bất động sản. Việc này khiến vốn lưu động và vốn chủ sở hữu của các ngân hàng giảm mạnh và buộc phải tăng lãi suất, nhằm chi trả cho các hoạt động kinh doanh và thanh toán tiền vốn cho các nhà đầu tư.

Khi lãi suất tăng, các nhà đầu tư sử dụng vốn ngân hàng buộc phải chuyển nhượng các dự án dang dở để bù đắp các nghĩa vụ tài chính. Việc bán tháo các dự án ảnh hưởng mạnh đến niềm tin các nhà đầu tư tiềm năng, làm cho thị trường trở nên kém hấp dẫn. Hậu quả là, đầu tư nước ngoài giảm và nhu cầu của đồng nội tệ cũng tụt dốc, dẫn tới tỷ giá hối đoái giảm sâu. Việc Chính phủ ban hành các quy định chi tiết nhằm siết chặt quản lý đất đai thời gian này cũng đã làm cho giới đầu tư chùn tay, thị trường gần như đóng băng.

Tuy nhiên, kể từ năm 2002, thị trường bất động sản bắt đầu chuyển mình và đạt được mức tăng trưởng mạnh mẽ nhất vào các năm 2004 - 2007. Những dấu hiệu khả quan của nền kinh tế thế giới, sự kỳ vọng vào chu kỳ phục hồi của nền kinh tế Việt Nam và dòng vốn nước ngoài liên tục rót vào chính là động lực của sự hồi phục này.

Liên tục qua các năm, tăng trưởng GDP trong nước đều vượt 8%, tăng trưởng tín dụng đạt 30-50%. Cũng trong khoảng thời gian này, dòng vốn đầu tư nước ngoài và dòng kiều hối đổ vào Việt Nam rất lớn. Số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào lĩnh vực bất động sản chiếm 25-40% tổng vốn đăng ký. Các chính sách của Nhà nước cũng góp phần thúc đẩy thị trường và thổi bùng cơn sốt giá. Giá cả và giao dịch trong những năm này đều tăng cao, bất động sản trở thành kênh đầu tư thu hút rất nhiều tầng lớp tham gia.

Giữa năm 2008, chu kỳ kinh tế một lần nữa lao dốc, bắt nguồn từ khủng hoảng tài chính toàn cầu, kéo theo đó là chu kỳ thoái trào của thị trường bất động sản. Ở Việt Nam, nhà đất sụt giá, giảm 30-40% chỉ trong thời gian ngắn. Tồn kho bất động sản năm 2012 lên tới trên 100.000 tỷ đồng. Nợ xấu của nhiều doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ tăng vọt. Lạm phát thực sự bùng nổ khiến Ngân hàng Nhà nước phải thắt chặt các chính sách tiền tệ.

Dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản suy giảm là hệ quả của việc các nhà đầu tư nước ngoài phải đối mặt với nhiều thách thức từ cuộc khủng hoảng và khó khăn từ tình trạng bão hòa của thị trường Việt Nam. Trong bối cảnh đó, hầu hết các nhà đầu tư chỉ tập trung vào các dự án đang hoạt động. Nhiều doanh nghiệp địa ốc nhỏ phải đối mặt với các vấn đề tín dụng. Tuy nhiên, những nhà phát triển bất động sản có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm dày dặn ít bị ảnh hưởng hơn.

Kể từ năm 2012, cơ quan quản lý nhà nước đã nỗ lực ban hành nhiều chính sách và các gói kích thích kinh tế nhằm thu hút đầu tư và tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Kết quả là, thị trường đã và đang có những chuyển biến tích cực. Các nhà đầu tư Nhật Bản, Singapore và Malaysia đã tiến hành thăm dò phản ứng của thị trường và sắp tới sẽ triển khai những dự án quy mô lớn. Trong tương lai, thị trường được dự đoán sẽ đón nhận dòng vốn FDI quyết liệt hơn, quy mô hơn, trong tất cả các phân khúc phát triển tài sản.

Như vậy, chỉ trong vòng 16 năm, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều thăng trầm gắn liền với 3 yếu tố cơ bản của nền kinh tế. Với chu kỳ được ước lượng là 10 năm, giai đoạn 2014-2015 được kỳ vọng sẽ là thời kỳ hồi sinh mới của thị trường.

Chặng đường đã qua của thị trường là minh chứng rõ nét nhất cho sự thành công của các chiến lược đầu tư trung và dài hạn vào bất động sản. Đầu tư “lướt sóng” chỉ thích hợp trong giai đoạn thị trường “nóng”; khi thị trường dần trở về giá trị thực, nhà đầu tư có xu hướng sử dụng các chiến lược dài hạn để hạn chế rủi ro.

Thực tế những năm qua cho thấy, đã từng có nhiều nhà đầu tư bất động sản tham gia thị trường dưới hình thức “làm giá”, “lướt sóng”, nhằm hưởng các khoản chênh lệch từ giao dịch chuyển nhượng cho đối tượng khách hàng khác, nhưng ngay sau đó đã bị đánh chìm bởi chính “con tàu lướt sóng địa ốc”. Ngược lại, những gương mặt đầu tư đã khẳng định được vị thế ổn định của mình lại là những doanh nghiệp có bề dày lịch sử, tham gia thị trường từ những năm 90 với những hiểu biết sâu sắc về thị trường bất động sản Việt Nam.

Xét riêng về dòng vốn FDI lẫn vốn đầu tư nước ngoài gián tiếp (FII) vào Việt Nam, dòng tiền đổ vào bất động sản luôn xếp ở vị trí cao trong các lĩnh vực được đầu tư. Nhật Bản là quốc gia thường xuyên có lượng FDI rót vào thị trường bất động sản lớn nhất. Bên cạnh Nhật Bản, phải kể đến những “đại gia” bất động sản của Singapore và Hàn Quốc đã gia nhập thị trường Việt Nam từ những năm cuối thập kỷ 90. Thời gian vừa qua, các nhà đầu tư này vẫn không ngừng quan tâm tới thị trường bất động sản Việt Nam.

Ngoài ra, thị trường còn nhận được rất nhiều quan tâm của các công ty đến từ Mỹ, châu Âu, Trung Đông, Nga… Những nhà đầu tư này đều có tiềm lực mạnh và có niềm tin vững vàng vào môi trường đầu tư của Việt Nam. Dù đôi lúc thị trường rơi vào hoàn cảnh không “xuôi chèo mát mái”, nhưng trên hết, Việt Nam vẫn là quốc gia tiềm năng, đang không ngừng phát triển và tích cực cải thiện môi trường kinh doanh, tăng cường chỉ số năng lực cạnh tranh.

Từ những bài học kinh nghiệm của thị trường lúc nóng, lúc lạnh, việc phân tích diễn biến thị trường, đánh giá tổng thể chu kỳ kinh tế và chọn lựa một chiến lược đầu tư trung, dài hạn là rất cần thiết để các nhà đầu tư trong và ngoài nước có được những giải pháp hữu hiệu nhằm thúc đẩy kinh doanh phát triển và góp phần làm lành mạnh thị trường bất động sản Việt Nam.

TS. Sử Ngọc Khương (Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam (Bài viết từ Đặc san Toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam 2014 do Báo Đầu tư sản xuất))

(责任编辑：Nhà cái uy tín)