Ông Đoàn Thái Sơn,ảolãnhdựánbấtđộngsảnThêmchiphínhưngantoàty so bong dá Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Ngân hàng Nhà nước (NHNN.

Thưa ông, việc thực hiện bảo lãnh dự án nhà ở HTTTL được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản có cần phải có nghị định, thông tư hướng dẫn cụ thể?

Về bản chất, bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL là một hình thức bảo lãnh ngân hàng. Hiện tại, hoạt động bảo lãnh của các ngân hàng đang được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 28/2012/TT-NHNN ngày 3-10-2012 quy định về bảo lãnh ngân hàng. Hay nói cách khác, việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL đã có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện (Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản và Thông tư 28).

Theo chương trình xây dựng pháp luật năm 2015 của NHNN, hiện tại, NHNN đã xây dựng và đang hoàn thiện lần cuối dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 28. Để hướng dẫn rõ hơn nội dung quy định về bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, dự thảo Thông tư đã bổ sung thêm một số hướng dẫn về hoạt động này. Dự kiến dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 28 sẽ được NHNN ban hành trong tháng 6-2015.

Để bảo lãnh cho một dự án thì ngân hàng phải kiểm soát được tiến độ, dòng tiền hay năng lực quản lý dự án, năng lực tài chính... của chủ đầu tư. Theo ông điều này có khả thi không khi trong thực tế việc thẩm định các yếu tố này gặp rất nhiều khó khăn ngay cả đối với các cơ quan chức năng?

Theo đánh giá của NHNN, bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL của NHTM là loại bảo lãnh có mức độ rủi ro khá cao, vì về bản chất, đây là việc NHTM bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao nhà đúng tiến độ. Trong khi đó, tiến độ bàn giao phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoài sự kiểm soát của NHTM như khả năng tài chính của chủ đầu tư, việc tổ chức thi công của nhà thầu, giám sát công trình...

Để quản lý rủi ro này, các NHTM tham gia bảo lãnh phải thẩm định rất kỹ chủ đầu tư, tính khả thi của dự án đầu tư, nhà thầu... và có thể phải tính đến biện pháp quản lý việc sử dụng tiền mua nhà do khách hàng trả cho chủ đầu tư, áp dụng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả của chủ đầu tư khi NH phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Thông thường, việc bảo lãnh này sẽ khả thi hơn đối với các dự án do chính NHTM cấp tín dụng cho chủ đầu tư để thực hiện.

Như vậy, đối với hoạt động bảo lãnh này, mức độ khả thi đến đâu là phụ thuộc rất nhiều vào năng lực của từng chủ đầu tư, hiệu quả của từng dự án, cũng như khả năng cung ứng tài chính của từng ngân hàng.

Nhiều ý kiến cho rằng NHNN nên ấn định mức phí bảo lãnh, không nên để cho các bên tự thỏa thuận vì rất dễ dẫn đến tình trạng dễ ăn khó bỏ khi ngân hàng chỉ chọn bảo lãnh cho các dự án an toàn còn đối với các dự án khó thẩm định thì đòi phí bảo lãnh cao thưa ông?

Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, Luật các Tổ chức tín dụng, mức phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận. NHNN cho rằng, việc xác định mức phí này do các bên thỏa thuận theo nguyên tắc thị trường, phụ thuộc vào mức độ rủi ro của từng dự án, năng lực của chủ đầu tư, mức độ cạnh tranh trên thị trường... Hiện nay, mức phí bảo lãnh nói chung các ngân hàng đang áp dụng dao động từ 0,5-3%/năm tùy thuộc vào thẩm định dự án, xếp hạng tín dụng của ngân hàng đối với từng khách hàng. Mỗi loại hình bảo lãnh có độ rủi ro khác nhau thì mức phí bảo lãnh cũng khác nhau.

Việc cộng thêm phí bảo lãnh sẽ làm tăng giá nhà, gây thêm khó khăn cho DN trong khi thị trường BĐS vẫn chưa thoát khỏi thời điểm khó khăn. Điều này sẽ tác động ngược trở lại các ngân hàng vì suy cho cùng thì nguồn vốn nằm trong BĐS cũng là từ ngân hàng. Ý kiến của ông như thế nào?

Mặc dù việc bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng có thể làm tăng chi phí, tuy nhiên, về cơ bản, hoạt động này mang lại lợi ích rất lớn cho người mua nhà, do vậy, cũng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án bất động sản hiệu quả bán được hàng nhanh, giảm hàng tồn kho. Việc bán được hàng sẽ tác động ngược trở lại, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án BĐS hiệu quả được triển khai nhanh hơn, qua đó sẽ giúp ngân hàng cho vay thu nợ tốt hơn.

Trân trọng cảm ơn ông!

(责任编辑：La liga)