Dự thảo Nghị định bao gồm 3 chương, 19 điều quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; về các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản; về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai...

Trong đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định về chủ trương đầu tư (điểm a, khoản 1, Điều 3, Chương I).

Doanh nghiệp có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh không thuộc diện quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 3, Chương I.

Các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản từ trước ngày 1/7/2015 nhưng chưa có đủ mức vốn pháp định theo quy định thì được tiếp tục kinh doanh nhưng phải bổ sung đủ mức vốn pháp định theo quy định mới.

Dự thảo Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, theo dự thảo Nghị định, có điểm đáng chú ý: Đối với các chủ dự án là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được thu quá 50% tổng giá trị căn hộ khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng.

Ngoài ra, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.

Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng.

Trong mọi trường hợp khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng;

Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Góp ý với dự thảo Nghị định, Luật sư Trương Thanh Đức – Chủ tịch Công ty Luật BASICO, Trọng tài viên VIAC cho rằng, cần xem xét lại một số quy định bất hợp lý của Dự thảo Nghị định, nhất là các quy định trái luật đối với 3 nội dung: Quy định vốn pháp định 50 tỷ đồng, quy định không cần vốn pháp định, quy định bắt buộc phải công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng và việc ấn định lựa chọn Tòa án giải quyết tranh chấp.

Cụ thể, Luật sư Trương Thanh Đức góp ý, tại điểm a, khoản 1, Điều 3 quy định “Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư” là trái luật. Theo khoản 1, Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 về “Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vón pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng”.

Theo Luật sư Đức, vốn pháp định từ trước đến nay được giải thích trong các đạo luật là mức vốn tối thiểu phải có để thành lập doanh nghiệp. Mặc dù Luật Kinh doanh Bất động sản quy định doanh nghiệp có “vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng”, thì cũng không thể hiểu là ngoài mức 20 tỷ đồng sẽ còn mức vốn pháp định khác cao hơn 20 tỷ đồng. 

Về nội dung hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất (Điều 8, Chương II) ông Nguyễn Quốc Hiệp – Tổng giám đốc Tổng công ty cổ phần đầu tư Dầu khí Toàn Cầu (GP – Invest) cho rằng, hướng dẫn còn khá sơ sài. Thực trạng của các doanh nghiệp hiện nay mắc phải là với các cơ sở sản xuất công nghiệp di dời ra khởi nội đô thành phố, họ có quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất không(?). Trên thực tế, tại các địa phương đều hướng dẫn họ phải thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh với các công ty kinh doanh bất động sản để hợp tác đầu tư chứ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

“Đề nghị Bộ Xây dựng cho phép doanh nghiệp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không có nhu cầu sử dụng nữa”, ông Hiệp đề xuất.

Góp ý với dự thảo Nghị định về vấn đề này, bà Phan Hải Anh – Luật sư của Tập đoàn Vingroup cho rằng, việc đăng ký vốn pháp định là một phần nội dung đăng ký kinh doanh thực hiện tại cơ quan đăng ý kinh doanh nên nếu có nhiều mức vốn pháp định như trong dự thảo Nghị định sẽ gây khó khăn cho việc áp dụng luật. Trong khi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản đã có quy định yêu cầu chủ đầu tư thực hiện dự ấn đầu tư bất động sản phải đảm bảo tỷ lệ vốn chủ sở hữu (15% hoặc 20%) trên tổng vốn đầu tư của dự án. “Dó đó, chúng tôi đề xuất chỉ đưa ra một mức vốn pháp định là 20 tỷ đồng áp dụng chung đối với tất cả các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản”.

Hà Quang

(责任编辑：Cúp C1)