Trong báo cáo ngành bất động sản khu công nghiệpmới cập nhật, Chứng khoán Mirae Asset đánh giá kết quả kinh doanh của phần lớn các doanh nghiệp niêm yết trong quý 4/2022 đều ghi nhận mức sụt giảm và phản ánh sự chững lại của nền kinh tế chung.

Cụ thể, các doanh nghiệp niêm yết ghi nhận doanh thu giảm 46% so với cùng kỳ trong khi đó LNST sụt giảm đột biến 92%.

Nguyên nhân xuất phát từ nền so sánh cao do quý 4/2021 là thời điểm tiến trình xúc tiến đầu tư được đẩy mạnh, đi kèm tốc độ giải ngân phục hồi sau thời gian dài trì hoãn do dịch bệnh. Bên cạnh đó, tiến trình đầu tư quý 4/2022 cũng bị chậm lại cũng như việc điều chỉnh lại thời gian thanh toán cho các nhà đầu tư mới đi thuê đất. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp trong KCN cũng đã không gia hạn thuê một phần hoặc toàn bộ mặt bằng sản xuất kinh doanh do hoạt động sản xuất kinh doanh trì trệ.

Tuy ghi nhận mức tăng trưởng âm trong quý 4, song kết quả kinh doanh cả nhóm năm 2022 vẫn tăng trưởng 9% doanh thu và 78% lợi nhuận ròng. Trong đó, các mức tăng trưởng mạnh đều được đóng góp bởi những DN có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn.

Mirae Asset cho rằng có thể trong nửa đầu năm 2023, quá trình xúc tiến đầu tư có thể bị trì hoãn trong bối cảnh nền kinh tế chung toàn cầu vẫn chưa thật sự khởi sắc, tác động tiêu cực đến doanh số bán hàng của các nhà phát triển KCN. Phần lớn doanh số trong giai đoạn này sẽ chỉ phụ thuộc vào các hợp đồng được ký kết từ trước nhưng chưa đủ điều kiện ghi nhận trong năm 2022, cũng như từ nguồn doanh thu chưa thực hiện phân bổ định kỳ.

Tại phía Bắc, các khu vực như Bắc Giang, Hà Nội hầu như đã được lấp đầy, do đó dư địa tại 2 khu vực này là rất thấp. Mirae Asset cho rằng trong thời gian tới dòng vốn đầu tư mới sẽ tập trung vào các tỉnh sở hữu quỹ đất cho thuê lớn, trong đó nổi bật nhất là Hải Phòng nhờ vị trí địa lý đặc biệt với hạ tầng cảng biển, giao thông thuận lợi kết nối với hầu hết các vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc.

Đối với phía Nam, tỷ lệ lắp đầy đạt 84%, trong đó Bình Dương và Đồng Nai là 2 địa phương có nhiều KCN nhất cả nước (tỷ lệ lắp đầy ghi nhận đạt trên 90%). Nguồn cung được mở mới trong thời gian tới sẽ không có quá nhiều sự đột biến trong bối cảnh chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao ảnh hưởng đến lợi suất đầu tư dự án; các thủ tục pháp lý liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cao su chậm tiến độ và trở ngại từ việc kết nối hạ tầng chưa đồng bộ.

Thị trường trầm lắng trong nửa đầu năm khi giá cho thuê dự kiến chững lại

Ở khía cạnh khác, sau khi ghi nhận mức giá tăng mạnh 12% - 20% trong giai đoạn 2021-2022, Mirae Asset cho rằng năm 2023 thị trường KCN có thể trầm lắng hơn bởi các điều kiện kinh tế kém khả quan cả về yếu tố nội tại lẫn bên ngoài. Trong ngắn hạn thì nguồn cung đất khu công nghiệp khó chuyển biến tích cực, nhưng nhu cầu thuê cũng cho tín hiệu suy yếu, do đó, giá cho thuê vẫn còn dư địa tăng nhưng trong biên độ hẹp và sẽ chỉ tăng tại vài khu vực trọng điểm kinh tế có quỹ đất lớn với thế mạnh về cơ sở hạ tầng, và các lợi thế để phát triển mạnh hoạt động KCN như BR-VT, Hải Phòng,…

Thị trường nhà xưởng xây sẵn (NXXS) đang cho dấu hiệu trầm lắng, dần dịch chuyển sang các khu vực vệ tinh xung quanh TP.HCM với xu hướng là thuê lại đất trống tại trong khu công nghiệp và xây mới nhà xưởng. Trong thời gian tới, khi nhu cầu thị trường yếu và điều kiện vĩ mô và vi mô khó khăn, tỷ lệ lắp đầy có thể sụt giảm nhẹ trong thời gian tới. Từ đó cũng có thể ảnh hưởng đến nguồn cung NXXS xây mới trong ngắn hạn bởi tỷ lệ hấp thụ không đạt kỳ vọng.

Cơ hội dành cho các doanh nghiệp còn quỹ đất cho thuê lớn tại các khu vực trọng điểm

Hiện tại, xu hướng “Trung Quốc +1” vẫn đang tiếp diễn, thúc đẩy nhu cầu cho các KCN tại miền Bắc. Các DN sở hữu quỹ đất nằm ở khu vực này là đối tượng được hưởng lợi chính nhờ liên quan đến thời gian giao hàng, và chuỗi cung ứng sẵn có với thị trường Trung Quốc. Xung đột thương mại giữa Mỹ Trung và căng thẳng eo biển Đài Loan cũng có thể sẽ đẩy nhanh quá trình dịch chuyển các nhà máy sản xuất ra khỏi các quốc gia này. Các dự án lớn đầu tư vào sẽ kéo theo các doanh nghiệp vệ tinh. Nhiều dự án mới dự kiến cam kết sẽ đầu tư vào VN trong thời gian tới như LG (4 tỷ USD), Foxconn (300 triệu USD), …

Dẫn chia sẻ của lãnh đạo IDICO (IDC), Mirae Asset cho biết hiện các nhà sản xuất linh kiện điện tử tại thị trường Đài Loan rất quan tâm đến thị trường Việt Nam cũng như có kế hoạch về việc sẽ mở rộng đầu tư tại thị trường KCN miền Bắc nhờ các lợi thế về logistic và chuỗi cung ứng sẵn có. Do đó, cơ hội dành cho các doanh nghiệp còn quỹ đất cho thuê lớn. Các nhà phát triển KCN như IDICO, Viglacera, Becamex, Kinh Bắc, … hiện đang đang có quỹ đất lớn sẵn sàng để bán, và hầu hết đều tập trung tại các khu vực kinh tế trọng điểm Bắc – Nam. Do đó tiềm năng để thu hút đầu tư dài hạn của các KCN này là rất lớn, cộng thêm sở hữu tệp khách hàng gồm các công ty lớn như Samsung, LG, Hyosung, Foxconn, v.v.

Với kế hoạch tăng cường hợp tác mở rộng đầu tư sắp tới, kỳ vọng rằng dòng vốn mới sẽ ưu tiên thuê đất tại các KCN mà các công ty hay tập đoàn đa quốc gia trênn có cơ sở sản xuất. Mặc dù triển vọng ngắn hạn có phần hạn chế, tuy nhiên với lợi thế sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn, Mirae Asset cho rằng khi dòng vốn đầu tư phục hồi thì doanh thu và lợi nhuận của các nhà phát triển KCN sẽ ghi nhận được kết quả vượt trội.

Nhân tố hỗ trợ dài hạn từ đầu tư công

Đặc biệt, Mirae Asset cho rằng dòng vốn đầu tư công là nhân tố chính hỗ trợ phát triển KCN trong dài hạn. Việc thúc đẩy đâu tư hạ tầng sẽ làm gia tăng mức độ hấp dẫn của các KCN trong dài hạn, cũng như tăng tính cạnh tranh cho doanh nghiệp khi đầu tư vào thị trường Việt Nam (tối ưu hóa chi phí logistic). Trong đó, việc hoàn thành các tuyến cao tốc Bắc – Nam, Vành đai 3 TP.HCM, Biên Hòa – Vũng Tàu, … sẽ gia tăng lợi thế cạnh tranh của các KCN khu vực phía nam có quỹ đất thương phẩm lớn trong việc cạnh tranh và thu hút đầu tư.

Tuy nhiên, chi phí đền bù tăng mạnh là yếu tố rủi ro hiện hữu nhất đối với các nhà phát triển KCN, thu hẹp biên lợi nhuận của các dự án mở mới trong dài hạn do không còn lợi thế quỹ đất giá rẻ. Ngoài ra đối với các dự án mở mới đầu tư cũng sẽ gặp khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng do sự ảnh hưởng của việc tranh chấp pháp lý với các hộ dân nằm trong dự án, từ đó cũng ảnh hưởng đến hiệu quả của việc đầu tư dự án.

Dòng vốn FDI đăng ký cho thấy dấu hiệu chững lại trong giai đoạn năm 2022 với tổng vốn đăng ký đạt 27,7 tỷ USD, giảm 11% trong khi giải ngân vốn FDI lại đạt 22,4 tỷ USD tăng 14%. Mirae Asset cho rằng điều này sẽ kéo theo sự giảm tốc trong giải ngân vốn FDI trong giai đoạn 2023. Đây sẽ là yếu tố sẽ gây ảnh hưởng đáng kể lên doanh số của các nhà phát triển KCN trong năm 2023.

Tình hình khó khăn chung của nền kinh tế đang dần được phản ánh qua KQKD quý 4/2022 của các doanh nghiệp sản xuất, từ đó cho thấy sự suy yếu về tình hình tài chính trong thời điểm hiện tại cũng như sẽ ảnh hưởng đến quyết định đầu tư mở rộng kinh doanh trong thời gian tới. Tuy nhiên, vẫn có những dấu hiệu hồi phục cũng các doanh nghiệp sản xuất trong nước, cũng như hồi phục nhu cầu trở lại của thị trường xuất khẩu nói chung và thị trường nội địa nói riêng. Tuy nhiên, Mirae Asset đánh giá việc phục hồi sẽ cần một khoảng thời gian.