Ngân hàng Nhà nước Việt Nam(NHNN) đang lấy ý kiến của nhân dân đối với dự thảo Thông tư quy định về bảo lãnh ngân hàng thay thế Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 03/10/2012 và Thông tư số  13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 07/2015/TT-NHNN.

NHNN cho biết, Thông tư 07/2015/TT-NHNN được sửa đổi, bổ sung vào năm 2017 bởi Thông tư 13/2017/TT-NHNN với nội dung sửa đổi, bổ sung chủ yếu liên quan đến bảo lãnhtrong bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong quá trình thực hiện 2 Thông tư trên có phát sinh một số vướng mắc liên quan đến các nội dung về: Giải thích từ ngữ, thời điểm xác định số dư bảo lãnh, phương thức thực hiện hoạt động bảo lãnh bằng điện tử, bảo lãnh đối với khách hàng là người không cư trú, quy trình phát hành cam kết bảo lãnh cho người mua nhà, cách xác định số dư bảo lãnh đối với chủ đầu tư, quyền và nghĩa vụ của các bên trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, mẫu cam kết bảo lãnh, xác định thời hạn của cam kết bảo lãnh, thời hạn thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, hạch toán cho vay bắt buộc, về quy định nội bộ, trách nhiệm của các đơn vị...

Do đó, các tổ chức tín dụngkiến nghị cần được tiếp tục nghiên cứu, xử lý.

Vì vậy, để thống nhất với các quy định pháp luật và xử lý các vấn đề thực tế phát sinh nêu trên, việc thay thế Thông tư 07 và Thông tư 13 là hết sức cần thiết.

Thông tư 07 và Thông tư 13 hợp nhất có 36 điều. Dự thảo Thông tư  thay thế có 37 điều, trong đó kế thừa 20 điều, bổ sung một điều và sửa đổi 16 điều.

Phương thức thực hiện hoạt động bảo lãnh

Dự thảo bổ sung Điều 9 quy định phương thức thực hiện hoạt động bảo lãnh, trong đó nêu rõ, TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được quyền lựa chọn thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng bằng phương tiện điện tử hoặc giao dịch theo phương thức truyền thống bằng văn bản theo thỏa thuận với các bên liên quan và có giá trị như nhau.

Việc thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng bằng phương tiện điện tử do các bên tự thỏa thuận, tự chịu trách nhiệm, bảo đảm an ninh, an toàn, bảo vệ thông điệp dữ liệu và bảo mật thông tin phù hợp hướng dẫn của NHNN về quản lý rủi ro và quy định của Luật Giao dịch điện tử và các văn bản có liên quan.

Bên cạnh đó, dự thảo nêu rõ quy định về quản lý ngoại hối trong bảo lãnh. Theo đó, việc phát hành bảo lãnh bằng ngoại tệ của TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải phù hợp với phạm vi hoạt động ngoại hối trên thị trường trong nước và thị trường quốc tế của từng loại hình tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ thực hiện bảo lãnh bằng ngoại tệ cho khách hàng đối với nghĩa vụ tài chính hợp pháp bằng ngoại tệ theo quy định của pháp luật.

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Đáng chú ý, dự thảo cũng đề xuất quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Theo dự thảo, ngân hàng thương mại được thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là ngân hàng thương mại: Trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng; không bị cấm thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong giai đoạn bị kiểm soát đặc biệt hoặc trong giai đoạn áp dụng can thiệp sớm đối với ngân hàng thương mại theo quy định tại Luật Các tổ chức tín dụng.

NHNN công bố công khai danh sách ngân hàng thương mại được thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo từng thời kỳ trên trang thông tin điện tử của NHNN.

Dự thảo quy định: Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư có đủ các điều kiện quy định (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng); dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản.

Dự thảo Sửa đổi, bổ sung quy định: Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản và quy định tại khoản 14 Điều 3, Điều 15 Thông tư này, trong đó có nội dung quy định nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng thương mại đối với bên mua chỉ phát sinh sau khi bên mua nhận được cam kết bảo lãnh do ngân hàng thương mại phát hành cho bên mua. 

Việc bổ sung quy định này nhằm giúp người mua nhà nắm rõ quyền lợi thụ hưởng bảo lãnh của mình chỉ được đảm bảo khi nhận được cam kết bảo lãnh của NHTM, trên cơ sở đó sẽ yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cam kết bảo lãnh của NHTM (ngoài Hợp đồng bảo lãnh đã cung cấp trước khi ký hợp đồng mua bán nhà ở).

Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua, trong đó nêu rõ ngân hàng thương mại chỉ bảo lãnh đối với số tiền ứng trước của bên mua trả cho chủ đầu tư sau thời điểm bên mua nhận được cam kết bảo lãnh của ngân hàng thương mại, và gửi chủ đầu tư cam kết bảo lãnh để chủ đầu tư cung cấp cho bên mua.