Luật Đất Đai mới quy định một khung pháp lý tổng hợp từ nhiều nội dung cải cách khác nhau liên quan đến việc sử dụng đất trong nhiều năm qua đã được thông qua vào năm 2013.

Gần đây, vào kỳ họp thứ 8 của Quốc Hội khóa XIII, Quốc Hội đã thông qua bốn luật quan trọng, gồm Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở  và Luật Kinh doanh Bất động sản. Những quy định trong các luật mới này đã giúp tạo ra một môi trường pháp lý minh bạch, thống nhất và thuận lợi hơn cho cho nhà đầu tư cả trong nước cũng như nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản.

Các quy định thuận lợi cho nhà đầu tư như vậy sẽ giúp khôi phục thị trường bất động sản bằng cách mở đường cho hoạt động đầu tư cũng như việc mua bán và sáp nhập (M&A).

Nhà đầu tư nhờ đó sẽ cảm thấy tự tin hơn khi đầu tư vào bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động sản tại Việt Nam. Chúng tôi xin trình bày dưới đây các quy định mới chủ yếu được ban hành trong những luật mới này giúp ích cho các nhà đầu tư tiến hành đầu tư trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.

Như là một phần trong quá trình phát triển kinh tế của Việt Nam, lĩnh vực bất động sản luôn là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn đối với các nhà đầu tư cả trong nước lẫn nước ngoài. Tuy nhiên, đây cũng là một lĩnh vực đầu tư đầy thách thức do những hạn chế và các quy định phức tạp áp dụng đối với các nhà đầu tư và các giao dịch bất động sản. Điều quan trọng là cần phải nắm rõ các quy định mới trong những luật mới để có thể tận dụng tốt các cơ hội đầu tư mới mà những luật mới này mang lại.

Nhà đầu tư nước ngoài mua bất động sản

Cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoạt động kinh doanh tại Việt Nam nay đã được trao thêm các quyền để sở hữu nhà ở. Theo pháp luật hiện hành, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu một căn hộ và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép sở hữu nhiều căn hộ trong một dự án phát triển nhà ở.

Theo các luật mới, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều không còn bị giới hạn ở việc chỉ được sở hữu căn hộ chung cư nữa. Hơn nữa, họ cũng sẽ có quyền mua bất động sản trên đất trong dự án phát triển nhà ở.

Tuy nhiên, xin lưu ý rằng cá nhân nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư và 250 căn nhà trong một khu vực địa phương.

Theo pháp luật hiện hành, đối với cá nhân nước ngoài thời hạn sở hữu vẫn là50 năm, và đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thời hạn sở hữu là số năm hoạt động như được ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư.

Quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài với công trình xây dựng đã hoàn thiện để cho mình sử dụng

Lần đầu tiên, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuộc mọi lĩnh vực kinh doanh có thể mua công trình xây dựng đã hoàn thiện để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh. Theo pháp luật hiện hành, đối với tòa nhà văn phòng không phải do chính mình xây dựng, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được phép thuê tòa nhà văn phòng đó.

Bán bất động sản hình thành trong tương lai

Quyền bán bất động sản hình thành trong tương lai đã được mở rộng ra sang cả cho thuê bất động sản đó. Theo pháp luật hiện hành, nhà đầu tư không được cho thuê không gian mà chưa được xây dựng hoàn tất.

Tuy nhiên, các luật mới quy định rằng trong các giao dịch mua bán và thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai,đợt thanh toán đầu tiên tối đa không quá 30% tổng giá trị hợp đồng. Những lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản.

Nhà đầu tư nước ngoài không được phép thu quá 50% tổng giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao bất động sản, còn đối với nhà đầu tư trong nước thì tỷ lệ này là 70%. Ngoài ra, cả nhà đầu tư trong nước lẫn nước ngoài đều không được phép thu quá 95% tổng giá trị hợp đồng khi giấy chứng nhận quyền sở dụng đất chưa được cấp.

Bảo lãnh ngân hàng trong giao dịch bất động sản để ở hình thành trong tương lai

Như trình bày ở trên, quyền bán bất động sản hình thành trong tương lai vẫn được giữ nguyên. Tuy nhiên, xin lưu ý rằng việc bán và thuê mua nhà ở phải được đảm bảo bởi một ngân hàng thương mại Việt Nam (nằm trong danh sách ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố) trước khi bán hoặc thuê mua nhà ở đó.

Quy định này nhằm để bảo vệ tốt hơn cho người mua lẻ khi họ có thể bị nhà đầu tư bỏ dở giữa chừng mà không có bất kỳ biện pháp nào trong trường hợp nhà đầu tư bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn về tài chính. Điều quan trọng là cơ chế này được thực hiện một cách hiệu quả và theo trình tự để có thể đạt được trọn vẹn mục tiêu này.

Các hoạt động kinh doanh được phép mở rộng

Phù hợp với quy định hiện hành là nhà đầu tư nước ngoài chỉ được đầu tư xây dựng bất động sản, nhà đầu tư nước ngoài hiện không được cho thuê lại bất động sản mà mình đã thuê. Nhà đầu tư nước ngoài sẽ rất vui mừng khi biết rằng theo các luật mới, quy định ngăn cấm trên sẽ được bãi bỏ. Chủ sở hữu của những bất động sản hiện chưa tìm được người thuê cũng sẽ được hưởng lợi khi số lượng người thuê tiềm năng được tăng lên nhiều hơn.

Thủ tục cấp phép 2 bước

Theo pháp luật hiện hành, nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam sẽ được cấp giấy chứng nhận đầu tư đồng thời cũng là giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

Tuy nhiên, các luật mới yêu cầu nhà đầu tư nước ngoài đầu tư trong các dự án bất động sản phải có hai văn bản, cụ thể là Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

Một nhà đầu tư nước ngoài trước tiên phải có được Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và sau đó là Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Ngoài ra, nhà đầu tư nước ngoài trong các dự án bất động sản mà Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu, và nhà đầu tư nước ngoài trong các dự án bất động sản có yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải có được Quyết định chủ trương đầu tư trước khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Các yêu cầu này tương tự với những gì hiện đang được áp dụng theo pháp luật hiện hành, ngoại trừ yêu cầu về việc phải có được Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

Tuy nhiên, dự kiến rằng bước bổ sung thêm này sẽ chỉ là một bước thủ tục hành chính, trong đó Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp sẽ được cấp trong vòng 3 ngày làm việc kể từ khi nộp đơn.

Xin lưu ý thêm rằng thời hạn cấp/ban hành các loại chấp thuận và Giấy chứng nhận đã giảm đáng kể, từ khoảng 75 ngày xuống còn khoảng 45 ngày. Nếu được thực hiện đúng, đây là tiến bộ đáng kể về thời gian cần để có được các phê chuẩn cần thiết theo quy định để thành lập doanh nghiệp nhằm tiến hành kinh doanh tại Việt Nam.

Vốn pháp định tăng lên

Bất kể các quy định thuận lợi cho nhà đầu tư như nêu trên đây, luật mới lại ban hành một yêu cầu nghiêm ngặt hơn về mức vốn tối thiểu. Mức vốn tối thiểu áp dụng cho doanh nghiệp phát triển bất động sản đã tăng từ 6 tỷ đồng  lên 20 tỷ đồng.

Các doanh nghiệp bất động sản hiện tại được yêu cầu phải tăng mức vốn của mình để tuân thủ đúng quy định trên trước ngày 01/7/2016.

Đồng thời, nhà đầu tư nước ngoài trong giao dịch M&A cần nắm rõ các quy định mới được trình bày dưới đây:

Định nghĩa rõ ràng hơn về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Kể từ năm 2005 là năm mà Luật Đầu tư năm 2005 và Luật Doanh nghiệp năm 2005 được ban hành, nội dung được đưa ra trong nhiều cuộc thảo luận bấy lâu nay là khi nào tư cách của một doanh nghiệp được chuyển đổi từ một doanh nghiệp 100% trong nước sang doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Nội dung thảo luận này đóng vai trò quan trọng đối với các nhà đầu tư nước ngoài do Luật tiếp tục ban hành các quy định và điều kiện khác nhau áp dụng cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp trong nước. Sự thiếu rõ ràng trong pháp luật hiện hành và việc áp dụng không thống nhất của các cơ quan có thẩm quyền khác nhau đã dẫn đến nhiều nhầm lẫn và trong một số trường hợp còn làm bỏ lỡ cơ hội đầu tư.

Các luật mới quy định cụ thể rằng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là doanh nghiệp được thành lập tại Việt Nam với từ 51% cổ phần/vốn trở lên do một hoặc nhiều nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ. Ngoài ra, bất kỳ doanh nghiệp nào có từ 51% cổ phần/vốn trở lên được nắm giữ bởi các cổ đông là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khác hoặc là nhà đầu tư nước ngoài thì cũng là một doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Thủ tục cho giao dịch M&A

Đối với giao dịch M&A, Luật quy định rõ ràng rằng không yêu cầu phải có được Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với việc đầu tư nước ngoài dưới hình thức góp vốn, mua cổ phần hoặc phần vốn góp trong một doanh nghiệp trong nước.

Trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài sở hữu cổ phần trong doanh nghiệp trong nước từ 51% trở lên,hoặc ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp trong nước thuộc lĩnh vực kinh doanh có điều kiện áp dụng cho nhà đầu tư nước ngoài bao gồm các dự án bất động sản, thì luật quy định phải tiến hành đăng ký việc góp vốn/mua cổ phần/phần vốn góp đó với Sở Kế hoạch và Đầu tư.

Ngôn ngữ được dùng cho thấy đây là một quy trình thủ tục đơn giản hơn nhiều so với những gì hiện đang áp dụng theo pháp luật hiện hành. Chúng ta sẽ cần phải chờ thêm các quy định hướng dẫn thực hiện về các thủ tục và hồ sơ cụ thể được yêu cầu để thực hiện việc đăng ký này.

KẾT LUẬN

Xét bề ngoài, các luật mới giúp gia tăng cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án bất động sản và đồng thời giúp làm giảm chi phí đầu tư. Tuy nhiên, điều cốt yếu đối với nhà đầu tư muốn thực hiện một giao dịch liên quan đến bất động sản là phải theo kịp với các quy định hướng dẫn thi hành. Chúng tôi nhận thấy rằng cần phải có các hướng dẫn thi hành và các hành động rõ ràng để bảo đảm đạt được trọn vẹn các mục tiêu của những luật mới là nhằm đơn giản hóa quy trình thủ tục đầu tư cho nhà đầu tư.

David Lim (Luật sư Điều hành, Công ty Luật TNHH ZICOlaw Việt Nam)

(责任编辑：Cúp C2)