Băn khoăn cơ chế tự thỏa thuận

Tờ trình Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ ký cho biết, vấn đề thứ nhất, về cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, quá trình thảo luận còn có 2 loại ý kiến.

Loại ý kiến thứ nhất (phương án 1 tại Điều 78) chiếm đa số, thống nhất như Dự thảo Luật, không quy định nhà đầu tưđược thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Quy định này nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW, “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giáquyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, bảo đảm công khai, minh bạch”.

Loại ý kiến thứ hai (phương án 2 tại Điều 78) đề nghị cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án (bao gồm cả dự án đô thị, nhà ở thương mại).

Vấn đề thứ hai được Chính phủ xin ý kiến Quốc hội là các trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Đa số ý kiến đồng ý cần phải quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất để thực hiện đấu giá, đấu thầu nhằm hạn chế tiếp cận đất đai không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Vấn đề thứ ba liên quan đến mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Đa số ý kiến tại Chính phủ thống nhất mở rộng không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp, đồng thời giao hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức cụ thể phù hợp với tình hình địa phương.

Tuy nhiên, có ý kiến đề nghị không quy định hạn mức trong luật, mà giao địa phương.

Vấn đề thứ tư được Chính phủ xin ý kiến là bổ sung quy định về cho phép chuyển nhượng, thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm”. Đa số thành viên Chính phủ thống nhất bổ sung để thể chế chủ trương tại Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII và Nghị quyết số 18-NQ/TW về “đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất”.

Nhưng, ý kiến khác cho rằng, quy định này sẽ thiếu công bằng giữa các trường hợp thuê đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hằng năm; nhà đầu tư có thể lợi dụng chính sách này để vay vốn ngân hàngnhưng không có khả năng trả nợ, dẫn đến mất an toàn hệ thống tín dụng; lợi dụng để chuyển nhượng mà không có đầu tư.

Vấn đề thứ năm là về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, đa số thành viên Chính phủ thống nhất, các tranh chấp đất đai, tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền với đất do tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Có ý kiến đề nghị giữ nguyên như quy định hiện hành, các tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, thì do tòa án nhân dân giải quyết. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có giấy tờ, thì đương sự được lựa chọn giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại tòa án nhân dân.

Sẽ đánh giá tác động của từng phương án

Nằm trong số các chính sách đổi mới cơ bản của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), các vấn đề nêu trên đều đã được Bộ Tài Nguyên và Môi trường xin ý kiến các địa phương (qua phiếu), tổ chức, cá nhân, tại các hội nghị lấy ý kiến cho Dự thảo. Dù vậy, các ý kiến còn rất khác nhau.

Chẳng hạn, với Điều 78, chọn phương án 1 gồm có Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hưng Yên; UBND các tỉnh, thành phố: Kiên Giang, Lào Cai, Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu… Chọn phương án 2 gồm có UBND các tỉnh: Gia Lai, Hà Giang, Đắk Lắk; Sở Tư pháp tỉnh Hải Dương; Tỉnh ủy các tỉnh: Kon Tum, Nam Định; Viện Khoa học Tài nguyên nước...

Sở dĩ còn có ý kiến khác nhau về vấn đề rất được quan tâm là thu hồi đất, nhận chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất..., theo một số chuyên gia, là do quy định tại Dự thảo chưa đủ rõ ràng.

Tại Báo cáo thẩm định Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), liên quan đến thu hồi đất, trưng dụng đất, Bộ Tư pháp cho rằng, việc thu hồi đất liên quan đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi, nên cần có cơ chế pháp lý rõ ràng, ổn định, thống nhất về vấn đề này cả về cơ chế hành chính và cơ chế dân sự. Trong đó, cơ chế dân sự cần được quan tâm hơn, tạo nhiều cơ hội, căn cứ pháp lý hơn để người sử dụng đất, doanh nghiệpcó những lựa chọn phù hợp, tiếp cận được quyền sử dụng đất cho sản xuất, kinh doanh.

Do đó, Bộ Tư pháp đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo cần nghiên cứu, bảo đảm tôn trọng ý chí của chủ thể giao dịch, tối đa hóa giá trị quyền sử dụng đất, ổn định các quan hệ có liên quan đến sử dụng đất, tăng tính cạnh tranh của nền kinh tế.

Cơ quan thẩm định cũng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo quy định rõ tiêu chí, điều kiện các trường hợp nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Quy định rõ trình tự, thủ tục thực hiện các quyền này để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất, đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng khi triển khai thực hiện, đặc biệt đối với trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, sau đó chuyển mục đích sử dụng đất.

Cơ quan thẩm định còn lưu ý đánh giá kỹ tác động của trường hợp nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án nhà ở thương mại ảnh hưởng đến đấu giá, đấu thầu.

Giải trình, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, vấn đề này còn có ý kiến khác nhau, như nội dung thứ nhất được xin ý kiến Quốc hội nêu trên.

Quan điểm của Bộ là đề xuất lựa chọn theo phương án 1 để thể chế đúng quan điểm tại Nghị quyết số 18-NQ/TW. Tuy nhiên, vấn đề này có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và lợi ích của người dân, doanh nghiệp, nên Bộ đề nghị đưa ra 2 phương án để tiếp tục lấy ý kiến rộng rãi. Trên cơ sở đó, sẽ tiến hành đánh giá tác động của từng phương án để đề xuất với cấp có thẩm quyền cho phù hợp

Dự kiến, cuối tuần này, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội sẽ tiến hành thẩm tra sơ bộ Dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Ngày 22/9, nội dung này sẽ được đặt lên bàn nghị sự của Ủy ban Thường vụ Quốc hội trong phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2022.