Công khai,Ckèo man city vs real minh bạch về doanh nghiệp và dự án bất động sản

Theo quy định trong nghị định này, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có tuân thủ nghiêm các điều kiện theo quy định. Cụ thể, phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản. 

Bên cạnh đó, phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản và các thông tin về doanh nghiệp, bao gồm: tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật. Đồng thời, công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại  Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. Đặc biệt, phải công khai thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh. Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.

Đây là quy định hoàn toàn mới và nếu được triển khai hiệu quả sẽ giúp người dân có nhu cầu mua bất động sản có thể tham chiếu được thông tin về các bất động sản mà doanh nghiệp đang kinh doanh, nhất là những thông tin về việc chủ đầu tư có đang thế chấp bất động sản, dự án hay không. Tuy nhiên, quy định này cũng sẽ tạo nên khá nhiều trách nhiệm và công việc phát sinh trong quá trình kinh doanh mà các chủ thể kinh doanh bất động sản phải thực hiện. 

Điều kiện thứ hai, đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật, thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Theo đó, việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề. Đối với trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, nội dung nghị định này cũng quy định việc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên. Cụ thể, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản có quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Theo đó,  tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình. Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Bắt buộc áp dụng mẫu hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

Điểm mới nổi bật nữa trong Nghị định số 02/2022/NĐ-CP là nghị định này là việc ban hành mẫu hợp đồng nhằm thống nhất áp dụng, trong đó có quy định rất rõ ràng và chi tiết các quy định liên quan tới “Phần sở hữu chung”, “Phần sở hữu riêng”, “Kinh phí bảo trì”, “Bảo hành”, “Đặc điểm của căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú được mua bán, thuê mua”, “Quyền và nghĩa vụ của các bên”… là một bước tiến quan trọng về tính pháp lý đối với các sản phẩm bất động sản này. Vì với các quy định mới này, các bất động sản là “căn hộ du lịch”, “căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú” sẽ có một danh phận pháp lý rõ ràng và được công nhận là các sản phẩm bất động sản được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, với các mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo Nghị định 02, các nhà đầu tư bất động sản bắt buộc phải áp dụng. Thay vì quy định trước đây, các mẫu hợp đồng trong kinh doanh bất động sản chỉ là “để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng”.

Ngoài ra, Nghị định số 02 còn bổ sung các quy định để cụ thể hóa về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đã được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Đầu tư 2020. Cụ thể, tại Điều 9 của Nghị định 02 có quy định chỉ những dự án được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020 thì áp dụng quy định của pháp luật về đầu tư khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Các dự án đã được cấp quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư hoặc các giấy tờ khác có giá trị pháp lý tương đương theo quy định của pháp luật đầu tư trước đây, hoặc các dự án lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá, đấu thầu mà không thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, sẽ áp dụng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản khi có hoạt động chuyển nhượng dự án.

Bên cạnh đó, Nghị định 02 cũng đã bổ sung thêm điều kiện đối với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản so với các điều kiện đã được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản. Theo đó, dự án phải “đang triển khai thực hiện theo tiến độ, nội dung dự án được phê duyệt”. Đây là điều kiện mới, yêu cầu cao hơn đối với dự án bất động sản dự kiến chuyển nhượng khi so sánh với quy định trước đây chỉ yêu cầu dự án “phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt”.

Lg: NV

(责任编辑：Ngoại Hạng Anh)