Trước hết, phải nhìn nhận rằng, thanh khoản trên thị trường đã tăng rõ rệt, có những dự án bán hầu hết sản phẩm chỉ một thời gian tung ra. Tuy nhiên, việc có quá nhiều dự án công bố những con số bán hàng lạc quan lại khiến nhiều người đặt câu hỏi về khả năng hấp thụ của thị trường.

Trên thực tế, tìm hiểu thông tin trên hàng loạt các trang mạng thì sau những cái title đình đám là thông tin đặt cọc, đặt chỗ hay đăng ký. Các cụm từ này rất nhạy cảm, vì sau việc “đăng ký mua” có thể mua hoặc không.

Chiêu trò “được cả đôi đường” thường vẫn là chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán với các sàn. Các sàn này có thể là “quân xanh” hay “quân đỏ” của dự án, phụ thuộc vào mối quan hệ của chủ đầu tư và giám đốc các sàn. Chủ tịch HĐQT một công ty “bật mí” với Đầu tư Bất động sản rằng, cứ 3 hợp đồng đã ký, thì chỉ có 1 là bán thật cho các khách hàng và thu tiền về, 2 hợp đồng còn lại chỉ là giao cho các sàn ký nhận. Mặc dù vậy, các hợp đồng này cũng được làm y như thật với các điều khoản chặt chẽ và con dấu “tươi rói”. Về con số hàng trăm khách hàng quan tâm, đăng ký tại nhiều dự án, vị này nhận định, thường chỉ có khoảng 20% trong số khách hàng đã đăng ký đi đến chốt hợp đồng mua bán.

Nhiều dự án chuyển quyền phân phối cho các sàn như một chiêu để làm đẹp thanh khoản, nhưng cũng có không ít chủ đầu tư thực sự bán sỉ sản phẩm với giá thấp để thu hồi vốn nhanh. Những khách hàng “ôm” cả sàn chung cư, hay cả chục căn hộ không chỉ là các sàn môi giới, mà còn có các nhà đầu tư lướt sóng, có tiềm lực tài chính.

Trao đổi với phóng viên, giám đốc một sàn bất động sản giấu tên cho biết, vừa “cổ vũ” thành công một đại gia ôm hơn 40 căn hộ tại dự án mà sàn đang phân phối với mức giá thấp hơn 20% giá chủ đầu tư công bố ra thị trường. Tính qua tính lại, cả ba bên cùng có lợi. Chủ đầu tư có ngay một khoản tiền tươi gần 30 tỷ đồng, sàn bán hộ được hưởng 6% (cao hơn mức chủ đầu tư chiết khấu), còn người bỏ tiền cũng kiếm được món kha khá, tính ra cao gấp đôi lãi suất ngân hàng tại thời điểm này, khi bán lẻ dự án. Đến cả khách hàng mua lẻ số căn hộ này cũng được chiết khấu 3% so với giá bán của chủ đầu tư ,vì người mua sỉ chấp nhận “ăn ít để bán nhanh”.

Nói về nguyên nhân phải bán sỉ với giá thấp, chủ đầu tư dự án này cho biết: “Công ty muốn thu tiền nhanh vì khoản nợ ngân hàng với lãi suất khá cao trước đó sắp đáo hạn”.  Cũng theo vị này, có dự án của công ty ông vì bán nhỏ giọt nên khoản vay ngân hàng với lãi suất 23%/năm đã biến dự án từ lãi chuyển sang lỗ gần 8 tỷ đồng.

Hiện tại, nhiều sàn bất động sản ôm hàng mà không sợ cảnh vỡ trận như mấy năm trước đây, bởi giá mà họ mua lại thường sát với suất đầu tư của dự án. Xung quanh câu chuyện cháy hàng của một số dự án, chắc chắn còn nhiều chiêu trò mà khách hàng không thể biết. Tuy nhiên, so với “độc chiêu” mà chủ đầu tư Dự án 165 Thái Hà (Hà Nội) sử dụng cách đây 6 năm thì chiêu trò của chủ đầu tư hiện nay còn phải học nhiều.

Tại thời điểm cuối năm 2008, Dự án 165 Thái Hà vẫn tạo được cơn sốt ngay cả khi thị trường đóng băng và dự án còn chưa giải phóng xong mặt bằng. Tổng công ty Sông Hồng (nay là Tổng CTCP Sông Hồng) đã dùng hợp đồng góp vốn đầu tư bán suất nội bộ cho cán bộ từ cấp trưởng, phó phòng trở lên với mức giá “tạm tính” 23 triệu đồng/m2. Theo hợp đồng, những người góp vốn đều phải nộp trước 30% giá trị căn hộ trong vòng 1 tuần, phải bốc thăm chứ không được chọn căn hộ. Ra chiêu này, Dự án không chỉ lách được quy định cấm “bán nhà trên giấy” bằng hợp đồng góp vốn, giá của căn hộ là mức chấp nhận được so với căn hộ đã hoàn thiện tại Thái Thịnh phổ biến là 27 triệu đồng/m2 và Láng Hạ là 29 triệu đồng/m2. Đối tượng được mua là người có điều kiện kinh tế, nếu không có nhu cầu, họ sẽ tìm cách bán lại vì hạn “trong vòng 1 tuần”. Chỉ cần một từ “tạm tính” trong hợp đồng mà giá của Dự án 165 Thái Hà đã được tính đủ tại thời điểm chính thức bán nhà là trên 30 triệu đồng/m2 với hợp đồng góp vốn và 40 triệu đồng/m2 với giá bán công khai.

Hơn 6 năm về trước đã có những chủ đầu tư ra chiêu tạo thanh khoản và không phủ nhận được sự thành công của Dự án 165 Thái Hà. Hiện tại, có thể còn nhiều chiêu độc của chủ đầu tư mà khách hàng dù có tinh ý cũng khó phát hiện ra. Thậm chí, có ý kiến còn cho rằng, có dự án được công bố mua lại bởi chủ đầu tư này, chủ đầu tư kia cũng chỉ là chiêu lấy tiếng để kích hoạt thanh khoản, còn vẫn “bình mới, rượu cũ”.

Thanh Uyên (Đầu tư Bất Động sản)

(责任编辑：Ngoại Hạng Anh)