Chung cư Hà Nội không có cơ sở đầu vào giảm giá

Báo cáo Tổng quan Thị trường chung cư Hà Nội do One Mount Real Estate công bố vào tháng 3/2023 cho biết, nguồn cung mở bán mới và tiêu thụ chung cư Hà Nội tiếp tục suy giảm trong quý I/2023. Nguồn cung mới và lượng tiêu thụ ước tính đạt lần lượt 760 căn và 1.800 căn. Trong đó, phân khúc trung cấp và cao cấp chiếm phần lớn nguồn cung sơ cấp cũng như lượng tiêu thụ, với khoảng 880 căn trung cấp và 860 căn cao cấp.

Về giá bán, từ năm 2017, giá bán sơ cấp trung bình tăng 7% mỗi năm, trong đó phân khúc hạng sang và cao cấp tăng giá nhanh nhất với tốc độ khoảng 12 - 19%/năm, trong khi phân khúc trung cấp và bình dân chỉ ghi nhận mức tăng lần lượt 7%/năm và 4%/năm.

Nguồn cung mới và lượng tiêu thụ quý 1/2023 chủ yếu đến từ phân khúc trung và cao cấp tại khu Đông và khu Tây. Số lượng căn tiêu thụ sơ cấp cao hơn số lượng căn mở mới không chỉ thể hiện quỹ căn mới ra có tỉ lệ hấp thụ cao mà lượng hàng còn lại của quý trước cũng được tiêu thụ trong thời gian này.

Các dự án chung cư trung và cao cấp tại Hà Nội hiện hữu trong quý 1/2023 chủ yếu là các dự án có vị trí gần các tuyến Vành đai 3 và Vành đai 3.5, với 42% đến từ các quận phía Tây và 45% đến từ các quận phía Đông.

Lượng giao dịch quý 1/2023 tập trung tại khu Đông và khu Tây Hà Nội. Hai đại dự án Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City tiếp tục chiếm đến hơn 50% giao dịch căn hộ trung và cao cấp trên toàn thị trường. Tại khu Nam và khu Trung tâm, các chủ đầu tư đẩy mạnh bán nốt quỹ hàng đã mở bán trước đó thay vì ra mắt quỹ hàng mới.

Theo ông Trần Quang Trung – Giám đốc Phát triển Kinh doanh One Housing, thời điểm này, nếu liệt kê các yếu tố đầu vào khiến giá căn hộ giảm thì gần như không có. Sắp tới, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh nhà ở, Luật Đấu giá, Luật Đấu thầu đều thay đổi. Thứ hai, chi phí nguyên vật liệu cũng tăng theo thời gian. Chi phí thuê đối tác, chuyên gia - đặc biệt đối với phân khúc trung cấp, cao cấp đều cao và không giảm. Ngoài ra, với mục tiêu xây dựng được bản đồ giá đất từ ngay đến 2025 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, đồng nghĩ với việc bỏ khung giá đất. Khi ấy, khu vực nào rẻ, được ưu đãi thì vẫn rẻ, khu vực nào đắt thì vẫn đắt.

Nhà đầu tư có tiền sẽ có cơ hội đối với bất động sản

Theo khảo sát của One Housing, 57% người mua chung cư tại Hà Nội với mục đích mua để ở, trong đó mong muốn chính là nâng cao chất lượng cuộc sống đồng thời quan tâm đến các vấn đề giá cả, pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư và các tiện ích xung quanh trước khi đưa ra quyết định.

Theo báo cáo từ One Mount Real Estate, giá bán của các dự án mới được dự báo tiếp tục tăng trung bình khoảng 3-8% trong năm 2023, trong đó giá chung cư cao cấp tăng trưởng nhiều nhất.

Tại giai đoạn hiện nay, các chủ đầu tư đều triển khai những chương trình hỗ trợ rất tốt cho người mua nhà. Thị trường cũng có không ít các giải pháp tài chính ưu việt để giảm gánh nặng trả lãi cho người mua.

Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing cho rằng, giá căn hộ cũng sẽ tiếp tục tịnh tiến bởi hiện nay chi phí đầu vào còn tăng và giá nguyên - vật liệu, giá nhân công. Đáng chú ý là sắp tới Nhà nước bỏ khung giá đất, giá đền bù giải phóng mặt bằng được tính theo giá thị trường cũng sẽ lực đẩy khiến cho giá nhà còn tiếp tục tịnh tiến.

Trước dự báo giá chung cư tiếp tục tăng, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh One Housing  cho rằng: "Đây là thời điểm thích hợp để người mua vừa chọn được dự án tốt với vùng giá tốt nhất, vừa chọn được đòn bẩy tài chính phù hợp".

Chia sẻ thêm, ông Trung cho biết, nhiều người vẫn kỳ vọng về “đáy" của bất động sản. Nhưng thị trường căn hộ sẽ không có vùng đáy khi giá sơ cấp vẫn tiếp tục tăng, nguồn cung tắc nghẽn và chi phí đầu vào tăng cao. Đây cũng là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực có thể sinh dòng tiền. Bởi vùng giá tốt nhất là lúc người mua chọn được sản phẩm chuẩn pháp lý, sinh được dòng tiền ngay và lựa chọn đòn bẩy tài chính tốt nhất.

Dự báo về thị trường bất động sản trong 5 năm tới, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing cho rằng thị trường bất động sản hiện tại đang hệt như câu chuyện dừng đèn đỏ ở Việt Nam. Trong lúc chờ đèn xanh thì sẽ có người hết xăng và lúc đã có đèn xanh rồi người mạnh nào sẽ lao về phía trước dẫn đầu, có người vì lao nhanh sẽ trượt ngã. Thị trường hiện tại cũng đang giống hệt một cuộc sàng lọc. Các chủ đầu tư giàu tiềm lực tài chính cũng nhân cơ hội sẽ bật lên để thâu tóm quỹ đất đẹp cũng như bứt phá.

Và ở trên thị trường thì chỉ có những sản phẩm tốt và tạo ra giá trị thì mới có chỗ đứng. Những sản phẩm theo thời gian càng gia tăng được giá trị cũng sẽ tiếp tục phát triển như là căn hộ cao cấp, chung cư hạng sang hay các sản phẩm nhà thấp tầng ở các khu đô thị đẹp đáng sống, hay thậm chí là nhà giá thấp. Còn đối với phân khúc đất nền hay là condotel vốn dĩ là những sản phẩm dành cho đầu cơ cũng sẽ không còn hấp dẫn người mua nữa. Và năm 2025 thị trường sẽ thăng hoa, như thế nhà đầu tư cần phải chuẩn bị cho mình từ năm 2024.