Bất động sản cao cấp khu Royal City của Vinhome Group. Ảnh Thu Hiền.

Áp dụng phổ biến

Theo nghiên cứu của Viện Chiến lược Chính sách Tài chính, hiện nay, thuế tài sản được áp dụng ở nhiều quốc gia trên thế giới với nhiều tên gọi khác nhau với các hình thức chủ yếu như: thuế bất động sản, thuế chuyển nhượng tài sản, thuế đăng kí tài sản, thuế thừa kế, thuế quà tặng. Nhìn chung, hầu hết các quốc gia không ban hành một sắc thuế tài sản riêng biệt bao quát tất cả các loại thuế liên quan đến tài sản, cũng như không có một khuôn mẫu chung thống nhất về thuế tài sản.

Viện Chiến lược Chính sách Tài chính cho rằng, thuế tài sản, đặc biệt đánh vào đối tượng là bất động sản ngày càng thể hiện được vai trò quan trọng trong tổng thu ngân sách của các quốc gia, chiếm tỷ lệ trung bình 3-4% so với tổng thu từ thuế ở các nước phát triển, một số nước tỷ lệ này lên đến gần 8% như ở Nhật Bản. Ở các nước đang phát triển và chuyển đổi, tỷ lệ động viên ngân sách từ thuế tài sản là bất động sản có xu hướng thấp hơn so với các nước phát triển và biến động không theo chu kì. Xét trong giai đoạn 2005-2013, tỷ lệ thu từ thuế tài sản là bất động sản so với GDP các nước phát triển và một số nước đang phát triển ở khu vực châu Á chỉ dao động trong mức 2% GDP.

Đánh thuế cả nhà và đất

Nghiên cứu về cách đánh thuế đối với nhà và đất cho thấy có 3 phương thức đánh thuế phổ biến: Đánh thuế đối với đất, nhà và công trình trên đất; Đánh thuế đối với nhà; Đánh thuế đối với đất. Trong đó, hầu hết các nước đánh thuế đối với cả nhà và đất.

Theo TS. Nguyễn Viết Lợi, Viện trưởng Viện Chiến lược Chính sách Tài chính, phương pháp tính thuế đóng vai trò khá quan trọng trong xây dựng Dạ án luật. Nhìn chung, có 3 phương pháp xác định căn cứ tính thuế tài sản. Thứ nhất là, phương pháp tính thuế theo số lượng đơn vị tài sản. Theo ông Lợi, đây là phương pháp đơn giản, được áp dụng ở một vài nước đang phát triển, có thị trường bất động sản còn kém phát triển. Theo đó, thuế tài sản được xác định dựa trên mỗi đơn vị diện tích tài sản (thường là đất và nhà). Phương pháp này khá đơn giản, minh bạch, dễ dàng trong quản lý. Tuy nhiên, phương pháp này có nhược điểm là không phản ánh đúng giá trị của tài sản và chưa đảm bảo tính công bằng.

Thứ hai là, phương pháp tính thuế dựa trên giá trị tài sản cho thuê. Cơ sở tính thuế là giá trị cho thuê tài sản ước tính. Phương pháp này được sử dụng phổ biến ở Ai Cập, Cam-pu-chia, Ma-lay-xia, Pháp, Thái Lan, Uganda… Phương pháp tính thuế dựa trên giá trị tài sản cho thuê được đánh giá là khó thực hiện do thiếu thông tin và dữ liệu nên gây khó khăn cho việc định giá, so sánh mặt bằng về giá và trong trường hợp có một số tài sản hiếm khi được cho thuê trên thị trường thì việc định giá sẽ gặp khó khăn và đòi hỏi các quốc gia phải có hệ thống kiểm soát tiền thuê nhà.

Thứ ba là, phương pháp tính thuế dựa trên giá trị thị trường của tài sản. Phương pháp này bao gồm 2 cách tính: dựa trên giá trị vốn hóa trên thị trường của tài sản hoặc dựa trên hệ thống định giá đất. “Phương pháp dựa trên giá trị vốn hóa trên thị trường của tài sản được sử dụng ở hầu hết các nước Mỹ Latinh và OECD, căn cứ tính thuế là giá trị thị trường của đất và tài sản trên đất. Còn phương pháp dựa trên hệ thống định giá đất được sử dụng ở rất nhiều quốc gia như Úc, Niu Di-lân, Đan Mạch, Jamaica, Kenya. Ngoài tác động làm tăng nguồn thu cho ngân sách thì hệ thống định giá đất sẽ thúc đẩy việc sử dụng đất có hiệu quả”, ông Nguyễn Viết Lợi thông tin.

Mức thuế suất thuế tài sản cũng đang là vấn đề gây tranh cãi. Nhìn vào kinh nghiệm của các nước có thể thấy có ba xu hướng về thuế suất thuế tài sản. Đầu tiên phải kể đến xu hướng ban hành một mức thuế suất thống nhất cho cả nhà và đất.

Thứ hai là, xu hướng ban hành biểu thuế suất với nhiều mức, có sự phân biệt giữa các khu vực/vùng với các hệ số định giá khác nhau phụ thuộc vào loại tài sản (đất, nhà ở, máy móc) và mục đích sử dụng thực tế. Tuy nhiên, do áp dụng hệ số định giá, nên mặc dù mức thuế suất danh nghĩa thường trong khoảng 1%-2% nhưng thuế suất thực tế thường thấp hơn 1%.

Xu hướng thứ ba là, ban hành biểu thuế suất lũy tiến theo giá trị tài sản và áp dụng các mức thuế suất khác nhau đối với các loại đất và nhà khác nhau, thường điều tiết cao hơn đối với đất như ở Hàn Quốc.

“Hầu hết các quốc gia thường áp dụng theo thuế suất tương đối, rất ít nước áp dụng theo thuế suất tuyệt đối hoặc kết hợp cả hai hình thức. Ví dụ trong 10 nước ASEAN có 7 nước áp dụng thuế tài sản theo thuế suất tương đối bao gồm Indonesia, Philipine, Singapore, Myanma, Thái Lan, Capuchia, Việt Nam. Chỉ có Lào áp dụng theo biểu thuế suất tuyệt đối và hai nước còn lại Bruney và Malaysia áp dụng kết hợp cả hai hình thức”, theo nghiên cứu của Viện Chiến lược Chính sách Tài chính.

(责任编辑：Nhà cái uy tín)