Doanh nghiệpnhỏ rơi vào thế khó

Cộng đồng doanh nghiệp xây dựng và bất động sản đánh giá, Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/2/2020 (Nghị định số 25) quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư ban hành kịp thời, “hóa giải” nhiều vướng mắc về thủ tục đất đai cho dự án bất động sản.

Điểm nghẽn lớn nhất trong khâu thủ tục pháp lý của dự án bất động sản đã được tháo gỡ, khi Nghị định số 25 giúp xác định hình thức đấu giá, đấu thầuhay chỉ định nhà đầu tư cho dự án bất động sản. Trước đó, độ “vênh” giữa các luật đã khiến cơ quan chuyên môn ở địa phương và doanh nghiệp lúng túng trong thực hiện thủ tục cho dự án bất động sản, đơn cử như việc xác định một dự án thuộc diện phải thực hiện đấu thầu hay chỉ định nhà đầu tư.

Song, vẫn còn nhiều ý kiến xung quanh những vấn đề này.

Đối với hình thức lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, Điều 10, Nghị định số 25 quy định áp dụng đấu thầu rộng rãi quốc tế đối với dự án có sơ bộ tổng chi phí thực hiện từ 800 tỷ đồng và có từ 2 nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định.

Hình thức đấu thầu trong nước áp dụng cho dự án đầu tư có sử dụng đất mà pháp luật Việt Nam hoặc điều ước quốc tế mà Việt Nam tham gia có quy định hạn chế nhà đầu tư nước ngoài. Ngoài ra, áp dụng cho dự án có từ 2 nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, trong đó không có nhà đầu tư nước ngoài đăng ký thực hiện dự án.

Những quy định trên đặt các doanh nghiệp nhỏ vào thế khó, bởi muốn tham gia các dự lớn  thì không đủ điều kiện về vốn, nhất là trong bối cảnh vốn chảy vào bất động sản eo hẹp do chính sách siết tín dụng cho lĩnh vực này. Còn nếu không được tham gia các dự án lớn, doanh nghiệp nhỏ đứng trước sức ép cạnh tranh khốc liệt trên thị trường.

Theo đại diện Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư Hưng Thịnh Phát, quy định đấu thầu hiện nay chỉ phù hợp với các doanh nghiệp lớn, vì để tham gia đấu thầu, doanh nghiệp phải chứng minh năng lực tài chínhvà cần nguồn vốn rất lớn.

Đại diện Hưng Thịnh Phát dẫn chứng, với dự án bất động sản trên 100 ha, doanh nghiệp tham gia phải gom 500 - 1.000 tỷ đồng mới thực hiện xong hạ tầng cơ bản. Chưa kể, những dự án có quy mô tầm 100 ha thường có vị trí đắc địa, nhiều khi, doanh nghiệp cần đến 10.000 tỷ đồng hoặc hơn.

Với con số 10.000 tỷ đồng cho một dự án địa ốc, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội bày tỏ băn khoăn, có bao nhiêu doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam có đủ mức vốn này, trong khi hầu hết doanh nghiệp bất động sản có nguồn vốn hữu hạn, phải huy động từ nhiều kênh... Chỉ cần một rủi ro về pháp lý, chính sách hoặc từ phía ngân hàng, doanh nghiệp  có thể đứng bên bờ vực. “Vì lẽ đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản nhỏ và vừa không thể đủ điều kiện tham gia các dự án quy mô lớn”, ông Điệp nói.

Liên minh, bám vào “ông lớn”

Theo PGS-TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính), việc đấu thầu dự án nói chung hay chuyên biệt về bất động sản có tính chất toàn diện vì phải xét đến rất nhiều tiêu chí và điều kiện mà doanh nghiệp phải đáp ứng, từ nhân lực, năng lực kinh nghiệm, nguồn tài chính, giá thầu, thời gian hoàn thành…