Nhiều căn tăng lên tiền tỷ

Khi giá đất nềntại nhiều nơi đã giảm nhiệt cục bộ, thanh khoản cũng thấp dần đi thì giá chung cưvà nhà đất trong ngõ lại có xu hướng tăng mạnh. Trong khoảng 1 năm trở lại đây nhiều căn nhà đã tăng lên tiền tỷ.

Theo khảo sát, giá nhà trong ngõ ở Phú Đô (Nam Từ Liêm), tại mặt ngõ khoảng 2 - 3m có giá từ 90 - 130 triệu đồng/m2. Tại khu vực Phương Canh, giá nhà ở mặt ngõ 2 - 3m cũng có giá từ 80 - 100 triệu đồng/m2. Tại khu vực quanh đường Hồ Tùng Mậu, có giá dao động từ 80 - 130 triệu đồng/m2. Ngay sát đó, khu vực Cầu Diễn cũng có giá dao động từ 80 - 110 triệu đồng/m2.

Điều đáng nói, với mức giá rao bán của nhà trong ngõ đang gần sát với giá nhà liền kề, biệt thự khu vực Hoài Đức. Cụ thể, giá nhà liền kề, biệt thự tại khu đô thị Nam An Khánh đang dao động từ 75 - 130 triệu đồng/m2; khu đô thị Lideco giá dao bán đang từ 70 - 110 triệu đồng/m2; hay tại dự án nhà liền kề, biệt thự tại Thanh Đàm (Hoàng Mai) giá dao động từ 110 - 150 triệu đồng/m2.

Đơn cử, một căn liền kề tại Khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn có diện tích 75m2, đang được rao bán với mức giá 7,5 tỷ đồng, tương đương 100 triệu đồng/m2.

Dù mức giá đã cao nhưng nhiều chủ nhà và môi giới bất động sản vẫn cho rằng, nhu cầu thực hiện nay lớn nên rất có thể sẽ tiếp tục tăng giá bán nhà trong ngõ trong thời gian tới.

Chị Kim Ngân (Tam Trinh, Hà Nội) đang rao bán căn nhà trong ngõ có diện tích 30 m2 với giá 3 tỷ đồng, mỗi ngày có tới 3 - 4 người liên hệ để tới xem.

“Họ đều có nhu cầu mua thật nên tới xem, nhưng nếu thấp hơn mức giá đang rao tôi sẽ không bán mà cứ để đó. Nhu cầu đang lớn như vậy có khi còn tăng giá tiếp”, chị Ngân nói.

Anh Nguyễn Nam, môi giới tại khu vực Hoàng Mai cho biết, giá nhà trong ngõ hiện nay đang tăng chóng mặt, chủ nhà liên tục thay đổi giá bán khiến môi giới chạy theo không kịp.

Đơn cử, một căn nhà 30m2, nằm ở mặt ngõ rộng 2,5m tại phường Minh Khai, đang được rao bán với giá 3,75 tỷ đồng, tương đương 125 triệu đồng/m2. Theo anh Nam, năm ngoái, với những căn như này chỉ có mức giá khoảng 2,6 - 2,8 tỷ đồng, tương đương 86 - 93 triệu đồng/m2. Nhưng đến nay, chủ nhà đã thay đổi giá nhiều lần.

Tuy nhiên, mặc dù giá liên tục tăng cao nhưng vẫn rất khó bán, nhiều ngôi nhà rao bán cả năm vẫn chưa thể thanh khoản. Chủ nhà cứ kê giá rất cao nếu bán được thì tốt không họ sẽ tiếp tục để đấy và chờ giá tiếp tục tăng.

Thị trường khả năng tiếp tục gặp khó

Thực tế, nhiều môi giới bất động sảncũng xác nhận, dù các phân khúc phục vụ nhu cầu thực như nhà trong ngõ không bị tắc thanh khoản như đất nền. Nhưng, lượng giao dịch đã giảm đáng kể. Nguyên nhân là do mức giá tăng cao trong những năm gần đây, cộng thêm việc lãi suất ngân hàng liên tục tăng cao khiến nhiều người cũng “ngại” xuống tiền.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, không khó để lý giải về tình trạng trên, những đợt "sốt nóng" đã đẩy giá nhà đất ở lên cao hơn rất nhiều giá trị thực và mặt bằng chung, nên thời điểm hiện tại nhà đầu tư không dám bỏ tiền vào nữa. Người có nhu cầu cũng không đủ khả năng mua, nên thị trường không có giao dịch.

Thị trường khó khăn khiến cả nhà đầu tư lẫn người có nhu cầu ở thực dè dặt. Phần lớn doanh nghiệp đều tỏ ra thận trọng trong những tháng cuối năm, nên hạn chế đẩy mạnh bán hàng như giai đoạn trước. Điều này cũng ảnh hưởng rất lớn đến doanh số cũng như lợi nhuận cả năm của các doanh nghiệp.

Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán ACB, doanh thu năm 2022 của Tập đoàn Đất Xanh sẽ không mấy khả quan khi Dự án Opal Cityview, Dự án DXH Parkview tại tỉnh Bình Dương và Dự án Lux Star tại TP.HCM phải lùi kế hoạch mở bán vào năm sau.

Nguyên nhân được Ban lãnh đạo Đất Xanh lý giải là do thị trường vẫn gặp khó, xuất phát từ động thái thắt chặt tín dụng đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà, ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng quỹ đất, hoạt động bán hàng, thời gian triển khai và bàn giao dự án, bên cạnh việc cấp phép dự án tiếp tục bị siết chặt.

Trong báo cáo cập nhật của Công ty Chứng khoán VNDirect cũng đưa ra mức dự báo thấp về triển vọng doanh số cả năm 2022 của Tập đoàn Nam Long. VNDirect cho biết, hoạt động bán hàng của Nam Long đã chậm lại trong quý III với 2 phân khu mới là Akari - tòa 9 mới bán được khoảng 60% số sản phẩm trong đợt mở bán đầu (thấp hơn nhiều so với mức hơn 90% của các đợt mở bán trước đó). Trong khi đó, Dự án Ehome Southgate - giai đoạn II, dù thuộc phân khúc tầm trung, nhưng việc người mua nhà còn dè dặt trong bối cảnh lãi suất tăng đã ảnh hưởng không nhỏ tới tiến độ bán hàng.

Nhận định thị trường bất động sản thời gian tới, bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận Định giá, nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển CBRE cho rằng, thị trường bất động sản những tháng cuối năm tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thử thách, trong đó nguồn cung sẽ hạn chế, đặc biệt là phân khúc trung cấp và bình dân sẽ không có nhiều lựa chọn với hầu hết nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cấp cao.

Theo bà Dung, tất cả chủ đầu tư hoặc người mua nhà đều đang rất lo lắng và e ngại cho thị trường trong thời gian tới. Nỗi lo lớn nhất, ảnh hưởng đến thị trường nhiều nhất là nguồn vốn. Chưa kể, nỗi lo của người đã vay mua nhà là họ nghĩ vay sau đó bán ra sẽ trả nợ, nhưng hiện tại thanh khoản cũng giảm.

“Tôi cho rằng, ít nhất 50% nhà đầu tư đang mắc kẹt vào điểm này vì họ định vay vốn tạm nhưng gặp thanh khoản kém, chi phí lại tăng cao mà bản thân họ cũng không trả lại sản phẩm cho nhà đầu tư vì như vậy họ sẽ bị thiệt. Năm 2023, nếu không có chính sách mới để nới lỏng tiền tệ thì nhiều người sẽ gặp khó. Nếu nhà đầu tư không chịu đựng được, không tìm lối ra thì thị trường sẽ xáo trộn”, bà Dung nhấn mạnh.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cũng nhận định, thị trường chưa thấy có động lực để khởi sắc.

“Trong khi những nhà đầu tư có tiền vẫn nằm chờ vì họ nghĩ rằng sắp tới sẽ có đợt sale off, còn những người có nhu cầu thật cũng vẫn chờ giá giảm”, ông Chánh nói và khuyến nghị, các nhà đầu tư cần phải cơ cấu dòng tiền trong thời gian tới, những sản phẩm nào ra hàng được thì cần phải bán để thu tiền về, có dòng tiền mới tồn tại và sống sót.