Xem xét kỹ trước khi thông qua quy định

Trước đề xuất quy định trong dự ánLuật Nhà ở(sửa đổi) có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người sở hữu căn hộ chung cư, nhiều ý kiến chuyên gia và người dân cũng như doanh nghiệp đã đề nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu tham mưu Chính phủ trình Quốc hội xem xét thật kỹ trước khi thông qua quy định trên.

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) hiện đang được lấy ý kiến, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án. Trong đó, phương án 1 bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Với phương án trên, để bảo đảm quyền lợi của các chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư, dự thảo đã quy định một số nội dung như: Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền thẩm định.

Theo Bộ Xây dựng, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư chỉ áp dụng đối với công trình nhà chung cư được cấp Giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở triển khai sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Như vậy, luật không áp dụng quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư đối với các nhà chung cư được cấp Giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (đối với trường hợp miễn giấy phép xây dựng) trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (tức là được sở hữu ổn định lâu dài như quy định hiện hành).

Bên cạnh đó, dự thảo Luật cũng bổ sung quy định rõ xử lý nhà chung cư khi hết hạn sở hữu. Theo đó, trường hợp cơ quan kiểm định xác định còn đủ điều kiện sử dụng thì được tiếp tục gia hạn sở hữu nhà chung cư.

Trường hợp nhà chung cư không còn đủ điều kiện sử dụng phải phá dỡ thì chấm dứt quyền sở hữu căn hộ và nếu khu đất vẫn theo quy hoạch được xây dựng nhà chung cư thì các chủ sở hữu được thực hiện xây dựng lại nhà chung cư mới; trường hợp theo quy hoạch không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư theo pháp luật về đất đai.

Đối với phương án 2, Bộ Xây dựng đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo quy định của pháp luật đất đai. Phương án này vẫn giữ nguyên nhà chung cư có thời hạn sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất lâu dài, ổn định.

"Sau khi có ý kiến góp ý liên quan đến nội dung này, Bộ Xây dựng sẽ tổng hợp, cân nhắc thận trọng, đảm bảo hợp hiến, tính thống nhất đồng bộ với hệ thống pháp luật có liên quan, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhân dân để báo cáo cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định," Bộ Xây dựng thông tin.

Chuyên gia lo ngại

Liên quan đến đề xuất này, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, nên phân biệt rõ giữa quyền sở hữu và sử dụng. Không nên động đến quyền sở hữu vì đất sẽ gắn quyền với lô đất đó.

Ông Lực băn khoăn, làm thế nào phân biệt được chung cư 70 năm hay 50 năm? Ai là người thẩm định? Bởi quyết định vì liên quan đến giá mua, giá bán vì chung cư 50 năm đương nhiên có giá thấp hơn 70 năm.

"Cơ quan soạn thảo Luật nên đánh giá tác động của việc quy định chung cư có thời hạn bởi những chung cư hiện nay không chi phối bởi luật mới. Người dân sẽ đổ xô đi mua chung cư vô thời hạn và giá chung cư này sẽ bị đẩy lên. Vì vậy, cơ quan chức năng nên điều tiết", ông Lực nhấn mạnh.

Cụ thể, Luật Đất đai quy định thời hạn giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án theo (thời hạn) dự án và người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Từ đó giúp các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm, không gây tâm lý bất an trong xã hội.

"Nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình, có thể dẫn đến hàng loạt những bất cập, gây tâm lý bất an cho người mua căn hộ và làm xáo trộn thị trường nhà ở", Chủ tịch HoREA nhận định.

Còn TS. Phạm Duy Nghĩa - Trọng tài viên VIAC, giảng viên ĐH Fullbright cho rằng, nếu đi vào từng luật, chăm chú sửa từng luật thì nguy cơ không nhất quán, không hệ thống. Trên một lô đất xuất hiện nhiều tài sản, quyền tài sản khác nhau, nếu ta đăng ký riêng rẽ, sau này chùm tài sản đưa ra tranh chấp, tài sản phái sinh sẽ gây ra rủi ro vì sở hữu đa tầng không được quản lý nhất quán.

Ông Nghĩa chỉ rõ, quy định sở hữu chung cư 50 năm hay 70 năm, như vậy là can thiệp vào quyền tài sản. Chuyên gia này cũng đề nghị cơ quan chức năng phải quan tâm đến gốc của vấn đề là quyền tài sản, quyền tự do giao dịch... Quyền của người dân nên quy định trong luật dân sự và không nên thay đổi.

“Chúng ta đừng nên vì mỗi luật riêng mà nên làm tổng thể, đi từ gốc, tỉa bớt cành; trong quy trình này, cố gắng tham vấn ý kiến đa chiều khác. Quyền tài sản của dân, quyền giao dịch của doanh nghiệp không nên nay sửa, mai sửa”, ông Nghĩa nói.