Mới đây,ướcthềmĐHĐCĐTậpđoànNovalandNhữngvấnđềcònnangiảlich thi đau c1 Novaland đã chính thức công bố chương trình dự kiến họp ĐHĐCĐ thường niên của tập đoàn này. Theo đó, dự kiến chương trình sẽ được tổ chức vào sáng ngày 26/4. Trước thềm ĐHĐCĐ thường niên của Novaland năm nay, có khá nhiều câu hỏi "nóng" đang được các cổ đông, nhà đầu tư quan tâm và chờ câu trả lời chi tiết của Ban lãnh đạo Novaland ở kỳ Đại hội này. Trong đó, nổi lên là các vấn đề sau:

Thứ nhất, tình trạng pháp lý của các dự án bất động sản Novaland đã và đang triển khai ở TP.HCM ra sao?

Thứ hai, ở mảng BĐS nhà ở, Novaland dự kiến tung ra 4.500 sản phẩm trong 2019, vậy cơ sở nào để công ty hoàn thành mục tiêu này khi mà các dự án tại TP.HCM đang phải rà soát lại pháp lý, ngưng triển khai?

Thứ ba, theo công bố của Novaland, công ty mở rộng đầu tư mạnh vào các dự án BĐS du lịch với chuỗi 3 thương hiệu là NovaHills, NovaBeach và NovaWorld, vậy những kế hoạch cho chiến lược này như thế nào? 

Thứ tư, năm 2019 công ty sẽ tung khoảng 2.000 sản phẩm BĐS du lịch ra thị trường, vậy dự án nào cung cấp nguồn cung lớn này và đóng góp như thế nào vào kế hoạch kinh doanh 2019?

Thứ năm, làm rõ kế hoạch kinh doanh về việc bổ sung ngành nghề kinh doanh mới liên quan đến dịch vụ du lịch, vui chơi giải trí?

Thứ sáu, kế hoạch của công ty trong 2019 đạt 18.000 tỷ đồng doanh thu và 4.750 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế. Đâu là cơ sở hoàn thành các chỉ tiêu kinh doanh này?

Bên cạnh đó, nhiều cổ đông còn e ngại NVL phát hành tăng vốn quá nhiều, gây áp lực pha loãng cổ phiếu. Từ khi thành lập đến nay, công ty không ngừng mở rộng quy mô vốn, trong đó vốn điều lệ tăng liên tục từ con số 1.200 tỷ đồng đến 8.618 tỷ đồng hiện nay. Trong năm 2017, công ty đã phát hành 33,46 triệu cổ phần riêng lẻ hoán đổi khoản vay 60 triệu USD Ngân hàng Credit Suisse AG, chi nhánh Singapore để tăng vốn điều lệ từ 5.962 tỷ lên 6.497 tỷ đồng.

Còn nhớ, đầu tháng 4/2018, công ty thông báo đã phát hành hơn 202,3 triệu cổ phiếu mới thưởng cho cổ đông với tỷ lệ phát hành 100:31 (cổ đông sở hữu 100 cổ phiếu được nhận 31 cổ phiếu mới). Giá trị phát hành theo mệnh giá hơn 2.023 tỷ đồng như vậy vốn điều lệ tiếp tục được tăng lên 8.618 tỷ đồng.

“Cơn khát vốn” không chỉ dừng lại ở đó, Novaland dự kiến tiếp tục triển khai phương án chào bán 80 triệu cổ phiếu riêng lẻ trong năm 2018 với giá chào bán tối thiểu 30.000 đồng/cổ phần, tối đa là 90.000 đồng/cổ phần.

Ngoài ra, trong cuộc họp cổ đông, HĐQT sẽ trình lên cổ đông phương án phát hành trái phiếu quốc tế với khối lượng phát hành 800 trái phiếu và giá trị phát hành lên đến 160 triệu USD để niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Singapore. Như vậy, không chỉ gọi vốn trong nước Novaland còn mong muốn thu hút được nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Việc niêm yết trên sàn chứng khoán nước ngoài là cách tiếp cận vốn ngoại dễ dàng.

Trước Novaland từng có nhiều doanh nghiệp bày tỏ tham vọng niêm yết ở nước ngoài như mía đường Thành Thành Công Tây Ninh, Vietjet Air, Vinamilk, VNG... Tuy nhiên, quá trình niêm yết gặp nhiều khó khăn, thủ tục pháp lý phức tạp nên cho đến nay vẫn chưa có doanh nghiệp Việt Nam nào đưa cổ phiếu của mình tham gia vào thị trường chứng khoán nước ngoài. Liệu Novaland có phải là trường hợp ngoại lệ?

Trong một diễn biến liên quan, cuối 2018 đầu 2019, TP.HCM phải tạm dừng 124 dự án bất động sản để phục vụ công tác thanh kiểm tra nên thủ tục đang nằm rải rác ở nhiều sở ngành. Trong đó có 7 dự án của Novaland tại quận Phú Nhuận. Tuy nhiên, sau đó chính quyền đã tìm cách tháo gỡ, sẽ mở lại ngay giao dịch tại 7 dự án bị tạm dừng chuyển mục đích sử dụng của Novaland sau khi rà soát nếu không thấy sai phạm.

Đầu tháng 4, UBND TP.HCM đã có thông báo cho Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các sở ngành liên quan thông báo đến các doanh nghiệp 124 dự án, nay đã được các cấp có thẩm quyền tháo gỡ và cho tiếp tục thực hiện để đầu tư các bước tiếp theo. Riêng 7 dự án của Novaland, lãnh đạo TP.HCM cho biết không có văn bản nào ngăn chặn giao dịch, do đó đề nghị các quận, huyện, văn phòng đăng ký phải đảm bảo quyền của người dân như chuyển nhượng, thế chấp…

7 dự án tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất của Novaland gồm: Gardengate, Orchard Garden, Kingston Residence, Newton Residence, The Prince Residence, Orchard Park View, Golden Mansion. 

Theo kế hoạch kinh doanh của Novaland, năm 2019 công ty tiếp tục phát triển 16 dự án gồm: Lake view, Victoria Village, The Sun Avenue, Golf park Residence, Richstar, Golden Mansion, Newton Residence, The Botanica, Orchard Park View, Botanica Premier, Saigon Royal Residence, The Grand Manhattan, Sunrise Riverside, Sunrise City view, Nova Hills Mũi Né, Nova Beach Cam Ranh. Và dự kiến phát triển mới khoảng 4 dự án khác.

12 dự án dự kiến bàn giao nhà gồm: Lake view, Victoria Village, The Sun Avenue, Golf park Residence, Richstar, Golden Mansion, Newton Residence, The Botanica, Orchard Park View, Saigon Royal Residence, Sunrise Riverside, River gate. Tổng số bàn giao khoảng 5.900 căn.

Sự thành công của Novaland về việc vượt qua giai đoạn khó khăn đang trở thành một “Case Study” thú vị khi phân tích về chiến lược kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, Case Study không phải không có những lo ngại. Với tốc độ phát triển nhiều dự án cùng một lúc, Novaland có thể phải đối mặt với khả năng có rủi ro lớn nếu sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Thông thường trong kinh doanh bất động sản, tỉ lệ vốn chủ và vay trên dự án thường là 20/80. 

Vậy vấn đề của Novaland là gì? Đó chính là phát triển quá nhiều dự án một lúc, nên nếu quản lý không tốt sẽ gây trở ngại rất lớn đến việc phát triển dự án. Cụ thể, nếu việc quản lý dòng tiền vào ra không cân đối thì các dự án sẽ bị đình trệ.

Và lúc đó, giá mua lại thế nào để không ảnh hưởng đến lợi nhuận là bài toán mà tập đoàn này phải giải được. Thực tế cho thấy, tỉ suất lợi nhuận của Novaland đang khá thấp. Theo nhận định của VietCapital trong một báo cáo nhanh về Novaland vào đầu năm 2015, quỹ đầu từ này nhận định “biên lợi nhuận sau thuế của Novaland đang ở mức thấp khoảng từ 5% đến 15%, nguyên nhân có thể do chi phí đất và chi phí lãi vay cao".

Cần thiết phải nói rằng, Novaland và các ông chủ khá kín đáo, bất chấp vị thế là một trong những tập đoàn kinh tế tư nhân lớn nhất Việt Nam. Thông tin về cá nhân lãnh đạo cũng như các số liệu về hoạt động sản xuất kinh doanh của tập đoàn này - suốt những năm qua là khá hạn chế (tất nhiên, không kể những thông tin mang tính định hướng chủ động).

Vậy điều gì đã khiến Novaland quyết định “lộ mình”, lên sàn với những quy định ngặt nghèo về công bố và minh bạch thông tin? Tất nhiên, với đặc thù là chủ đầu tư bất động sản – lĩnh vực kinh doanh luôn “khát vốn”, việc lên sàn và phát hành cổ phiếu chuyển đổi khoản vay có vẻ sẽ là lựa chọn dễ chịu hơn.

Còn nữa...

Thanh Thảo

(责任编辑：Ngoại Hạng Anh)