时间：2024-12-23 20:10:37 来源：Nhà cái uy tín 作者：Nhà cái uy tín 阅读：609次

BĐS không thể phát triển lành mạnh,ốnbấtđộngsảnĐểbớtlệthuộcvàotíndụkeo thom hom nay bền vững nếu chủ yếu dựa vào vốn vay của ngân hàng. (Ảnh: T.HIỀN)

Thị trường vốn èo uột

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành: Hiện nhiều DN Việt Nam phải liên kết với các DN FDI để có được nguồn vốn đầu tư lớn, nói đúng ra là bán cổ phần của mình, “bán thân” cho DN FDI. Đây cũng là điều hết sức bình thường, BĐS cũng không phải là lĩnh vực đầu tiên, trước đó đã có những DN trong các lĩnh vực như chăn nuôi, trồng trọt, nhựa, phân bón, thuốc tây, bán lẻ... “bán thân” cho DN FDI. Đa dạng hóa nguồn vốn cho BĐS là điều rất khó, trong điều kiện hiện tại, thu hút DN FDI, liên kết với họ là phương án khả thi nhất”.

Chỉ một động thái của Ngân hàng Nhà nước trong việc sẽ siết lại tín dụng cho BĐS (thông qua việc sửa đổi Thông tư 36) đã làm dậy sóng dư luận. Có thể thấy tín dụng đã và đang là nguồn vốn quan trọng, chính yếu của thị trường BĐS Việt Nam. Theo các chuyên gia, hiện nay có 5 luồng vốn chủ yếu đầu tư vào thị trường BĐS, bao gồm vốn tự có của các nhà đầu tư trong nước, vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI), vốn do nhà đầu tư dự án huy động trực tiếp từ người mua BĐS thông qua cơ chế phân chia lợi ích kinh doanh hoặc cơ chế mua bán nhà hình thành trong tương lai, vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại và vốn huy động từ thị trường chứng khoán.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, hiện nay nguồn vốn từ chứng khoán mới chỉ mang lại hiệu quả cho các chủ đầu tư của các tập đoàn lớn, có thương hiệu, có chữ tín trên thương trường, còn luồng vốn tự có của các nhà đầu tư trong nước chiếm tỷ trọng không cao so với tổng vốn đầu tư vào thị trường BĐS. Theo GS Võ, vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại chiếm tỷ trọng khá cao trong đầu tư BĐS. Tuy vậy, một số đặc điểm của thị trường tín dụng Việt Nam hiện được xem là gây bất lợi cho BĐS vì tiềm lực tài chính không cao, thiếu tín dụng trung hạn và dài hạn, khung pháp luật chưa tốt, thực thi pháp luật còn tùy tiện... Bên cạnh đó, tỷ lệ lãi suất ngân hàng còn cao so với mặt bằng quốc tế, cụ thể, trong suốt giai đoạn kiềm chế lạm phát, mức lãi suất tín dụng tiền vay có khi tới 25%/năm. Đến nay, mức lãi suất đã giảm nhiều nhưng cũng vẫn còn ở mức 8-10%/ năm. Trong khi đó, ở các nước khác lãi suất tín dụng cho vay đầu tư BĐS chỉ ở mức 3-5%/ năm.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng thị trường BĐS Việt Nam đang lệ thuộc rất nhiều vào tín dụng từ ngân hàng, với tỉ lệ ước tính tới khoảng 90% vốn cho BĐS là từ ngân hàng. Nguồn vốn này thường là ngắn hạn và trung hạn, đây chính là những rủi ro lớn cho nền kinh tế.

Phân tích sâu hơn về vấn đề này, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cho biết, thị trường tài chính của Việt Nam gồm 2 phân khúc, thị trường tiền tệ (nguồn vốn cho vay đến 12 tháng) và thị trường vốn (nguồn vốn cho vay từ 12 tháng trở lên). Tại Việt Nam, thị trường tiền tệ rất phát triển và thị trường này đang cung cấp vốn cho BĐS. Điều này tạo ra cái “chênh” rất lớn trong quản lý rủi ro. “Trong khi nguồn vốn của ngân hàng là cho vay ngắn hạn thì lại đem đầu tư vào BĐS đòi hỏi dài hạn và đáng lý BĐS phải được tài trợ bởi thị trường vốn dài hạn thì lại được tài trợ chính bởi thị trường tiền tệ, do thị trường vốn đang (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư) còn èo uột và thiếu sót”, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu nói.

Sớm chứng khoán hóa tín dụng BĐS

Liên quan đến vấn đề tín dụng cho BĐS, đại diện Ngân hàng Nhà nước cũng cho rằng, một thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững cần phải có nhiều chính sách, giải pháp hỗ trợ và quản lý của Chính phủ, bộ, ngành, địa phương. Thị trường BĐS không thể phát triển lành mạnh, bền vững nếu chủ yếu dựa vào vốn vay của ngân hàng, trong đó người tham gia thị trường từ chủ đầu tư dự án BĐS cho đến người tiêu dùng cuối cùng. Vậy nên, khi thị trường phục hồi, các dự án BĐS cần thu hút các nguồn vốn khác trong xã hội để thay thế, giảm bớt sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng và giảm thiểu rủi ro cho cả phía ngân hàng cũng như nhà đầu tư.

Xuất phát từ sự èo uột của thị trường vốn tại Việt Nam, theo các chuyên gia, vấn đề trước hết đặt ra là phải xây dựng, thiết lập thị trường vốn ở Việt Nam, đồng thời thị trường này cần phải được phát triển mạnh mẽ hơn để những nguồn đầu tư đến từ các hãng bảo hiểm, các quỹ đầu tư lớn... trở thành nguồn cung cấp vốn dài hạn cho thị trường. Theo ông Nguyễn Trí Hiếu, hình thức chứng khoán hóa tín dụng BĐS khá phổ biến tại các nước tiên tiến, tuy nhiên, chưa được áp dụng tại Việt Nam và đây là thiếu sót của thị trường vốn. Ông Hiếu cho biết, tại Mỹ, các ngân hàng sau khi cho vay BĐS sẽ đóng gói các khoản vay và bán lại cho thị trường vốn bằng cách phát hành chứng khoán dựa trên những khoản vay này, nhờ đó, nguồn vốn được quay vòng nhanh, tránh được rủi ro về thanh khoản.

Đồng tình với quan điểm này, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng chứng khoán hóa tín dụng BĐS một giải pháp có sức sống khá mạnh. Bên cạnh đó, GS Võ cũng đề xuất thành lập các quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT) để thu nhận vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán. Hiện nay khung pháp luật về REIT đã được hình thành, ở mức độ nghị định của Chính phủ và thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính. Khung pháp luật này chưa tạo được niềm tin nhất định cho các nhà đầu tư tư nhân trong thành lập và vận hành REIT, và hiện chưa có quỹ REIT nào được thành lập theo pháp luật Việt Nam. Các quỹ REIT hoạt động tại Việt Nam đều do nước ngoài thành lập, niêm yết tại thị trường chứng khoán nước ngoài và hoạt động tại Việt Nam chỉ như một nhà đầu tư nước ngoài. “Từ 2015, thị trường BĐS Việt Nam đã khởi sắc, đó chính là điều kiện để các nhà đầu tư trong nước thành lập các REIT hoạt động trên thị trường chứng khoán. Vấn đề còn lại là các nhà đầu tư cần nâng cao nhận thức để đi tiên phong trong quá trình chứng khoán hóa vốn đầu tư vào thị trường BĐS”, ông Võ nhấn mạnh. Chuyên gia này cũng đề xuất, cần tạo cơ chế thế chấp bằng BĐS ở Việt Nam tại các ngân hàng thương mại nước ngoài. Đây là cách thức tốt để tiếp cận nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn tại những ngân hàng có tiềm lực tài chính lớn.

Như vậy, để giảm bớt sự lệ thuộc của BĐS vào ngân hàng không phải là việc dễ dàng gì, nhưng không phải không làm được, đặc biệt là vì sự phát triển an toàn, bền vững của hệ thống ngân hàng và thị trường BĐS.

Đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS đạt 393 nghìn tỷ đồng, tăng gần 26% so với cuối năm 2014. Nếu tính cả đầu tư trái phiếu DN cho lĩnh vực BĐS thì tổng dư nợ của các tổ chức tín dụng cho lĩnh vực BĐS là 478 nghìn tỷ đồng, chiếm 10,3% tổng dư nợ và chiếm 22,2% tổng dư nợ trung, dài hạn.

(责任编辑：Cúp C2)

上一篇：Cảnh báo tình trạng giả danh 'cán bộ thuế' ngày càng xuất hiện nhiều trên không gian mạng
下一篇：Đồng phục Vanda

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
•