Vỡ trận vì cam kết mức lợi nhuận “trên trời”

Không ngạc nhiên khi một số dự áncondotel mới đây vỡ trận, bởi trước đó có quá nhiều cảnh báo từ các chuyên gia về mức cam kết lợi nhuận “không tưởng” của chủ đầu tưdự án.

Chuyện bùng lên khi chỉ mới thực hiện hơn 2 năm, chủ đầu tư Tổ hợp Cocobay Đà Nẵng - Công ty cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire Group) mới đây tuyên bố ngừng trả lợi nhuận “khủng” 10-12,5% với các shophouse,  condotel từ đầu năm 2020, trong khi cam kết ban đầu với nhà đầu tư thứ cấp là 8 năm.

Kiểu cam kết lợi nhuận “trên trời”, xong rồi thất hứa cũng là nguồn cơn khiến khách hàng đầu tư condotel tại dự án khách sạn Bavico Nha Trang kéo đến khách sạn đòi quyền lợi sau cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư ban đầu lên tới 15%, rồi giảm dần còn 8% và sau cùng là vỡ trận.

Theo sát mảng condotel Việt Nam từ năm 2017 và liên tục đưa ra cảnh báo đỏ về mức cam kết lợi nhuận không tưởng của nhiều chủ đầu tư, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương khẳng định, thực chất condotel là mô hình tốt, nhưng phức tạp hơn nhiều so với các loại hình bất động sảnkhác. Đây là sản phẩm hấp dẫn đối với cả chủ đầu tư và người mua hay nhà đầu tư thứ cấp, do đó đòi hỏi nghiên cứu và hiểu biết kỹ lưỡng về mô hình này.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Gasparotti cho rằng, dựa vào kinh nghiệm tư vấn và nghiên cứu các dự án nghỉ dưỡng Savills triển khai, thì cam kết lợi nhuận condotel nên ở ngưỡng 4-6%, bởi đây cũng mức lợi nhuận ổn định mà tài sản condotel có thể tạo ra. Hiện có khoảng chênh lớn giữa mức lợi nhuận ổn định mà tài sản condotel có thể tạo ra và mức lợi nhuận mà các chủ đầu tư thường tung chiêu quảng cáo để thu hút người mua.

Trong một số trường hợp, để đảm bảo chi trả các khoản lợi nhuận đã cam kết, một số chủ đầu tư dự án condotel đã huy động các nguồn doanh thu khác để bù vào, chẳng hạn doanh thu từ dịch vụ ăn uống, spa, lượng phòng bổ sung. Tuy nhiên, ông Gasparotti khuyến cáo, mỗi dự án có chiến lược, thiết kế và điều kiện thị trường khác nhau, nên việc xác định giá trị các dự án đem lại cho khách hàng là khác nhau.

Theo PGS-TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường và giá cả (Bộ Tài chính), việc Cocobay Đà Nẵng vỡ trận vừa qua là điển hình cho kiểu cam kết lợi nhuận quá cao, trong khi nguồn cung condotel phát triển quá sức và trải dài bờ biển cả nước, còn nhu cầu đầu tư lại mỏng.

“Điểm mấu chốt khiến Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận” ngay tại thành phố có du lịch phát triển hàng đầu Việt Nam là tỷ lệ sử dụng tài sản (tỷ lệ lấp đầy các căn hộ condotel) còn thấp. Dù lượng khách đến Việt Nam và Đà Nẵng có tăng, nhưng chưa hút được vào phân khúc condotel”, ông Ngô Trí Long phân tích.

Chuyên gia Ngô Trí Long đề xuất, mức huy động lý tưởng nhất là khoảng 5-6%, như giống như mức cam kết lợi nhuận bình quân đối với các dự án condotel tại Thái Lan.

Mới đây nhất, đại diện Bộ Xây dựng khẳng định tại cuộc họp báo Chính phủ đầu tháng 12 rằng, mức cam kết lợi nhuận chi trả condotel 12-15%/năm là vô lý.

“Chứng sinh” là chưa đủ

Theo ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Constrexim, thực tế, nhiều khó khăn bất cập của condotel hiện nay là do chồng chéo xung đột giữa các văn bản quy phạm pháp luật, khiến doanh nghiệplàm theo luật này thì đúng mà chiểu luật khác lại sai.