Quốc hội thảo luận về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 3/11/2023. Ảnh: TL

Bất cập khi “người bán đang bán thứ mà mình không có”

Theo các đại biểu Quốc hội quan tâm về vấn đề này, dự thảo luật quy định khá chi tiết, liệt kê 31 trường hợp cụ thể thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, theo đại biểu Trần Văn Tuấn (Bắc Giang), đại biểu vẫn băn khoăn, bởi quy định như vậy có thể chưa bao quát hết các trường hợp trong thực tế.

Điều quan trọng đó là, chưa giải quyết triệt để bất cập lớn nhất: khi Nhà nước thu hồi đất, người có đất được ban hành theo bảng giá đất Nhà nước ban hành, trong khi doanh nghiệp thỏa thuận thì giá thường cao hơn. “Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng người dân luôn cảm thấy thiệt thòi, thiếu sự đồng thuận khi Nhà nước thu hồi lại đất” - đại biểu Trần Văn Tuấn nói.

Ngược lại, doanh nghiệp khi phải thỏa thuận với người dân có đất để thực hiện dự án cũng gặp không ít khó khăn. Đại biểu đã phản ánh nhiều trường hợp doanh nghiệp mất nhiều năm để thỏa thuận, có trường hợp phải đi đêm thỏa thuận với giá cao hơn, thiếu công bằng với những người còn lại.

Mặc dù như vậy, doanh nghiệp vẫn rơi vào tình trạng “dở khóc, dở cười” khi thỏa thuận được trên 90% diện tích, thậm chí còn cao hơn mà vẫn không thể triển khai dự án dù chỉ còn số ít không đồng thuận. “Đây cũng là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng khiếu kiện đơn thư phức tạp về đất đai ở các địa phương hiện nay, chiếm đến khoảng 75%” - đại biểu Trần Văn Tuấn thông tin.

Trên cơ sở đó, đại biểu đề xuất sửa đổi Luật Đất đai theo hướng Nhà nước thu hồi đất với các trường hợp thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là thu hồi để chuyển đổi mục đích sử dụng đất thực hiện dự án. Với 31 trường hợp đã được liệt kê tại dự thảo luật thì số trường hợp còn lại thuộc trường hợp tự thỏa thuận là không nhiều.

Trong khi, thực tế, khi doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất, thường là đất nông nghiệp để chuyển đổi mục đích thực hiện dự án, còn người có đất khi chuyển nhượng đất nông nghiệp thường đòi giá cao hơn, tương đương loại đất khác (sau khi chuyển đổi mục đích). Về bản chất, có thể nói hình ảnh rằng người bán đang bán thứ mà mình không có. Đây là điều rất vô lý, có đại biểu nhận định.

Không xác định phương pháp thặng dư khi định giá đất

Về phương pháp xác định giá đất, đại biểu Nguyễn Thị Yến (Bà Rịa - Vũng Tàu) đề nghị, không xác định phương pháp thặng dư. Bởi vì, trên thực tế áp dụng ước tính doanh thu chi phí việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn, cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định sẽ thay đổi kết quả định giá.

“Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định thẩm định quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua; chưa kể cách hiểu của mọi người khác nhau trong các hoàn cảnh thời điểm khác nhau” - đại biểu Nguyễn Thị Yến nói.

Về giá đất cụ thể tại Điều 161, theo quy định tại khoản 3 Điều 161 và khoản 4 Điều 162 quy định về thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất, đại biểu Lê Thanh Vân đề nghị ban soạn thảo cân nhắc làm rõ khi tham gia làm thành viên Hội đồng thẩm định giá đất.

Thực tiễn thực hiện phương pháp xác định giá đất đã xảy ra tình trạng cùng một khu đất, mỗi phương pháp xác định giá đất và mỗi đơn vị tư vấn khác nhau sẽ cho ra kết quả khác nhau. Do vậy, để tránh rủi ro về mặt pháp lý cho các cơ quan định giá, thẩm định giá đất, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc thêm quy định này.

Có đại biểu đề nghị cụ thể hóa nguyên tắc giá đất do Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất phải sát giá thị trường và cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch công bằng để người có đất thu hồi không bị thiệt thòi. Nếu Luật Đất đai (sửa đổi) lần này theo hướng trên, các đại biểu cho rằng, sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc, bất cập đang đặt ra, tạo sự đồng thuận của nhân dân, khơi thông các nguồn lực cho tăng trưởng mạnh mẽ hơn./.

ĐẠI BIỂU HÀ SỸ ĐỒNG (QUẢNG TRỊ):

Giá nhà ở quá cao so với thu nhập trung bình của xã hội

Đại biểu Hà Sỹ Đồng

Thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại có 2 phương án đưa ra lấy ý kiến. Tôi chọn phương án 2: Mở rộng về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất điều kiện được nhận chuyển nhượng không giới hạn về các loại đất.

Bởi vì phương án 1 dự án có 1m2 đất ở, toàn bộ diện tích còn lại sẽ được chuyển mục đích sang đất. Ngược lại, không có m2 đất ở nào thì không được làm. Tác động thật của quy định theo phương án 1 là hạn chế những dự án mọc lên giữa khu vực không có dân cư sinh sống, nhưng điều này cũng không cần thiết.

Pháp luật hiện có đủ công cụ để bảo đảm sử dụng đất làm dự án nhà ở phải phù hợp với hạ tầng hoặc không ảnh hưởng đến lợi ích xung quanh. Phương án 2 là phương án nhằm đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa và cung cấp nhà ở cho người dân. Việt Nam trong quá trình đô thị hóa nhanh, dân cư dồn về đô thị, nếu không mở rộng nguồn cung nhà ở thì cung sẽ thấp hơn cầu, giá nhà sẽ cao.

Thực tế cho thấy, giá nhà ở của Việt Nam quá cao so với thu nhập trung bình của xã hội. Khi giá nhà cao sẽ dẫn đến hệ quả là người dân buộc phải ở trong căn hộ dưới tiêu chuẩn an toàn.

Minh Anh(ghi)

ĐẠI BIỂU LÊ THANH VÂN (CÀ MAU):

Phân biệt dự án công, dự án tư đã dẫn đến tình trạng 2 giá

Đại biểu Lê Thanh Vân

Việc phân biệt dự án công, dự án tư đã dẫn đến tình trạng 2 giá. Dự án Nhà nước (thu hồi) thì giá khác, dự án tư nhân (thỏa thuận) thì lại có giá khác.

Điều này sinh ra bất bình đẳng và dễ nảy sinh mâu thuẫn giữa nhà đầu tư với người bị thu hồi đất, thậm chí có thể mâu thuẫn giữa những người bị thu hồi đất vì 2 giá.

Do đó, tôi đề xuất, với dự án đất ở, thương mại, khu đô thị, Nhà nước đứng ra giải phóng mặt bằng, giao đất sạch cho doanh nghiệp tham gia đấu giá, đấu thầu dự án.

Toàn bộ tiền thu được từ đấu giá đất, đấu giá dự án, phục vụ cho 3 mục đích: Trả lại chi phí mà Nhà nước đã đầu tư cho quy hoạch chi tiết, kết nối hạ tầng đến hàng rào ranh giới dự án; bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư và số tiền còn lại dùng cho đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội phục vụ vào lợi ích chung.

Anh Minh(ghi)

(责任编辑：La liga)