Ở Long Thành - nơi đang xảy ra cơn sốt đất nhờ thông tin triển khai dự án sân bay, những ngày này đi đến đâu người ta cũng có thể bắt gặp những tấm biển, tờ rơi... rao bán đất, nhận ký gửi nhà đất được dán chẳng chịt, chồng lên nhau ở cột điện, cột biển báo giao thông, gốc cây... Sàn bất động sản tại đây cũng hoạt động đa dạng với đủ quy mô. Một số sàn nằm ở trung tâm thị trấn Long Thành, là văn phòng đại diện của những đơn vị phân phối lớn từ TP HCM. Một số khác là các điểm tư vấn được tận dụng từ quán cà phê, cửa hàng tạp hoá... Những dự án được rao bán có chủng loại từ thổ cư, đất vườn, đất tái định cư, đất nền dự án...  

Không chỉ ở thị trấn Long Thành, đi sâu hơn vào những xã như Lộc An, An Phước, Bàu Cạn... tình trạng xảy ra cũng tương tự. Số lượng sàn, điểm tư vấn, môi giới có phần thưa thớt hơn, song đa số là hoạt động tự phát của người dân địa phương. 

"Chỉ cần thấy một người lạ mặt đỗ xe, biển số Sài Gòn thì tôi chắc chắn là người đến xem đất", chị Ngọc, chủ quán cà phê tại thị trấn Long Thành cho hay. Bà chủ này chia sẻ thêm, từ năm ngoái đến nay, khách đến quán cà phê của chị chủ yếu là môi giới bất động sản và khách đến mua đất. Cũng chính vì vậy, ông xã chị Ngọc trước đây làm nghề chạy xe, giao hàng, nay cũng chuyển sang làm môi giới nhà đất. Trong tiệm cà phê của chị Ngọc, lúc nào cũng có hàng chục môi giới, chỉ chờ có người lạ mặt bước vào quán là tiếp cận, hỏi đưa đi xem đất. 

Anh Nghĩa, một người dân địa phương mới làm nghề môi giới cho biết, các sàn, điểm tư vấn dự án xuất hiện ngày càng nhiều hơn tại Long Thành từ năm ngoái - khi cơn sốt đất manh nha trước thông tin dự án sân bay sắp triển khai. Đa phần các môi giới hoạt động tự phát, chỉ bán đất thổ cư và đất dự án quy mô nhỏ. Trong khi đó, ở những dự án quy mô lớn, chủ đầu tư bán hàng thông qua các sàn môi giới ở Sài Gòn và một số nhỏ là các công ty môi giới lớn ở Long Thành. Những sàn lớn đa phần đưa môi giới từ nơi khác đến để bán hàng. 

Đại diện Hội Môi giới bất động sản cho biết, hiện có khoảng 20 sàn môi giới và công ty bất động sản từ TP HCM về mở văn phòng đại diện tại Long Thành.Các công ty này tập trung ở những trục đường chính tại trung tâm thị trấn Long Thành như Lê Duẩn, Hai Bà Trưng... được đầu tư quy mô về mặt bằng, nhân sự. Tuy nhiên, hàng chục sàn môi giới, điểm tư vấn tự phát khác cũng đang hoạt động nhưng chỉ có một vài môi giới, đa số là người dân địa phương.  

Lượng nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản khu vực này, cũng như số sàn môi giới ngày một tăng là một trong những nguyên nhân khiến thị trường sôi động hơn. 

"So với các địa bàn khác ở phía Nam, Long Thành là một trong những khu vực đang sôi động nhất song không đến mức sốt giá hay sốt giao dịch. Số giao dịch thành công không nhiều bằng một năm trước. Người mua đa số từ TP HCM và các tỉnh, thành lân cận", anh Nghĩa nhận định. 

Anh cho biết, mỗi tuần đón từ 10-20 khách hàng đi thăm các dự án, khu dân cư và đất thổ cư song không đông bằng lượng khách cách đây một năm. Mỗi tháng cũng chỉ có thể chốt được vài ba giao dịch, vẫn ít hơn so với cùng kỳ. "Tuy nhiên, ở thời điểm này, như vậy cũng là lạc quan hơn so với thị trường những khu vực khác", anh này nói. 

Anh Nam, một môi giới "nằm vùng" suốt một năm nay cho rằng, xã Lộc An hiện là một trong những khu vực được nhà đầu tư quan tâm nhất trên địa bàn huyện do gần sân bay. Cũng bởi vậy, giá bất động sản khu vực này từ đầu năm đến nay liên tục tăng, thanh khoản khá tốt. Anh dẫn chứng, một số nhà đầu tư mua các lô đất nền tại đây vào khoảng 1,2-1,4 tỷ đồng thì chỉ sau một tháng có thể lãi được 50-60 triệu đồng, còn nếu để lâu hơn, khoảng 3 tháng, mức lãi có thể tới 200 triệu đồng.

Theo anh, giá một số lô đất nền dự án khoảng 100m2, hiện vào khoảng 1,45 tỷ đồng so với mức 1,1 tỷ đồng hồi cuối năm 2019. Thậm chí có một dự án khu dân cư cuối năm ngoái, mỗi nền 100m2, giá khoảng 1,65 tỷ đồng nhưng hiện đã lên 2,5-2,8 tỷ, tuỳ chiều rộng mặt đường. 

Ngoài những dự án lớn ở Lộc An, môi giới khác tên Hưng giới thiệu một loạt dự án quy mô nhỏ tại những địa bàn khác với mức giá dao động 1,3-1,5 tỷ đồng cho mỗi nền khoảng 90m2. Anh này cho biết, hiện các dự án đã bán gần hết, nhà đầu tư phải mua thứ cấp.

"Những lô này chắc chắn sẽ tăng ít nhất 20% trong vòng một năm tới. Vì vậy nếu đầu tư lướt sóng thì trong vòng 6 tháng đến 1 năm có thể lãi vài trăm triệu mỗi m2. Đối với những dự án lớn, nếu đầu tư lâu dài, khoảng 2-3 năm khi chủ đầu tư ra sổ thì lợi nhuận có thể tăng theo cấp số nhân”, môi giới này chào mời khách. 

Theo khảo sát, từ đầu năm đến nay, giá đất tại một số xã trung tâm huyện Long Thành đã tăng từ 10-22% so với cuối năm 2019. Hiện đất gần các khu vực trung tâm chợ mới Long Thành giá dao động từ 60-85 triệu đồng/m2. Đặc biệt khu vực đường D3 ngay sát chợ mới Long Thành giá hiện nay đã hơn 100 triệu/m2. 

Ở những dự án đất nền quy mô nhỏ tại xã Lộc An giá dao động từ 15-20 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đất dự án có mặt tiền rộng gần các khu vực cư dân hiện hữu ở Lộc An từ 30-40 triệu đồng/m2. Đất thổ cư trong các con hẻm, đường nhỏ ở các xã Lộc An, Long An có mức giá từ 14-15 triệu đồng/m2. Ở những khu vực mặt tiền đường lớn, như đường Đinh Bộ Lĩnh mức giá thấp nhất cũng vào khoảng 20 triệu đồng/m2. 

Ở Bình Sơn, Long Đức - nơi có nhiều dự án mới quy mô lớn đang triển khai mức giá đất thổ cư dao động từ 13-15m2. Tuy nhiên hai xã này đất thổ cư rất ít, chủ yếu là bán đất nông nghiệp, diện tích từ 2.000-3.000m2, với giá bán dao động 5-8 triệu đồng/m2. 

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE cho biết, Long Thành hiện có nhiều dự án quy mô từ vài chục đến vài trăm ha bắt đầu triển khai. Trong đó, hơn 90% lượng khách hàng mua dự án khu vực này đều là nhà đầu tư, phần lớn từ TP HCM. Tuy nhiên, ông cho rằng, nếu tình trạng nhà đầu cơ tham gia quá nhiều thì dễ xảy ra khả năng sốt ảo như từng xảy ra tại quận 9, Củ Chi, Bình Chánh ở TP HCM. 

"Nếu thị trường không thể kiểm soát được việc tăng giá có thể dẫn đến tình trạng bong bóng cục bộ và nhà đầu tư cuối cùng sẽ gặp rủi ro”, ông Kiệt cảnh báo. 

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho biết, giá nhà đất phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, quan trọng nhất là sự hình thành trong tương lai của khu vực này như thế nào, có sức sống hay không… Việc tăng giá hiện nay ở Long Thành là do thông tin về dự án sân bay sắp triển khai. 

Với những khu vực đang quy hoạch như Long Thành, có 2 xu hướng đầu tư, một là mua đất khu dân cư, khu đô thị mới hoặc đất vườn, nông nghiệp. Đất dự án theo ông hiện có nguồn cung tương đối dồi dào, song nhà đầu tư cần lưu ý vấn đề pháp lý. Đồng thời, chuyên gia này cũng cho rằng bất động sản tại đây chỉ phù hợp với nhà đầu tư dài hạn từ 3-5 năm do phải chờ đợi những dự án hạ tầng hoàn thiện.   

“Nguyên tắc giá bất động sản một năm sẽ tăng trung bình từ 7-8%/năm, tuy nhiên đòi hỏi phải có hạ tầng kèm theo. Hiện một số khu vực giá đất tăng rất cao, chẳng hạn như Long Thành hiện tăng giá từ 10-22%, trong khi hạ tầng chưa phát triển đồng bộ, thì nhà đầu tưcũng nên cân nhắc và tìm hiểu thật kỹ trước khi đầu tư”, ông Quang nói. Còn đối với đất nông nghiệp, chuyên gia này cũng lưu ý nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ vấn đề pháp lý khi giao dịch.

Đồng tình với quan điểm này, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cũng cho rằng thị trường Long Thành hiện phù hợp với những nhà đầu tư dài hạn, chấp nhận chờ đợi từ 3-5 năm.

"Các khu đô thị, dân cứ mới bán đất nền thì chắc chắn trong 1-2 năm tới sẽ chưa có người ở thực. Do đó, nhà đầu tư có thể gặp rủi ro vì khó thanh khoản ngay hoặc khó đạt được mức sinh lời như kỳ vọng nên phải chờ đợi một thời gian khá dài. Hiện thực này đã từng xảy ra ở Nhơn Trạch từ 7-10 năm về trước", ông Kiệt dẫn chứng. 

Ông cũng cảnh báo nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ về thị trường, khu vực muốn đầu tư, chủ đầu tư và năng lực triển khai dự án... đặc biệt là vấn đề pháp lý dự án, không nên mua theo tâm lý đám đông.