Giá đất tăng,áthuêđấttrongkhucôngnghiệptăngCógâykhóchonhàđầutưbdltd c1 vì đâu nên nỗi?

Nhu cầu đất sản xuất lên cao khiến giá thuê tại nhiều “thủ phủ công nghiệp” hai miền Nam - Bắc tiếp tục “đội thêm”. Theo báo cáo mới được JLL công bố, giá thuê đất và nhà xưởng đã đạt “đỉnh mới” trong quý vừa qua.

Cụ thể, giá thuê đất trung bình ở các KCN miền Nam là 111 USD/m2, còn miền Bắc đạt 107 USD/m2. Thậm chí, ở khu vực phía Bắc, ngay cả nhà xưởng xây sẵn cũng tăng tới 5,8%, cá biệt ở Bắc Ninh tăng 9%.

Trong khi đó, Savills Việt Nam cũng có nhận định tương tự về sự “leo thang” của thị trường bất động sảncông nghiệp ở hai miền Nam - Bắc. Cụ thể, theo Savills Việt Nam, ở miền Nam, giá thuê đất trong các KCN năm 2020 đạt 147 USD/m2 tại TP.HCM, 107 USD/m2 tại Bình Dương (tăng 4,9% so với cùng kỳ năm 2019), 98 USD/m2 tại Đồng Nai (tăng 6,5%), 123 USD/m2 tại Long An (tăng 7,8%) và 65 USD/m2 tại Bà Rịa - Vũng Tàu (tăng 18,1%).

Trong khi đó, ở phía Bắc, giá thuê tại Hà Nội lên đến 129 USD/m2 (tăng 13,1%), tại Bắc Ninh là 95 USD/m2 (tăng 9,2%), Hưng Yên 83 USD/m2 (tăng 6,4%), Hải Dương là 76 USD/m2 (tăng 15,1%) và Hải Phòng lên tới 96 USD/m2 (tăng 3,2%).

Giá thuê đất trong các KCN tăng cao được lý giải là do cầu gia tăng, xuất phát từ làn sóng đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ cao, đang dịch chuyển vào Việt Nam. Thêm nữa, việc thời gian gần đây, các địa phương ban hành khung giá đất mới cũng đã khiến giá đất, tiền đền bù giải phóng mặt bằng tăng cao, đẩy giá thuê đất KCN lên cao hơn.

“Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam chưa phát triển, nói thẳng là còn sơ khai, mà như vậy thì có thể có chuyện giá cả được quyết định bởi một vài ‘con cá lớn’, chứ không hoàn toàn theo tín hiệu thị trường. Do đó, cũng không loại trừ câu chuyện thổi giá”, một vị chuyên gia đã nói như vậy với phóng viên Báo Đầu tư.

Tuy nhiên, cũng theo vị này, chuyện “thổi giá” thực tế cũng không có gì là phi pháp, bởi lẽ thường, trong bối cảnh nhu cầu đang tăng cao, ai cũng muốn nâng giá để hưởng lợi. Đó là chuyện cung - cầu của thị trường.

Ai được lợi, ai gặp khó?

Không quá khó để nhận thấy, các chủ đầu tư hạ tầng bất động sản công nghiệp sẽ được hưởng lợi nhiều nhất, khi giá cho thuê tăng cao, nhất là với các KCN đang sẵn có. “Nhưng thực ra, đó là trên lý thuyết, bởi giờ chúng tôi có còn đất cho thuê đâu mà tăng giá”, đại diện của một trong những nhà đầu tư hạ tầng KCN có uy tín lớn nhất ở Việt Nam cho biết.

Theo vị này, thời gian gần đây, rất đông đảo nhà đầu tư thứ cấp tìm đến KCN của họ để thuê đất, nhưng tất cả đều được cho vào “danh sách chờ”, bởi mặt bằng các KCN hiện hữu của họ đều đã kín chỗ. “Chúng tôi đang muốn đẩy nhanh quá trình mở rộng các KCN ở Bình Dương, Quảng Ngãi nhằm đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư, nhưng vẫn đang phải chờ sự chấp thuận của các cơ quan quản lý nhà nước”, vị này nói.

Nhu cầu tăng cao là một trong những lý do gần đây, không chỉ nhà đầu tư nước ngoài, mà cả nhà đầu tư trong nước cũng đổ xô đầu tư hạ tầng KCN. VSIP đang muốn mở rộng các KCN trải rộng trên khắp cả nước. Còn WHA Industrial Development PLC (Thái Lan), sau khi mở một KCN 3.200 ha ở Nghệ An và đang tiếp tục xin mở rộng đầu tư, thì mới đây đã tới Thanh Hóa để lên kế hoạch xây dựng 2 KCN mới, quy mô gần 1.200 ha. Ngay cả Foxconn, sau một thời gian trì hoãn, cũng đang quay trở lại với kế hoạch mở rộng KCN Bình Xuyên 2 ở Vĩnh Phúc, đồng thời đang xin xây dựng một KCN 600 ha tại Bắc Giang…

Trong khi các nhà đầu tư bất động sảncông nghiệp đang khẩn trương với kế hoạch đầu tư các KCN mới, thì các nhà đầu tư thứ cấp cũng vẫn tiếp tục tìm đường vào Việt Nam. Dường như, giá đất cho thuê tăng cao không đủ sức cản bước chân nhà đầu tư.

“Khi nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, họ so sánh chi phí ở tầm quốc gia, chứ không phải là khu này cao hay khu kia thấp. Nếu đầu tư ở đó thuận lợi, thì họ vẫn quyết định đầu tư”, một lãnh đạo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết.

Trên thực tế, giá thuê bất động sản công nghiệp của Việt Nam vẫn thấp so với các quốc gia trong khu vực, thậm chí thấp hơn tới 30-40%. Ở Singapore, giá thuê đất lên tới trên 400 USD/m2. Con số này ở Indonesia là 200 USD/m2, ở Malaysia và Thái Lan là 200 - 250 USD/m2.

Như vậy, so sánh chi phí ở tầm quốc gia, giá thuê đất ở Việt Nam vẫn rẻ. Cộng thêm các lợi thế khác về ổn định chính trị, chi phí nhân công, môi trường đầu tư, kinh doanh thuận lợi…, thì Việt Nam vẫn đang là điểm đến được ưu tiên lựa chọn.