Tồn kho lớn

Hàng tồn kho đang là một trong những áp lực lớn nhất đối với doanh nghiệp bất động sản. Xuất phát từ tình trạng “đóng băng” thanh khoản,ìmcáchrãđôngthanhkhoảnđịaốbang xep hang ao không bán được hàng, cùng nhiều dự án đang phải tạm dừng do vướng mắc liên quan đến pháp lý, điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng… đã khiến lượng hàng tồn kho bất động sản tăng cao. Bài toán hàng tồn kho càng trở nên nan giải, tạo áp lực lớn lên các chủ đầu tư.

Trong báo cáo mới đây, Bộ Xây dựng nhận định, mặc dù có những tín hiệu tích cực về cơ chế chính sách, nhưng lượng tồn kho bất động sản trong quý II/2023 tiếp tục tăng so với cùng kỳ năm trước. Theo số liệu báo cáo chưa đầy đủ của các địa phương (17/63 tỉnh, thành phố), lượng tồn kho bất động sản trong quý II là 16.688 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền).

Còn trên báo cáo tài chínhcủa các doanh nghiệp niêm yết, giá trị bất động sản tồn kho tại các dự án lại có sự khác biệt. Theo dữ liệu của WiChart, giá trị hàng tồn kho nửa đầu năm 2023 của hơn 60 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh bất động sản vào khoảng hơn 425.000 tỷ đồng (tương đương 18 tỷ USD).

Trong đó, 10 doanh nghiệp niêm yết có vốn hóa lớn là Novaland, Vinhomes, Becamex IDC, Nam Long, Đất Xanh, Khang Điền, Kinh Bắc, Phát Đạt, DIC Corp và An Gia chiếm gần 294.000 tỷ đồng.

Các chuyên gia nhận định, tồn kho bất động sản vừa được xem là “của để dành”, nhưng cũng là một khối tài sản gắn liền rủi ro khi thị trường đang gặp khó. Đặc thù hàng tồn kho của mỗi đơn vị khác nhau, dẫn tới tính thanh khoản khác nhau. Đó là lý do khiến các doanh nghiệp đang có một cuộc chạy đua thúc đẩy thanh khoản với các chính sách bán hàng “chưa từng có tiền lệ” để nhanh chóng giải quyết vấn đề.

Chẳng hạn, ở khu vực phía Nam, một trong những sự kiện gây chú ý trên thị trường hồi đầu quý III là hơn 2.000 căn hộ trong tổng số 3.168 căn tại phân khu Glory Heights nằm trong Khu đô thị Vinhome Grand Park (TP. Thủ Đức) đã được khách hàng đặt cọc chỉ trong 34 giờ, với giá bán dao động 42 - 80 triệu đồng/m2.

Một trong những lực đẩy chính khiến tỷ lệ hấp thụ dự án này vượt ngoài mong đợi đến từ chính sách thanh toán. Cụ thể, chủ đầu tư đưa ra 4 phương thức thanh toán cho từng đối tượng khách hàng. Trong đó, ưu đãi thanh toán và lãi suất lên tới 7 năm cho người mua - điều chưa từng diễn ra trên thị trường bất động sản từ trước tới nay.

Tương tự, Nam Long Group áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất ở mức cao cho người mua nhà tại Dự án căn hộ Akari City Bình Tân như đóng trước 30%, chia nhỏ thành 6 đợt thanh toán trong 16 tháng. Ngoài ra, chủ đầu tư còn hỗ trợ cho vay đến 65% giá trị căn hộ, ân hạn nợ gốc 2 năm, kết hợp với chính sách hỗ trợ lãi suất 8%/năm từ 18 đến 24 tháng… Theo ước tính, với căn hộ 2 phòng ngủ giá khoảng 3 tỷ đồng/căn, sau khi nhận nhà trong 18 tháng tiếp theo, người mua chỉ cần trả khoảng 3,8 triệu đồng/tháng.

Cơ cấu giá để “rã đông” hàng tồn

Việc các chủ đầu tư đưa ra chính sách đẩy hàng thông qua chiết khấu, tăng thêm ưu đãi như kéo giãn thời gian thanh toán, miễn phí quản lý, ưu đãi lãi suất… là nỗ lực rất lớn. Song, phần lớn các sản phẩm có chiết khấu khủng 40 - 50% thuộc phân khúc trung và cao cấp, với tầm giá 55 - 80 triệu đồng/m2, thì cơ hội cho người mua ở thực không nhiều.