Khoản 1 Điều 10,ậuquảtừmộtquyđịnhnửavờkqbd úc Luật KHBĐS quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng”.

Từ quy định này, có hai cách hiểu hoàn toàn khác nhau. Thứ nhất, vốn pháp định của DN KDBĐS là 20 tỷ đồng. Thứ hai, vốn pháp định của DN KDBĐS có thể là một số khác nhưng không được thấp hơn 20 tỷ đồng và do đó, Chính phủ được quy định cụ thể, ví dụ là 50 tỷ đồng.

Phân tích kỹ hơn có thể thấy, cả hai cách hiểu nêu trên đều chưa hoàn toàn đúng. Bởi, quy định của Luật không cho phép suy luận vốn pháp định của DN KDBĐS là 20 tỷ đồng như cách hiểu thứ nhất. Song, cho rằng Chính phủ có thẩm quyền quy định mức vốn pháp định cụ thể của DN KDBĐS không thấp hơn 20 tỷ đồng cũng không đúng, bởi như thế, Luật phải viết là “có vốn pháp định theo quy định của Chính phủ nhưng không được thấp hơn 20 tỷ đồng”.

Tình trạng “hiểu thế nào cũng không đúng” như trên là do quy định... nửa vời của Luật KDBĐS. Thực ra, vấn đề này đã được nêu ra khá nhiều trong các hội thảo góp ý cho dự thảo Luật KDBĐS trước khi trình Quốc hội thông qua.

Tại hội thảo do Đoàn đại biểu Quốc hội Hà Nội tổ chức, đại diện Hội Luật gia Hà Nội đã kiến nghị bỏ đoạn “có vốn pháp định nhưng không được thấp hơn 20 tỷ đồng” và quy định ngay chỉ tiêu vốn pháp định của DN KDBĐS trong luật, đồng thời đề nghị cần đánh giá đúng tác động thực tế của chỉ tiêu vốn pháp định đối với KDBĐS.

Theo Luật KDBĐS năm 2006, vốn pháp định đối với KDBĐS là 6 tỷ đồng. Song, những năm qua, một số văn bản dưới luật đã quy định tỷ lệ vốn chủ sở hữu phải có tối thiểu so với tổng mức đầu tư của dự án. Chẳng hạn, Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định điều kiện về vốn đối với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại như sau: “Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên”. Với quy định này, chỉ tiêu vốn pháp định 6 tỷ đã trở thành vô nghĩa.

Hơn nữa, KDBĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới, giao dịch, tư vấn hoạc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi. Do đó, nếu quy định một mức vốn pháp định chung cho các hoạt động KDBĐS là bất hợp lý.

Mặc dù Luật KDBĐS năm 2014 chưa có hiệu lực thi hành nhưng đã có ý kiến đề nghị phải sửa đổi ít nhất phần quy định về vốn pháp định đối với DN KDBĐS. Rất tiếc, đó là điều không thể có và luật sẽ đi vào cuộc sống với quy định nửa vời đó, hậu quả sẽ ra sao?

(责任编辑：Nhà cái uy tín)