Điểm sáng của thị trường

Đến thời điểm hiện tại, trong khi các phân khúc bất động sản khác đang “đóng băng” thì bất động sản công nghiệp vẫn đạt công suất hoạt động cao, có thêm nhiều dự án được triển khai.

Để có thể trở thành điểm sáng của thị trường đó là nhờ sự quan tâm liên tục từ các nhà sản xuất toàn cầu, đặc biệt là các lĩnh vực điện tử, năng lượng đối với Việt Nam. Đó cũng là một cách đa dạng hóa rủi ro bằng cách thêm nguồn cung ứng và địa điểm sản xuất. Cũng vì thế xu hướng đầu tư cho các sản phẩm chuyên biệt như nhà kho, nhà xưởng, logistics… ngày một lớn.

Trong báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục được ghi nhận là điểm sáng khi có thêm nhiều dự án đầu tư khu công nghiệp được chấp thuận.

Sự quan tâm từ các nhà sản xuất toàn cầu với nhu cầu đầu tư lớn, đặc biệt xu hướng gia tăng đầu tư cho các sản phẩm chuyên biệt như nhà kho xây sẵn (RBW), nhà xưởng xây sẵn (RBF), logistics (kho bãi, hậu cần), data centers (trung tâm dữ liệu)...

VARS cho biết cụ thể, Foxconn đẩy mạnh chiến lược đa dạng hóa chuỗi sản xuất tại Bắc Giang, ký kết biên bản ghi nhớ về việc nghiên cứu thuê lại 50,5 ha đất tại khu công nghiệp Quang Châu để mở rộng quy mô, với tổng mức đầu tư khoảng 300 triệu USD.

Matsuya R&D (Nhật Bản) đầu tư thêm 6,7 triệu USD vào dây chuyền sản xuất ở KCN Đồng Nai. Còn Giant Manufacturing (Đài Loan) đầu tư thêm 13 triệu USD tại khu công nghiệp VSIP 2, tỉnh Bình Dương. Hay Taihan Precision Technology đầu tư 5,3 triệu USD tại Cẩm Giàng, Hải Dương.

Đặc biệt, Samsung cũng nâng tổng mức đầu tư vào Việt Nam lên 20 tỉ USD, tập trung phát triển các nhóm ngành về trí tuệ nhân tạo (AI) và dữ liệu lớn (big data). Và Boeing, Coca - Cola, Meta, SpaceX, Netflix, Apple… tìm kiếm cơ hội kinh doanh và hợp tác tại Việt Nam.

Lý do Việt Nam được nhiều ông lớn lựa chọn trong thời gian gần đây được chỉ ra là so với một số nước Đông Nam Á, giá đất công nghiệp tại Việt Nam vẫn còn tương đối thấp.

Trong khi đó, Việt Nam có nhiều tiềm năng trở thành trung tâm công nghiệp hàng đầu khu vực, ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực công nghệ cao, công nghiệp điện tử cũng chọn Việt Nam là điểm đến.

Khan hiếm nguồn cung mới

Theo bà Trần Thị Khánh Hiền, Giám đốc Khối Phân tích, Chứng khoán VNDirect, thị trường bất động sản KCN sẽ chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung mới trong năm 2023 khi thủ tục phê duyệt bị trì hoãn tới từ những vướng mắc về thủ tục pháp lý. Thứ hai, khả năng cạnh tranh của Việt Nam trong thu hút vốn FDI đang dần suy yếu so với các quốc gia khác trong khu vực.

Đáng nói, hiện nay đang có xu hướng trái ngược nguồn cung mới. Sau khi bùng nổ nguồn cung trong nửa đầu năm 2022, thị trường miền Nam đã chứng kiến sự thiếu hụt nguồn cung trong nửa cuối 2022 khi không có KCN mới nào được đưa vào hoạt động. Nhiều dự án KCN được tung ra trong nửa đầu 2022 giúp tỷ lệ hấp thụ cao trong Q3/22 tuy nhiên đã suy giảm trong Q4/22.

Trong khi đó, thị trường miền Bắc ghi nhận nguồn cung mới mạnh mẽ trong Q4/22 với khoảng 590ha diện tích cho thuê, giúp cho tổng nguồn diện tích cho thuê cả năm 2022 tăng 7,9% so với cùng kỳ, đạt 11.923ha. Tổng diện tích đất trong năm 2022 tăng 8,1% lên 16.915ha trong khi tỷ lệ hấp thụ giảm 1,0 điểm % so với quý trước và giảm 0,2 điểm % xuống còn 79% vào cuối Q4/22. Mặc dù không ghi nhận bất kỳ cung mới nào trong năm 2022, Hải Phòng vẫn duy trì vị thế dẫn đầu ở thị trường miền Bắc, chiếm 29,1% tổng diện tích đất.

Nguồn cung mới Q4/22 đã thúc đẩy giá thuê trung bình tăng khoảng 7,5% so với cùng kỳ lên 124 USD/m2/thời hạn thuê.

Tuy nhiên, kể từ Q1/22, không có thêm bất kỳ đề xuất mới thành lập khu công nghiệp nào ở cả miền Nam và miền Bắc. Ngoài ra, có rất ít KCN mới được đưa vào quy hoạch tổng thể phát triển KCN quốc gia.

Theo bà Trần Thị Khánh Hiền, điều này xuất phát từ thực trạng việc quy hoạch phát triển KCN còn dàn trải, chủ yếu do địa phương quyết định. Vậy nên, việc thay đổi lãnh đạo cấp cao của nhiều địa phương trong năm qua đã làm chậm quy trình phê duyệt của nhiều dự án. Điều này gây ra tình trạng giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến và chồng chéo về quy hoạch hoặc hạ tầng bên ngoài KCN.

Thị trường BĐS KCN sẽ đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung mới từ nay cho đến cuối năm 2023.

Với thị trường miền Nam, sau khi bùng nổ nguồn cung trong nửa đầu năm 2022 đã không có nguồn cung mới nào được đưa vào hoạt động trong nửa sau năm 2022. Thị trường miền Nam sẽ trải qua giai đoạn khó khăn để triển khai dự án mới trong năm 2023. Sau đó, nguồn cung mới cho giai đoạn 2024-27 cũng khá hạn chế (khoảng 1.134ha).

Với thị trường miền Bắc, các tỉnh bắt đầu phát triển KCN muộn hơn miền Nam nên quỹ đất hiện hữu tại một số tỉnh vẫn còn khá dồi dào với mức giá cho thuê hợp lý. Mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt, tuy nhiên tình trạng thiếu nguồn cung mới tại thị trường miền Bắc sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023, sau đó khoảng 3.757ha đất KCN được kỳ vọng sẽ đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2024-26, với nguồn cung lớn nhất đến từ Hải Phòng, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh.

Trong bối cảnh thời điểm áp dụng mức thuế tối thiểu toàn cầu ngày càng cận kề, VNDirect cho rằng các dự án KCN sở hữu vị trí chiến lược, gần khu vực giao thông trọng điểm, có hạ tầng chất lượng cao theo hướng đồng bộ, hiện đại và mang lại nhiều tiện ích nhất cho nhà đầu tư sẽ càng trở nên hấp dẫn hơn.

Bên cạnh đó, VARS nhận thách thức cũng dần xuất hiện với phân khúc này khi khả năng cạnh tranh của Việt Nam trong thu hút vốn FDI đang dần suy yếu so với các quốc gia khác trong khu vực.

Báo cáo mới đây của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho hay, vốn FDI thực hiện trong tháng 2/2023 tăng 12,1% so với cùng kỳ lên 1,2 tỷ USD. Trong 2 tháng đầu năm 2023, vốn FDI thực hiện giảm 4,9% so với cùng kỳ xuống còn 2,6 tỷ USD. Vốn FDI đăng ký giảm 51,4% so với cùng kỳ trong tháng 2, khiến tổng vốn FDI đăng ký kể từ đầu năm chỉ đạt 3,1 tỷ USD ( giảm 38% so với cùng kỳ).

Dòng vốn FDI vào Việt Nam suy yếu trong 2 tháng đầu năm 2023 do các kế hoạch đầu tư mới và mở rộng sản xuất bị ảnh hưởng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu gặp nhiều bất ổn, bao gồm: tăng trưởng toàn cầu chậm lại, lạm phát cao đè nặng lên chi tiêu của người tiêu dùng và thanh khoản thị trường tài chính thắt chặt do Fed tăng lãi suất.