Thị trường BĐS đang sôi động trở lại đòi hỏi cả người bán lẫn người mua phải tỉnh táo khi hành động. (Ảnh: Thu Hiền)

Bắt tay thổi giá?ấtđộngsảnThịtrườngtăngnhiệtvànhữngrủirotiềmtàdortmund vs hoffenheim

Trong năm 2015, thị trường BĐS tiếp tục chứng kiến mức giao dịch tăng lên, tồn kho BĐS giảm, tín dụng đổ vào BĐS tăng 15% so với năm 2014. Theo các chuyên gia, kinh tế thế giới, kinh tế trong nước có những dấu hiệu khởi sắc, bên cạnh đó Việt Nam đang bước vào thời kỳ hội nhập sâu, những điều này sẽ có những tác động quan trọng tới các ngành kinh tế, trong đó có thị trường BĐS. Tác động ấy bao gồm cả yếu tố tích cực và tiêu cực, trong đó yếu tố tích cực vẫn chiếm ưu thế.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, những rủi ro với giới kinh doanh BĐS và thị trường nói chung đó là nợ xấu và tồn kho BĐS. Bên cạnh đó, dù thị trường ấm lên nhưng sức mua, doanh thu bán hàng của các đơn vị chưa thực sự đáng kể. Nguồn vốn cũng là điểm đáng lo ngại đối với thị trường BĐS hiện nay. Theo ông Đính, lãi vay cho BĐS mặc dù đã giảm nhưng vẫn còn ở mức cao sẽ khiến lợi nhuận của BĐS còn thấp. Liên quan đến những lo ngại về “bong bóng” BĐS, ông Đính đánh giá những người làm môi giới BĐS hiện đang làm rất tốt vai trò của mình trong việc đưa hàng hóa đến tay người tiêu dùng. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại hiện tượng thổi giá, thông tin sai lệch... làm ảnh hưởng đến tâm lý thị trường.

Về vấn đề này, một chuyên gia BĐS cho rằng, hiện nay giá nhà ở trên thực tế đã tăng cao, từ khoảng 5-10%, thậm chí có dự án tăng 15% so với cùng kỳ năm trước. Bên cạnh việc tăng giá theo tiến độ thì nhiều dự án đang có hiện tượng bị làm giá, thổi giá, tung giá ảo, thậm chí, chính chủ đầu tư và các đơn vị phân phối đang bắt tay đẩy giá. Hiện nay, các chủ đầu tư thường được tư vấn giá bởi các đơn vị phân phối. Thông thường, các đơn vị chuyên nghiệp luôn có những bước khảo sát, đánh giá sản phẩm trên cơ sở thực tế xây dựng, từ đó tư vấn giá bán làm sao để chủ đầu tư có lãi, người môi giới có lời và phù hợp với khả năng nhu cầu của khách hàng. Tuy nhiên, hiện nay thị trường đang sôi động, vì vậy, khi tiếp cận dự án, một số nhà phân phối lấy chiến lược giá để cạnh tranh. Mỗi nhà môi giới đến với chủ đầu tư lại đưa ra một mức giá khác nhau, thậm chí đưa giá cao hơn để lấy được quyền phân phối. Trong khi đó, về phía chủ đầu tư, khi triển khai dự án luôn kỳ vọng bán được với giá tốt để bù đắp các chi phí đồng thời có lãi, do đó giá nhà ở bị thổi lên cao, làm cho thị trường thiếu tính bền vững.

Thị trường đang mất cân đối

Dù cho rằng thị trường sẽ khởi sắc trong năm 2016, nhưng theo một số chuyên gia, có thể năm 2016 thị trường BĐS sẽ khá nhùng nhằng. Một trong những lý do là nguồn cung tương lai rất lớn nhưng chủ yếu lại rơi vào các sản phẩm cao cấp, trong khi nguồn cung cho phân khúc bình dân dù đang có nhu cầu cao lại khá thiếu hụt. Điều đó dẫn đến khả năng lặp lại sự mất cân bằng cung cầu.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, hiện TP.HCM vẫn còn hơn 500 dự án “đắp chiếu”, kéo theo đó là hàng trăm DN khó khăn và vướng vấn đề nợ xấu BĐS. Thị trường đang có sự mất cân đối nghiêm trọng khi phát triển nhiều sản phẩm nhà ở giá cao, trong khi nhiều người thu nhập thấp đang có nhu cầu nhà ở thì sản phẩm không đủ đáp ứng, thông tin còn thiếu sự minh bạch...

Hiện nay tín dụng dành cho BĐS chiếm khoảng 8% tổng dư nợ tín dụng với tổng dư nợ vào khoảng 360.000 tỷ đồng. Trước những lo ngại về việc tín dụng đổ vào BĐS tăng cao là một trong những lý do có thể dẫn đến nguy cơ “bong bóng” BĐS quay trở lại, một số chuyên gia cho rằng con số này chưa đáng lo ngại.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, tín dụng BĐS chiếm khoảng 8% trên tổng dư nợ tín dụng, song tổng dư nợ về bảo đảm, bảo lãnh cho BĐS lớn hơn rất nhiều. Vì vậy, nhiều người cho rằng không có “bong bóng” BĐS do con số tỷ trọng 8% theo ông Hiếu là không thuyết phục. Bên cạnh đó, thực tế 60-70% nợ xấu của Việt Nam là BĐS. Chính vì vậy, theo chuyên gia này, Việt Nam nên rất cẩn thận với BĐS dù nó là “miếng bánh rất ngon”.

Về phía quản lý Nhà nước, chuyên gia Đặng Hùng Võ cho rằng, thời gian tới vẫn cần có sự nỗ lực của cơ quan Nhà nước để khắc phục các nhược điểm của thị trường BĐS, cụ thể là cần đa dạng hóa sản phẩm, bổ sung nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường đồng thời giảm lãi suất thêm nữa khi hiện nay trên thế giới lãi suất của các nước đã giảm nhiều. Nhà nước cũng nên xem xét, cho phép các dự án BĐS thế chấp ở ngân hàng nước ngoài để vay vốn, vì các ngân hàng này có nguồn vốn trung hạn và dài hạn rất lớn, giá rẻ hơn các ngân hàng trong nước.

Trong điều kiện thị trường đang phát triển khá sôi động song còn tiềm ẩn những rủi ro đòi hỏi cả người bán cũng như người mua phải tỉnh táo xem xét và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi có quyết định “xuống tiền”.

(责任编辑：Ngoại Hạng Anh)