Ông Nguyễn Thế Điệp

Đó là trao đổi của ông Nguyễn Thế Điệp,ếptụckhơithôngnguồnlựcpháttriểnbấtđộngsảu19 chau au Phó chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội với Báo Hải quan xung quanh vấn đề về sự phát triển của thị trường BĐS trong giai đoạn hiện nay.

Ông nhận định như thế nào về sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian gần đây, khi mà những dấu hiệu tăng trưởng nóng của thị trường dẫn đến những e ngại về hiện tượng bong bóng?

Quan sát thị trường BĐS hiện nay cho thấy, thị trường BĐS hiện đang phát triển tốt, nhu cầu trên thị trường rất lớn, nhất là phân khúc nhà giá rẻ là phân khúc nguồn cung chưa bao giờ thỏa mãn được nhu cầu, do chính sách quản lý chưa đồng bộ, còn những bất cập. Đặc biệt, thời gian qua, khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ phân khúc này dừng lại trong khi đó Chính phủ chưa triển khai ngay nguồn vốn cho lĩnh vực này, dẫn đến khó khăn, đặc biệt là với những DN chuyển từ dự án nhà thương mại sang nhà ở xã hội, tạo ra sự xáo trộn, mất lòng tin của DN cũng như người mua nhà. Đối với phân khúc cao cấp, trong đó có cả du lịch nghỉ dưỡng ven biển cũng như phân khúc cao cấp tại hai thị trường Hà Nội và TP.HCM hiện nay cung cầu, giao dịch đều tốt.

Như vậy, muốn thị trường phát triển bền vững, các chính sách không những phải đủ mà còn phải chín muồi, đồng bộ, nhất quán. Ví dụ, nếu gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc, thì cơ quan chức năng đã phải có nguồn vốn khác thay thế, có chính sách khác tiếp tục để tạo sự thông thoáng, thuận lợi cho bên mua và bên bán có thể tiếp cận được. Chính sách phải có tính dự báo cao, đồng thời phải có sự điều tiết hợp lý theo thị trường, tránh gây bất ổn cho thị trường.

Chính sách vĩ mô vì thế rất quan trọng, phải có tính định hướng, dự báo trong dài hạn để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Thị trường BĐS dễ bị tổn thương, bởi khá nhiều DN trong lĩnh vực này là DNNVV, trong khi một dự án BĐS triển khai trong thời gian dài, rất khó khăn, bán được không phải dễ. Do đó, có định hướng tốt thì không sao, nếu không sẽ gây bất ổn, chao đảo thị trường, ảnh hưởng đến nền kinh tế.

Về những lo ngại về hiện tượng bong bóng, tôi cho rằng thời điểm này là chưa có. Bởi chu kỳ của BĐS là tương đối dài, để có dư thừa sản phẩm cũng như khan hiếm sản phẩm phải có thời gian để có thể dẫn đến sự chao đảo trên thị trường.

Vốn FDI vào BĐS chiếm vị trí thứ 2, với 5%. Tuy nhiên, nếu so với năm 2015, tỷ lệ này đã giảm. Ông đánh giá như thế nào về nguồn vốn này đối với BĐS?

Bất động sản đòi hỏi vốn lớn, bao gồm cả vốn trong và ngoài nước. Thời gian qua một các chính sách vĩ mô đã tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài vào đầu tư và mua nhà tại Việt Nam, vì thế lĩnh vực bất động sản đã sôi động hơn, thu hút được sự quan tâm, đón đầu những cơ hội đầu tư của các nước. Điều này là rất quan trọng. Tuy nhiên, hiện nay còn những nguồn vốn khác mà chúng ta chưa khai thác hết, hoặc chúng ta chưa có những chính sách hợp lý để nguồn vốn này chảy vào BĐS.

Đơn cử như nguồn vàng tích trữ trong dân, tiền nhàn rỗi của người dân, kiều hối… Hoặc như lượng kiều hối trung bình một năm chuyển về Việt Nam là rất lớn, khoảng 12-13 tỷ USD/năm. Điều này có thể cũng là do BĐS chưa ổn định, chính sách thu hút nguồn lực đầu tư vào BĐS chưa thỏa đáng nên chưa thu hút được những nguồn vốn này.

Do đó BĐS đang phải dùng nguồn vốn ngắn hạn để đầu tư dài hạn dẫn đến dễ bị chao đảo. Do đó, cần phải khai thác được nguồn lực rất lớn hiện có trong dân. Đây là nguồn sơ cấp chứng khoán cực kỳ quan trọng.

Một khi nguồn vốn này chảy vào BĐS thì tôi tin nguồn vốn FDI sẽ còn chảy vào nhiều hơn. Muốn vậy phải khơi nguồn về tính pháp lý làm sao để các DN tự khơi nguồn được, không phải qua ngân hàng.

Phải khơi thông cơ chế chính sách để làm sao tiếp cận với nó nhanh nhất, thuận lợi nhất và giá rẻ nhất. Đây cũng là áp lực cho ngân hàng để các ngân hàng cơ cấu lại làm sao để có sức cạnh tranh cao, theo đúng cơ chế thị trường.

Dự báo của ông về sự phát triển của thị trường BĐS thời gian tới?

Căn cứ vào những diễn biến trên thị trường cũng như những cơ cở khoa học có thể khẳng định thị trường hiện đang phát triển tốt. Hiện nay diện tích nhà ở trên đầu người của chúng ta còn thấp, đô thị hóa mới ở giai đoạn đầu. Hơn nữa, nhu cầu xã hội ngày càng tăng.

Chính vì thế, nếu theo chu kỳ thì phải ngoài 2020 mới có khủng hoảng, dư thừa nguồn cung. Hiện nay thị trường đang phát triển đều, đang tăng trưởng. Nhưng tốc độ phát triển hiện nay mới thỏa mãn được một phần nhu cầu, ví dụ, nhà giá rẻ, nhà cho công nhân tại các KCN…

Quan trọng muốn phát triển bền vững, đúng tiềm năng, Nhà nước cần có chính sách vĩ mô, chiến lược phát triển cho từng khu vực, từng địa phương, và cả nước mang tính quy hoạch tổng thế, có chiến lược đầu tư, huy động nguồn lực để phát triển BĐS vừa đáp ứng nhu cầu của người dân vừa để BĐS phát triển bền vững. Bên cạnh đó, về nguồn lực phát triển, cần chiến lược lâu dài, có tính dự báo cao cho lĩnh vực này.

Về thanh khoản của BĐS, cần cải tiến thủ tục hành chính trong lĩnh vực BĐS sao cho thủ tục mua bán, trao đổi được nhanh nhất, rẻ nhất, thuận lợi nhất để tăng thanh khoản. Tôi cũng cho rằng với nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội cần phải điều tiết chính sách làm sao phân khúc này phát triển tốt hơn nữa vì nhu cầu của xã hội là rất lớn, đồng thời là để cân đối sự phát triển của BĐS, để phân khúc nào cũng thỏa mãn nhu cầu của người dân.

Hiện nay chúng ta đang lệch pha, đang xây dựng nhiều chung cư cao cấp, tuy chưa phải là ế thừa ghê gớm nhưng vẫn nhiều hơn nhà giá rẻ, nhà ở xã hội, trong khi nhà giá rẻ, nhà ở xã hội là nhu cầu thật.

Xin cảm ơn ông!

(责任编辑：Ngoại Hạng Anh)