Giai đoạn thị trường bùng nổ 2005-2007,ươngmặtsốngsókết quả bóng đá câu lạc bộ brazil ông P., chủ một công ty kinh doanh bất động sản ở TP.HCM, chỉ kinh doanh sàn giao dịch. Hai năm sau đó, thị trường lao dốc làm ông có ý định bỏ cuộc. Nhưng khi thị trường thăng hoa trở lại vào năm 2010, lòng tham vì những đồng tiền dễ kiếm lại trỗi dậy khiến ông quyết định lập thêm một công ty tư vấn đầu tư và xây dựng bất động sản. Những tưởng con sóng lần này sẽ tuôn tràn mạnh mẽ hơn, nhưng người tính không bằng trời tính. Tính đến nay đã được 3 năm, công ty của ông P. từ 45 nhân viên hoạt động hết công suất (tính cả ông), nay chỉ còn 15 nhân viên làm bằng 60% thời gian lúc trước. Ông nhẩm tính, thực tế chỉ có 9 người làm toàn thời gian, tức chỉ còn bằng 1/5 lúc trước.

Tình cảnh của ông P. cũng là tình cảnh chung của những người lỡ dính vào nghiệp kinh doanh bất động sản. Các công ty phát triển dự án cũng vậy, lợi nhuận teo dần trong khi nợ vay và tồn kho lại tăng vùn vụt. Trường hợp Công ty Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) là một ví dụ. Năm 2010, Phát Đạt kiếm được gần 330 tỉ đồng lợi nhuận nhưng trong năm nay, Công ty chỉ dám hướng đến mục tiêu 3 tỉ đồng, chưa bằng 1% lợi nhuận của những ngày còn làm ăn khấm khá.

Trước tình cảnh đó, không ít kẻ chấp nhận đóng cửa, cũng có người co cụm chờ thời. Nhưng biết chờ đến khi nào? Khi gió đổi chiều, chỉ có một số ít dám mạnh dạn thay đổi mình và tìm những hướng đi mới để không bị loại khỏi cuộc chơi. Những giải pháp này dù chưa giúp họ lột xác ngay được, nhưng ít ra cũng là chiếc phao tung ra kịp lúc giúp họ tiếp tục tồn tại.

Co cụm

Công ty Phát Đạt vẫn còn may vì họ còn có lãi, bởi không ít doanh nghiệp khác cùng ngành đành chấp nhận thua lỗ vì không kịp chuyển mình. Thu hẹp quy mô để cắt giảm chi phí là biện pháp đầu tiên mà Phát Đạt cũng như nhiều doanh nghiệp khác nhắm đến.

Hồi tháng 4.2013, Phát Đạt cho biết đã đóng cửa chi nhánh Đà Nẵng. Trước đó, cuối năm 2012, đại gia bất động sản này cũng ghi nhận biến động ở 2 vị trí Phó Tổng Giám đốc. Ông Trần Thanh Tân nghỉ việc, còn bà Trần Thị Hường chuyển sang vị trí cố vấn và Trưởng Ban kiểm soát. Hàng không bán được nên Công ty không còn bận rộn như trước, chi phí trả cho các vị trí này có lẽ cũng đỡ tốn kém hơn.

Mạnh tay hơn, Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức (TDH) quyết định thoái vốn ở nhiều công ty con và liên kết. Trước khi thoái hết 30% vốn góp tại Công ty Sản xuất Thương mại Gia Đức hồi tháng 9.2013, TDH còn rút hết vốn ở 2 công ty con khác. Cuối năm 2012, Nhà Thủ Đức công bố đã hoàn tất thoái vốn tại Công ty Song Đức (nắm 51% vốn) và Công ty Đồng Mai - Hà Đông. Khoản đầu tư tại Đồng Mai - Hà Đông giúp Công ty thu về 80 tỉ đồng. Thoái vốn tại Gia Đức cũng mang về cho Công ty hơn 3 tỉ đồng. Những con số này dù không lớn nhưng cũng phần nào giải quyết tình trạng thiếu tiền mặt tại Nhà Thủ Đức. Bằng chứng là mới đây, Nhà Thủ Đức đã công bố khoản vay lớn từ Ngân hàng Đại Á thay phương án phát hành 420 tỉ đồng trái phiếu.

Trong khi đó, chuyển biến rõ rệt nhất phải kể đến Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAG). Quyết nỗ lực tinh gọn bộ máy, HAG thành lập Công ty An Phú để quản lý tất cả các khoản đầu tư bất động sản của Tập đoàn. Nhiệm vụ của An Phú là hoàn thiện các dự án còn dang dở và bán sản phẩm, kèm theo việc xử lý nợ xấu. Đáng chú ý hơn, An Phú chỉ được phép tồn tại trong 3 năm. Động thái này của HAG được đánh giá như là bước đi để cố thoát khỏi thị trường bất động sản Việt Nam. Quyết định này cũng giúp Tập đoàn an tâm hơn với các dự án nông nghiệp bên Lào và chuyên tâm cho thị trường bất động sản Myanmar.

Ưu tiên trả nợ

Công ty Nhà Quốc Cường, một công ty con của Quốc Cường Gia Lai (QCG), có vốn điều lệ chỉ 50 tỉ đồng nhưng xây nhà với tổng giá trị hàng trăm tỉ đồng. Đang lúc khó khăn, khách hàng không chịu đóng tiền nữa nên công ty này chỉ còn cách đi vay ngân hàng để xây tiếp. Chính vì lẽ đó mà Công ty đã lỗ gần hết vốn điều lệ, riêng lỗ từ lãi vay sau dự án đã gần bằng phân nửa vốn điều lệ. Sau dự án này, QCG cũng thoái hết vốn tại đây. Theo như cách giải thích của của bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch QCG là gánh nặng lãi vay quá lớn. “Mỗi tháng Công ty phải trả vài căn hộ tiền lãi vay, thấy tài sản ra đi mà không cứu được, tôi bức xúc lắm!”, bà nói.

Gánh nặng nợ nần và lãi vay chính là nỗi ám ảnh của hầu hết các công ty bất động sản trong vài năm gần đây. Bởi vậy, trả nợ là ưu tiên hàng đầu của QCG cũng như của các doanh nghiệp khác.

Hồi tháng 5.2013, QCG cho biết sẽ phát hành trái phiếu riêng lẻ để trả nợ cho đối tác trong trường hợp Công ty không có nguồn tiền. Đồng thời, Công ty cũng sẽ vay tiền cá nhân từ Hội đồng Quản trị và những bên liên quan với các đối tác. Tính đến cuối quý III/2013, QCG chỉ còn chưa đầy 2 tỉ đồng trong khoản tiền và tương đương tiền. Rõ ràng, việc “không có nguồn tiền” là điều chắc chắn. Trước tình cảnh này, QCG đã dự trù thêm phương án huy động từ cổ đông.

QCG muốn tăng vốn thêm 650 tỉ đồng. Trong đó, hơn 136 tỉ đồng lấy từ nguồn chuyển đổi trái phiếu cho một quỹ của VinaCapital, còn lại là phát hành cổ phiếu cho cổ đông. Công ty Đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB) cũng có bước đi tương tự khi lên kế hoạch phát hành 37,5 triệu cổ phiếu, chủ yếu cho cổ đông. NBB cho biết dòng tiền thu về sẽ được tập trung cho việc trả nợ.

Tuy nhiên, hầu như các giải pháp kể trên đến nay vẫn chưa mang lại hiệu quả. Những doanh nghiệp này đành tìm đến nước đi cuối cùng là giãn nợ. Thay cho phương án tăng vốn để đẩy nhanh tiến độ tại dự án Phước Kiểng (quận 7, TP. HCM), QCG đã xin giãn thời gian trả nợ. Cụ thể, thời hạn trả nợ từ tháng 6.2013 được dời sang tháng 6.2014. Đồng thời, QCG cũng xin ngân hàng giảm lãi suất cho khoản vay từ 18%/năm xuống còn 14-15%/năm.

NBB đã thành công với giải pháp tương tự. Hồi tháng 10.2013 vừa qua, NBB công bố đã cơ cấu xong 1.000 tỉ đồng tiền nợ. Theo đó, khoản nợ Công ty Tài chính Điện lực (EVN Finance) và Chứng khoán Bảo Việt đáng lẽ phải trả từ tháng 8.2012 đã được dời sang năm 2013 và bây giờ đến tận tháng 8.2014. Khoản trái phiếu của Ngân hàng Quốc tế Việt Nam (VIB) đến hạn vào năm 2012 và 2013 được thay đổi thời hạn đến năm 2014 và 2016.

Về khoản nợ đến hạn năm 2013 và đầu năm 2014 với chủ nợ Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), NBB cũng xin được kéo dài thời gian đến năm 2017 và 2018. Giãn nợ thành công giúp Công ty giảm áp lực trả nợ khi tiền và tương đương tiền của họ còn rất ít mà hàng thì chưa bán được. Tính đến cuối quý III/2013, tiền và tương đương tiền của NBB chỉ còn hơn 41 tỉ đồng. Trong khi đó, tồn kho của Công ty đã vượt hơn 73% tài sản.

Mạnh tay giảm giá

Hàng bán không được, không ít doanh nghiệp đành phải giảm giá mạnh để giải tỏa hàng tồn kho. Phát pháo đầu tiên là từ Công ty Phát Đạt.

Tháng 9.2013, Phát Đạt tuyên bố giảm giá tới 50% căn hộ tại dự án khu biệt thự ven sông và nhà phố thương mại thuộc dự án EverRich 3. Dự án EverRich 1 được Phát Đạt bán cuối năm 2009 và lãi 600 tỉ đồng trong khi các dự án cùng tên còn lại đang gặp khá nhiều trắc trở.

Tiếp theo làn sóng này, Tập đoàn Novaland cũng giảm 50% giá bán khu căn hộ North Towers thuộc dự án Sunrise City. Sau khi giảm giá bán, Sunrise City đã thu hút được một số khách hàng mua nhà.

Thực chất việc “hạ giá” này cũng đi cùng với sự “hạ cấp” sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu thị trường. Chẳng hạn, khu North Towers mỗi tòa nhà chỉ có 1 tầng hầm, trong khi khu South Towers là 2 tầng hầm. Chi phí làm 1 tầng hầm bằng khoảng 3 tầng nổi, nên việc “tiết kiệm” 1 tầng hầm, cũng đồng nghĩa với việc chủ đầu tư đã tiết kiệm không nhỏ tổng chi phí của dự án. Sự khác biệt dễ thấy nhất là mức giá giảm nêu trên là bàn giao thô, trong khi mức giá bán căn hộ giai đoạn 1 là đã hoàn thiện, giao ngay. Theo lời nhân viên kinh doanh của dự án thì để hoàn thiện, khách hàng phải trả thêm khoảng 5 triệu đồng/m2.

Rõ ràng, đây là một chiến lược thông minh của Novaland, giúp cho các căn hộ của họ hiện là một trong số ít những dự án có giá trên 25 triệu đồng/m2 vẫn bán được hàng.

Chiếc phao nhà bình dân

Trong khi các dự án cao cấp tồn kho cả triệu căn thì nhà bình dân xây xong không đủ bán. Không ít doanh nghiệp nhờ đi theo hướng này mà bán được hàng và tránh được nỗi ám ảnh lãi vay hằng tháng. Điển hình là Công ty Nam Long.

Sau khi thành công với các dự án nhà giá rẻ Ehome 1, 2, 3 và 4, Nam Long đang triển khai tiếp các dự án Ehome 5, 6 ở quận 7 và quận 9 (TP.HCM). Trên cơ sở đó, Nam Long tự tin doanh thu sẽ tăng gấp đôi trong năm 2013 và 2014. Không những vậy, nhờ chọn hướng đi thích hợp, Công ty còn thu hút được vốn từ các tổ chức tài chính lớn mà không phải vừa chạy vạy năn nỉ như nhiều doanh nghiệp khác. Mới đây, Indochina Land, đơn vị chuyên phát triển bất động cao cấp đã góp vào dự án Ehome 3 hơn 26 tỉ đồng cùng một khoản vay nhất định cho Nam Long.

Nam Long cũng như một số doanh nghiệp khác do sớm nắm bắt nhu cầu thị trường nên vẫn sống khỏe trong khi nhiều doanh nghiệp cùng ngành ngụp lặn trong bài toán nợ nần và hàng không bán được. Ngoài Nam Long, có thể kể đến một số tên tuổi khác cũng đang thành công với hướng đi mới này như Đất Lành, Lê Thành và Khang Gia.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, nhà giá rẻ sẽ có diện tích khoảng 60-70 m2 và giá dưới 1 tỉ đồng/căn. “Tốt nhất là khoảng 600 triệu đồng/căn. Dân Việt Nam còn nghèo nên bán như vậy 10 năm nữa cũng không sợ ế”, ông nói.

Hiện nay, sau khi sản phẩm nhà giá rẻ tạo được tiếng vang, nhiều doanh nghiệp cũng chuyển sang đầu tư theo xu hướng này. Chẳng hạn, QCG đang xin chia đôi các căn hộ 120-140 m2 thành nhà giá rẻ có diện tích 60-70 m2. Giá bán cũng giảm từ 20 triệu đồng/m2 xuống còn 10 triệu đồng/m2. Công ty An Phú và Nhà Thủ Đức cũng đang định hướng chuyển sang phát triển các sản phẩm tương tự.

Theo ông Đực, Đất Lành, tuy nhà giá rẻ là sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường nhưng vẫn có những yếu tố hạn chế hình thức kinh doanh này phát triển. Trước tiên, luật quy định mỗi căn nhà cho 4 người ở có diện tích ít nhất 45 m2 và 10 m2 để xe. Nếu xây căn có diện tích lớn gấp 10 lần thì diện tích để xe vẫn vậy. Nhưng nếu chia nhỏ thành 10 căn 45 m2, chủ đầu tư lại phải tốn thêm diện tích để xe gấp 10 lần. Chắc chắn là không ai muốn điều này. Đã vậy, xây nhà diện tích lớn nếu bán được sẽ có doanh số cao và lợi nhuận cao hơn nhiều. Được biết hiện Bộ Xây dựng cũng đang xem xét điều chỉnh luật này.

Cho dù phù hợp nhu cầu thị trường, nhưng ông Đực cũng thừa nhận làm nhà giá rẻ lúc này thật sự khó có lãi vì chi phí xây dựng đã đội lên rất nhiều. Ngoài ra, nhiều đơn vị cùng nhảy vào thì người đi trước còn phải lo cạnh tranh về giá. Tuy nhiên, cái lợi trước mắt là giảm ngay được hàng tồn kho và cải thiện dòng tiền.

Ngọc Dương (Nhịp cầu đầu tư)

(责任编辑：Ngoại Hạng Anh)