Ông Đặng Xuân Minh (ảnh),ờđợisựđộtpháchocácdựádự đoán celta vigo Chủ tịch Công ty Thẩm định giá BTCVALUE & Diễn đàn M&A Vietnam đã có những trao đổi với Báo Hải quan xung quanh vấn đề M&A dự án bất động sản trong thời gian gần đây.

Ông đánh giá về hoạt động M&A dự án bất động sản trong thời gian gần đây thế nào. Theo ông, M&A dự án bất động sản trong năm 2016 có điều gì khác so với những năm trước?

Qua theo dõi thị trường của Diễn đàn M&A Việt Nam, hoạt động M&A tại Việt Nam năm 2015 đã hồi phục và đạt giá trị cao kỷ lục 5,2 tỷ USD. Trong đó, M&A trong lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ trọng lớn về giá trị với sự tham gia của những nhà đầu tư có tiềm lực trong nước cũng như các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Thái Lan, Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore.

Bên cạnh những yếu tố về pháp lý, các nhà đầu tư kỳ vọng vào thị trường bất động sản trong tương lai cùng với sự hình thành thị trường chung Asean (AEC) và Việt Nam khi gia nhập TPP. Yếu tố này sẽ hỗ trợ sự tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam cũng như gia tăng dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản nói riêng.

Điểm khác biệt của M&A bất động sản giai đoạn này là sự trỗi dậy mạnh mẽ của một số nhà đầu tư trong nước. Nhiều thương vụ lớn đã được thực hiện và triển khai. Một số DN Việt Nam có những hoạt động nổi bật trong hoạt động M&A trong thời gian qua như Vingroup, Novaland, Khang Điền, FLC...

Thị trường bất động sản đang "nóng" lên, vì thế nhiều ý kiến cho rằng M&A bất động sản cũng khá lên, phải vậy không thưa ông?

Trong thời gian 2 năm qua, thị trường chứng kiến sự phục hồi của thị trường bất động sản, nhiều dự án mới được công bố hoặc mở bán, nhiều dự án “đắp chiếu” đã được các chủ đầu tư cũ hoặc mới tiến hành triển khai. Hoạt động chuyển nhượng cũng nhộn nhịp hơn.

Tuy nhiên cũng lưu ý là các nhà đầu tư khi mua lại dự án họ có những tính toán của riêng để đảm bảo hiệu quả, vì vậy không phải dự án đắp chiếu nào cũng có thể được nhà đầu tư mua lại. Chỉ những dự án mà nhà đầu tư thấy có thể phát triển được, có hiệu quả thì mới có thể được “giải cứu” bằng con đường M&A.

Những thông tin được công bố cho thấy, có khá nhiều dự án “đắp chiếu” đã và đang được sang tay. Ông đánh giá như thế nào về khả năng phục hồi của những dự án này nói riêng, thị trường bất động sản nói chung nhờ sự tác động của hoạt động M&A?

Thông thường, các dự án được nhà đầu tư mới mua lại thì khả năng dự án được phát triển là tốt hơn. Trước đây, dự án bị bế tắc do chủ đầu không có vốn hoặc không có năng lực triển khai. Còn hiện tại, khi đã được chuyển nhượng, các nhà đầu tư mới đã có phương án triển khai cụ thể, vì họ đã bỏ ra một khoản tiền tương đối để đầu tư nên cũng muốn hiện thực hóa dự án của mình. Thực tế cho thấy nhiều dự án sau khi về tay chủ mới đã được mở bán và triển khai thành công tại Việt Nam.

Thực tế cho thấy đã có những vướng mắc phát sinh liên quan đến vấn đề pháp lý, sở hữu... trong quá trình M&A dự án bất động sản. Theo ông, điều này sẽ gây ra những cản trở nào trong việc triển khai dự án sau M&A?

Trong hoạt động M&A nói chung cũng như hoạt động chuyển nhượng trong lĩnh vực bất động sản, yếu tố pháp lý luôn đóng vai trò quan trọng. Một số vướng mắc thường thấy tại Việt Nam như tình trạng pháp lý của dự án do chủ đầu tư cũ chưa được hoàn thiện, hoặc các vướng mắc đến từ tình trạng tài chính của dự án. Nhiều chủ đầu tư Việt Nam thiếu vốn dẫn đến không có tiền giải phóng mặt bằng, không có tiền làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những yếu tố này tất nhiên sẽ ảnh hưởng đến sự hoàn thành của thương vụ M&A và nếu nhà đầu tư mới không thẩm định kỹ thì sẽ gặp nhiều khó khăn và chi phí trong việc triển khai dự án sau này.

Trong giới đầu tư bất động sản cũng thường so sánh những khác biệt giữa thị trường Hà Nội và TP.HCM. Tại TP.HCM, có nhiều dự án và doanh nghiệp bất động sản, chủ yếu của tư nhân và liên doanh, trong khi ở Hà Nội đa phần là dự án của tư nhân kết hợp với Nhà nước để phát triển dự án. Chính vì vậy, thủ tục pháp lý ở TP.HCM nhanh hơn, trong khi ở Hà Nội chặt chẽ hơn, quy trình làm dự án lâu hơn TP.HCM.

M&A các dự án BĐS "đắp chiếu" đem lại hy vọng cho nhiều khách hàng. (Ảnh minh họa: Một phần dự án Usilk City đang được chủ đầu tư mới giải cứu)

Thị trường, khách hàng thường chờ đợi sự đột phá của các dự án sau M&A. Theo ông, chủ đầu tư cần đảm bảo những yếu tố nào và cần những sự hỗ trợ nào để tạo ra được sự đột phá này?

Uy tín và chất lượng là yếu tố quan trọng nhất. Muốn như vậy, chủ đầu tư phải có vốn và có năng lực triển khai tốt. Ngoài ra, yếu tố địa điểm và hạ tầng xung quanh cũng là một tiêu chí quan trọng để người tiêu dùng lựa chọn. Khách hàng bây giờ khác với giai đoạn trước khi có một tỷ lệ rất cao người mua nhà là người tiêu dùng cuối cùng, hoặc mua để cho thuê, chứ không phải là đầu cơ trong ngắn hạn và sang tên ngay. Khách hàng cũng tham khảo nhiều thông tin và đánh giá năng lực của nhà phát triển dự án rồi mới ra quyết định. Vì vậy, có thể chờ đợi sự đột phá cho các dự án sau M&A nếu dự án này về tay những chủ đầu tư chuyên nghiệp.

Để tạo ra những sự đột phá, cũng cần sự hỗ trợ về chính sách và thủ tục pháp lý cho các chủ đầu tư, có cơ chế hỗ trợ về vốn tín dụng, cũng như cơ chế để thu hút thêm vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài cho các dự án này.

Xin cảm ơn ông!

(责任编辑：World Cup)