Những căn biệt thự giá “bạc tỷ” nhưng rêu tường mốc meo,ửlýnợxấubấtđộngsảnvẫbảng xếp hạng thế giới bóng đá nam cửa sắt hoen gỉ theo năm tháng tại khu đô thị Văn Phú (Hà Đông, Hà Nội).

Bởi vậy, cách nào để “dọn dẹp” khối nợ xấu BĐS vẫn đang là “bài toán” hóc búa được nhiều chuyên gia, cơ quan chức năng “mổ xẻ” để tìm lời giải đáp.

Gần 41.500 tỷ đồng vẫn “chôn chặt” trong BĐS

Theo báo cáo mới nhất của Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tính đến cuối tháng 4/2016, giá trị tồn kho BĐS toàn thị trường còn gần 41.500 tỷ đồng, giảm khoảng 3.400 tỷ đồng so với tháng 3/2016 và giảm gần 44% so với thời điểm cuối năm 2014. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh vẫn dẫn đầu cả nước về lượng tồn kho với khoảng 7.730 tỷ đồng, tiếp đó là Hà Nội với 6.112 tỷ đồng.

Bình luận về vấn đề nợ xấu BĐS, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, nợ xấu BĐS thực tế không ít như vậy. Gần 41.500 tỷ đồng chỉ là nợ xấu của những đại gia BĐS lớn, chưa tính nợ xấu BĐS của toàn thị trường, cũng chưa tính những khoản nợ xấu có tài sản đảm bảo là BĐS. Cho nên, nếu “bóc” ra một cách đầy đủ, nợ xấu BĐS sẽ cao gấp nhiều lần con số này.

Không những thế, nợ xấu BĐS đang có nguy cơ phình lên khi tồn kho BĐS vẫn còn rất lớn và trong cảnh “lãi mẹ đẻ lãi con”. “Với các dự án BĐS, tồn kho BĐS, phần lớn chủ đầu tư phải vay ngân hàng (với lãi vay trung bình khoảng 10%) để có vốn đầu tư nên cứ qua mỗi năm thì giá trị tồn kho lại tăng lên khoảng 10%, khiến cho “cục máu đông” nợ xấu BĐS ngày một phình lên” - ông Đặng Hùng Võ nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đức Độ, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Tài chính (Học viện Tài chính - Bộ Tài chính) cho rằng, hiện có gần 70% nợ xấu liên quan đến BĐS và hầu hết được đảm bảo bằng BĐS. Tuy nhiên, dư nợ và nợ xấu của BĐS thực tế là bao nhiêu trong tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng dường như vẫn là một ẩn số. Mỗi số liệu thống kê của một đơn vị (như Bộ Xây dựng, các tổ chức tín dụng, các cơ quan giám sát tài chính,…) mỗi khác, nên cần có những con số thực tế, chính xác thì tiến trình xử lý nợ xấu mới hiệu quả. “Tồn kho BĐS còn lớn, nhiều dự án phải tạm ngừng triển khai, chứng tỏ việc xử lý nợ xấu BĐS chưa có nhiều tiến triển. Thị trường BĐS vẫn còn nhiều khó khăn, chưa thực sự phục hồi nên nợ xấu BĐS thời gian tới sẽ tiếp tục là vấn đề lớn với nền kinh tế”, ông Độ nhấn mạnh.

Cách nào để “dọn dẹp” nợ xấu BĐS?

Ông Đặng Hùng Võ cho rằng, thách thức lớn nhất trong việc xử lý nợ xấu BĐS hiện nay là số tiền nợ xấu lớn hơn giá trị thật của BĐS nên rất khó khăn trong vấn đề xử lý tài sản đảm bảo bằng BĐS. “BĐS nằm chết càng lâu thì “lãi mẹ đẻ lãi con” càng lớn nên sau một thời gian số tiền nợ xấu đã lớn gấp 1,5 thậm chí 2 lần giá trị thật của BĐS khiến việc thanh lý, phát mại tài sản BĐS rất khó khăn. Ngân hàng chủ nợ mà bán rẻ BĐS thì sẽ lỗ, nên cục nợ xấu BĐS cứ treo mãi trong ngân hàng”, ông Võ nói.

Bên cạnh đó, theo ông Đặng Ngọc Đức, Viện trưởng Viện Ngân hàng - Tài chính, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội, với những món nợ xấu BĐS, nguồn thu nợ duy nhất là thanh lý để thu hồi vốn, tuy nhiên, thanh khoản của thị trường BĐS hiện vẫn còn khá thấp. Mặt khác, nhiều doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS vẫn tiếp tục cung cấp những hàng hóa mới với nhiều tiện ích và chính sách khuyến mãi rất hấp dẫn. Do đó, việc tiêu thụ BĐS tồn kho lại càng trở nên khó khăn, nhất là trong hoàn cảnh những dự án BĐS tồn kho phần lớn là triển khai lâu năm từ khi thị trường đang “sốt” và giá thành bị đội lên, trong khi vị trí không thuận lợi, kém hiện đại và không có các dịch vụ tiện ích, hạ tầng kỹ thuật đi kèm… Ngoài ra, việc thanh lý BĐS đòi hỏi những thủ tục pháp lý phức tạp, liên quan đến nhiều đơn vị mà đến hiện nay chúng ta vẫn chưa hoàn thiện…

Để xử lý nợ xấu BĐS, ông Đặng Hùng Võ cho rằng, cần có cơ chế đủ mạnh để hỗ trợ và thúc đẩy các ngân hàng, Công ty Quản lý tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), các tổ chức mua nợ xấu thu hồi được nợ xấu. Việc bán nợ cho VAMC hay cho bất kỳ tổ chức nào khác cũng chỉ là cách chuyển dịch chủ nợ. Nếu chỉ mua bán nợ, cơ cấu lại nợ mà không tập trung các biện pháp để thu hồi nợ thì việc xử lý nợ xấu cũng chưa thể mang lại hiệu quả toàn diện, sẽ chẳng khác nào chuyện “bình mới, rượu cũ”!

Ngoài ra, để xử lý nợ xấu BĐS cần phải cơ cấu lại sản phẩm BĐS. Bởi nhiều sản phẩm trên thị trường hiện nay (biệt thự liền kề, căn hộ chung cư cao cấp, diện tích lớn…) rất khó bán được vì nhu cầu đang chững lại, trong khi phân khúc nhà ở giá thấp, trung bình, diện tích nhỏ lại đang thiếu rất nhiều…/.

Thiện Trần

(责任编辑：Cúp C1)