Thị trường nhà liền thổ “đóng băng”

JLL vừa công bố báo cáo quý I/2023 thị trường bất động sản Hà Nội, trong đó cho thấy thị trường nhà liền thổ tiếp tục chứng kiến một quý ảm đạm, hoạt động giao dịch gần như đóng băng do tâm lý thị trường yếu kém cùng với các khó khăn trong vấn đề giải ngân.

Cụ thể, nguồn cung mới ghi nhận giảm 92,9% so với cùng kỳ năm trước. 60 căn được mở bán chủ yếu đến từ các dự án nhỏ và vừa ở khu vực phía tây và phía đông Hà Nội như Legacy Garden, Eurowindow Twin Park. Con số trên cho thấy nguồn cung tiếp tục ảm đạm khi nhiều dự án lớn trên địa bàn thành phố ngừng mở bán trong quý này.

Trong khi nhiều dự án lớn tạm thời ngừng mở bán, một số dự án nhỏ và vừa chứng kiến nhiều giao dịch hoàn cọc hay trả hàng do người mua không đủ khả năng chi trả, khiến tỷ lệ hấp thụ trong quý chạm mức âm –19 căn.

Mặc dù vậy, giá bán trung bình của nhà liền thổ đạt mức USD 7.134/m2 đất, tăng 9,02% theo quý. JLL lý giải, do đa số các dự án có mức giá thấp so với mức trung bình của thị trường (dưới USD 6.500/m2) đã đóng bảng hàng do chủ đầu tư áp dụng chiến lược “chờ và xem” khiến giỏ hàng sơ cấp quý này chủ yếu còn lại các dự án giá cao.

Tuy nhiên, nếu loại bỏ yếu tố thay đổi trong giỏ hàng sơ cấp, giá bán trung bình của các dự án hiện hữu đều giảm nhẹ 0,8% theo quý do các chủ đầu tư đều không thay đổi nhiều về bảng giá và chính sách bán hàng.

Dự báo về tương lai thị trường nhà liền thổ Hà Nội, bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu, JLL Việt Nam cho rằng, sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ thông qua Nghị định 08 nhằm làm giảm áp lực thanh khoản cho trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản sẽ tác động tích cực đến toàn thị trường trong ngắn và trung hạn. Bên cạnh đó, các động thái hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước cũng được kỳ vọng sẽ giúp khơi thông dòng vốn tắc nghẽn trong năm vừa qua, tập trung phát triển các dự án đang triển khai để sớm hoàn thành, tạo nguồn cung cho thị trường. 

Trước các ảnh hưởng của chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, thị trường nhà liền thổ được kỳ vọng sẽ dần hồi phục từ nửa cuối năm 2023.

"Khoảng 1.200 căn được mở bán mới trong 9 tháng tới. Tuy nhiên, con số này còn phụ thuộc nhiều vào khả năng tái cơ cấu nợ, thỏa thuận thanh toán trái phiếu bằng bất động sản với nhà đầu tư của các chủ đầu tư", bà Trang cho biết.

Phân khúc căn hộ cao cấp dự kiến chào đón 6.000 căn trong năm 2023

Theo báo cáo của JLL Việt Nam, thị trường căn hộ phân khúc cao cấp tại Hà Nội không ghi nhận thêm dự án mới nào trong quý I/2023. Tuy nhiên, trong 3 tháng đầu năm vẫn có gần 400 căn hộ được mở bán, giảm 56,9% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đối với nguồn cầu, 770 căn hộ cao cấp đã được bán trong quý I/2023. Người mua đa phần lựa chọn căn hộ thuộc những dự án lớn của Tập đoàn Masterise như Masteri West Height và Masteri Waterfront.

“Việc đa dạng hóa các chính sách mua bán, đặc biệt là những chương trình hỗ trợ ổn định lãi suất và đa dạng gói vay dành cho tệp khách cần sử dụng đòn bẩy tài chính, đã góp phần giúp chủ đầu tư này ổn định nhu cầu mua trong giai đoạn thị trường bị chững lại”, báo cáo của JLL cho biết.

2.966 USD/m2 là mức giá bán trung bình của các căn hộ cao cấp tại thủ đô trong quý I/2023. Con số này tăng 2,28% theo quý. Bên cạnh đó, phần lớn các dự án vừa và nhỏ giữ mức giá ổn định nhằm thu hút khách mua.

Tuy nhiên, những đại dự án thuộc các khu đô thị lớn lại ghi nhận mức giá tăng lên 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này xuất phát từ lợi thế về tiện ích, vị trí và danh tiếng của chủ đầu tư trong bối cảnh nguồn cung có pháp lý hoàn thiện đang hạn chế.

Trong 9 tháng tới, thị trường Hà Nội kỳ vọng sẽ đón nhận thêm khoảng 2.500-3.000 căn hộ phân khúc cao cấp. Đa phần nguồn cung đến từ những phân khu mới hoặc lần mở bán tiếp theo của các dự án đang phát triển nằm tại khu vực phía đông (23%) và phía tây (68%).

Còn tại thị trường TP.HCM, thị trường đã chào đón 2.989 căn hộ phân khúc cao cấp trong quý I/2023. Về nguồn cầu, thành phố ghi nhận 2.785 căn hộ cao cấp đã được giao dịch thành công. Trong đó, 87% số lượng căn bán được đến từ phân khu Beverly của đại đô thị Vinhomes Grand Park.

“Bên cạnh yếu tố ngắn hạn này, thị trường nhìn chung đang chứng kiến nguồn cầu sụt giảm do tâm lý thị trường vẫn suy yếu, lãi suất cao kéo theo triển vọng thị trường thấp”, báo cáo của JLL nhận định.

Giá bán sơ cấp trong quý I/2023 trung bình đạt 5.830 USD/m2, giảm 9,3% so với quý trước. Đối với thị trường thứ cấp, giá tiếp tục giảm 0,4% so với quý IV năm ngoái trong bối cảnh nhu cầu giảm.

Bên cạnh đó, nguồn cung trong tương lai được các chuyên gia tại JLL cho rằng sẽ chịu áp lực lớn do tâm lý người mua ngày càng thận trọng trong bối cảnh kinh tế bất ổn và các vấn đề pháp lý kéo dài. Dẫu vậy, thị trường căn hộ phân khúc cao cấp vẫn dự kiến chào đón 6.000 căn trong năm 2023.