【kq malaysia】Khoảng trống pháp lý khi thuê đất KCN
Hình thức thuê đất
Luật Đất đai còn bỏ ngỏ “số phận” của doanh nghiệp thuê lại đất trong KCN trong trường hợp thu hồi đất do chủ đầu tư KCN được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần bị giải thể hay phá sản. |
Điều đáng nói là nếu thuê lại đất từ chủ đầu tư theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thì doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh trong KCN bị hạn chế rất nhiều về mặt quyền của người sử dụng đất so với hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Theo khoản 3, điều 149, Luật Đất đai, trong trường hợp này, doanh nghiệp thuê lại đất không được chuyển nhượng, góp vốn hay thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại. Doanh nghiệp chỉ được thực hiện các quyền đó đối với tài sản mà mình đầu tư xây dựng trên đất mà thôi. Đây là một cản trở không nhỏ đối với doanh nghiệp, nhất là khi huy động vốn từ các tổ chức tín dụng.
Khoản 2, điều 210, Luật Đất đai quy định trường hợp chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN mà đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày 1-7-2014 thì doanh nghiệp thuê lại đất có quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước. Nói cách khác, doanh nghiệp thuê lại đất chỉ có quyền chuyển chuyển nhượng, góp vốn hay thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại sau khi chủ đầu tư đã chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền một lần. Trên thực tế, do nhiều lý do về mặt thương mại, rất nhiều chủ đầu tư không thực hiện phương án này và đẩy doanh nghiệp thuê lại đất vào thế khó.
Thêm vào đó, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn cũng không nêu rõ việc chủ đầu tư phải chuyển hình thức thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất thuê từ Nhà nước hay có thể thực hiện việc này đối với từng thửa đất riêng lẻ nằm trong KCN. Điều này dẫn tới việc áp dụng không thống nhất tại các địa phương có KCN, gây khó khăn cho cả chủ đầu tư lẫn bên thuê lại đất.
Xử lý thế chấp tài sản gắn liền với đất
Khi cấp tín dụng cho doanh nghiệp hoạt động sản xuất, kinh doanh trong KCN và nhận thế chấp tài sản gắn liền với đất, tổ chức tín dụng cũng chưa hẳn đã hoàn toàn yên tâm bởi pháp luật đất đai hiện hành còn thiếu vắng quy định về việc xử lý thế chấp tài sản gắn liền với đất trong KCN.
Luật Đất đai chỉ nêu một nguyên tắc chung tại điểm c, khoản 1, điều 175, theo đó trong trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất hàng năm khi bán tài sản gắn liền với đất của mình thì “người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định”.
Việc bán tài sản thế chấp là tài sản gắn liền với đất khi xử lý thế chấp về bản chất cũng chính là một cách thức doanh nghiệp thuê lại đất có kết cấu hạ tầng trong KCN bán tài sản gắn liền với đất của mình.
Tuy vậy, tính chất đặc thù của việc thuê đất trong KCN nằm ở chỗ doanh nghiệp thuê lại đất từ chủ đầu tư, chứ không phải thuê trực tiếp từ Nhà nước nên có vẻ quy định nêu trên của Luật Đất đai không mặc nhiên được áp dụng.
Một số ý kiến cho rằng do pháp luật hiện hành đã công nhận nguyên tắc áp dụng quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ dân sự tương tự trong trường hợp pháp luật không có quy định nên có thể áp dụng quy định trên của Luật Đất đai đối với trường hợp này. Theo đó, bên mua tài sản thế chấp hoặc tổ chức tín dụng nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thanh toán nợ của bên thế chấp sẽ được chủ đầu tư tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định trong hợp đồng thuê lại đất ban đầu giữa chủ đầu tư và bên thế chấp. Nói cách khác, các chủ thể này sẽ trở thành bên thuê mới trong hợp đồng thuê lại đất với chủ đầu tư.
Dẫu vậy không thể phủ nhận được việc đây là một vấn đề quan trọng và Luật Đất đai cần có quy định cụ thể, chứ không nên dành địa hạt cho việc áp dụng pháp luật tương tự để hạn chế các tranh chấp có thể phát sinh.
Chủ đầu tư phá sản, giải thể
Cũng như mọi doanh nghiệp khác, chủ đầu tư cũng có thể bị giải thể hay phá sản và điều này sẽ ảnh hưởng tới việc thuê đất của doanh nghiệp hoạt động sản xuất, kinh doanh trong KCN.
Điều 65, Luật Đất đai nêu rõ Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản. Như vậy, nếu chủ đầu tư bị giải thể hay phá sản, thì về nguyên tắc đất mà chủ đầu tư thuê với hình thức trả tiền hàng năm sẽ bị thu hồi. Đọc kết hợp điều luật này với điều 177 của Luật Đất đai có thể hiểu trong trường hợp chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần mà bị giải thể hay phá sản thì Nhà nước không thu hồi đất và quyền sử dụng đất đó là của chủ đầu tư và sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật về giải thể hay phá sản.
Tuy nhiên cần tính đến đặc thù của việc thuê lại đất trong KCN là doanh nghiệp sử dụng đất trong KCN được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho phần diện tích thuê (điểm e, khoản 1, điều 99, Luật Đất đai), cho dù thuê lại đất theo hình thức trả tiền một lần hay hàng năm từ chủ đầu tư.
Về điểm này, có thể thấy Luật Đất đai còn bỏ ngỏ “số phận” của doanh nghiệp thuê lại đất trong KCN trong trường hợp thu hồi đất do chủ đầu tư KCN được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần bị giải thể hay phá sản. Rõ ràng sẽ là chính đáng nếu như doanh nghiệp này sẽ được Nhà nước cho thuê đất để có thể tiếp tục sản xuất, kinh doanh.
(责任编辑:Nhà cái uy tín)
- ·Tân Hưng: Nông dân thu hoạch lúa Đông Xuân sớm có lợi nhuận cao
- ·Khởi động Dự án phim ngắn CJ mùa 5 năm 2024
- ·Trao 4.876 máy tính bảng cho học sinh nghèo
- ·Tăng cường giáo dục pháp luật, đạo đức, lối sống cho học sinh
- ·Giá vàng SJC giảm 100.000 đồng phiên đầu tuần, tỷ giá trung tâm tăng nhẹ
- ·MB tiếp tục khẳng định lợi thế tiên phong chuyển đổi số
- ·Học các ngành nghệ thuật truyền thống, đặc thù được giảm 70% học phí
- ·Đại học Huế có nhà khoa học nhận giải thưởng của Viện Hàn lâm Pháp
- ·Giá xăng dầu hôm nay 22/10: Thế giới bật tăng, trong nước điều chỉnh thế nào?
- ·Tỷ giá AUD hôm nay 20/2/2024: Ngân hàng ACB, MB tăng giá bán; đô la Úc chợ đen giảm
- ·Tài sản nào cho con ngoài giá thú?
- ·Mỹ thay đổi kế hoạch, tăng tốc chuyển giao xe tăng M1 Abrams cho Ukraine
- ·Công bố điểm tuyển sinh lớp 10 THPT năm học 2023
- ·Dự trữ ngoại hối của Hàn Quốc tăng tháng thứ 9 liên tiếp
- ·Chủ tịch nước Nguyễn Xuân Phúc thăm cấp Nhà nước tới Hàn Quốc từ 4
- ·Giá vàng hôm nay đảo chiều tăng mạnh, vàng SJC bán ra 78,50 triệu đồng/lượng
- ·Tạp chí Thị trường Tài chính
- ·Bảo đảm sách giáo khoa và giáo viên kịp thời cho năm học 2023
- ·Yêu thật nhiều để rồi mất niềm tin...
- ·Nga tố UAV Ukraine tấn công trạm bơm dầu, Kiev phản đối ‘đóng băng’ chiến sự