Năm 2020 "kém sắc"

Năm 2020, ảnh hưởng lớn từ dịch bệnh Covid-19 đã khiến nguồn thu của Công ty cổ phần Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo(mã CK: ITA) từ mảng cho thuê đất nền kèm hạ tầng và nhà xưởng suy giảm đáng kể, đặc biệt vào quý cuối cùng của năm. Hoạt động này vẫn đóng góp lớn nhất vào tổng doanh thu năm 2020 của ITA với tỷ trọng lên đến 94%.

Kết quả này kéo theo doanh thu năm 2020 của ITA cũng sụt giảm 50% so với cùng kỳ, xuống 649 tỷ đồng. Trong năm qua, ITA đã thực hiện hoàn nhập dự phòng các khoản đầu tư tài chính dài hạn (hơn 100 tỷ đồng) đồng thời không còn phải lập dự phòng đầu tư (gần 61 tỷ đồng) tuy nhiên lợi nhuận sau thuế vẫn giảm 13% so với năm trước, xuống 179 tỷ đồng.

Theo thuyết minh trên báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán năm 2020, việc hoàn nhập dự phòng và giảm trích lập của ITA xuất phát từ các khoản đầu tư và phải thu được kiểm toán lưu ý liên quan tới dự án Nhiệt điện Kiên Lương hiện chưa thể triển khai do còn vướng các vấn đề pháp lý.

Trong đó, khoản đầu tư vào Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Năng lượng Tân Tạo(TEDC) và Công ty cổ phần Năng lượng Tân Tạo 2(TEC 2) có tổng giá trị hơn 2.170 tỷ đồng và khoản phải thu từ TEDC, TEC 2 và Công ty cổ phần Năng lượng Tân Tạo (TEC) có tổng giá trị 1.392 tỷ đồng.

Ban lãnh đạo ITA cho rằng khoản đầu tư và công nợ phải thu nói trên không có khả năng suy giảm và có chủ trương tiếp tục thực hiện dự án Nhiệt điện Kiên Lương. Tuy nhiên, theo đánh giá của Công ty Chứng khoán ABS mức đầu tư dài hạn và phải thu này tiềm ẩn nhiều rủi ro, khó thu hồi, khả năng mất vốn cao và có thể cản trở huy động vốn trong tương lai.

Bên cạnh đó, đến cuối năm 2020, ITA đã ghi nhận 100% doanh thu cho toàn bộ thời gian cho thuê lại trên phần đất đã phát triển cơ sở hạ tầng tại Khu công nghiệp Tân Tạo - Khu mở rộng với tổng diện tích 921.198 m²và Khu công nghiệp Tân Đức trên tổng diện tích 1.651.430 m². Giá vốn tương ứng bao gồm tiền thuê đất phải trả, được ước tính dựa trên đơn giá thuê đất của các hợp đồng thuê đất hàng năm và các phụ lục có liên quan đã được ký kết với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại thời điểm ghi nhận doanh thu.

Tuy nhiên, do hiện tại vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể về xác định đơn giá này nên tập đoàn vẫn chưa xác định được giá trị tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê tương ứng với phần diện tích đất nêu trên tại Khu công nghiệp Tân Tạo - Khu mở rộng và Khu công nghiệp Tân Đức. Kiểm toán cũng nhấn mạnh rằng số tiền thực tế có thể sẽ khác với con số mà ITA đã trích trước đó.

Điều này để ngỏ khả năng dẫn đến điều chỉnh có thể ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của ITA trong các kỳ báo cáo sau khi có đơn giá chính xác tiền thuê đất nêu trên.

Năm 2021 và áp lực cạnh tranh

Năm 2021, trên mức cơ sở thấp của năm trước, ITA lên kế hoạch kinh doanh với chỉ tiêu doanh thu 910 tỷ đồng, tăng 40% và lợi nhuận thuần dự kiến 237 tỷ đồng, gần như đi ngang so với năm 2020. Tập đoàn cho biết sẽ tập trung đầu tư vào Khu công nghiệp Tân Đức giai đoạn 2 để đáp ứng kịp thời nhu cầu và thu hút đầu tư trong tình hình mới.

Công ty chứng khoán ABS cho rằng, cạnh tranh trở nên khó khăn hơn cho ITA khi nhiều dự án bất động sản khu công nghiệp mới được cung cấp ra thị trường tại 2 tỉnh thành chiến lược là Long An và TP HCM.

Việc chậm triển khai các dự án giai đoạn mới cũng khiến ITA kém hấp dẫn hơn đối với các chủ đầu tư mới ngay cả khi nhu cầu sản xuất công nghiệp đang gia tăng, đồng thời cản trở việc tận dụng giá thuê trên thị trường khu công nghiệp đang được cải thiện.

Thêm vào đó, do đã ghi nhận 100% doanh thu cho toàn bộ thời gian cho thuê tại phần mở rộng của 2 dự án Khu công nghiệp Tân Tạo và Tân Đức, ITA sẽ không ghi nhận thêm các khoản thu liên quan đến 2 dự án kể trên cho đến hết thời hạn thuê.

Do đó, ABS đã điều chỉnh giảm dự phóng tăng trưởng doanh thu thuần năm 2021 từ 13% xuống 8,3% do sức phục hồi của mảng cho thuê khu công nghiệp không đạt được như kỳ vọng đồng thời đánh giá thêm sức ảnh hưởng của dịch Covid-19 đã trở lại vào đầu năm nay.

Mặt khác, một dự án quan trọng trong chiến lược mở rộng của ITA là dự án Khu công nghiệp Saigon - Mekong (Long An) hiện vẫn đang trong giai đoạn trình Thủ tướng Chính phủ. Nếu khoản đầu tư này chưa được thông qua, ITA sẽ gặp khó khăn về mặt phát triển và sẽ phải phụ thuộc hầu hết vào sự tăng giá thuê trên thị trường để cải thiện lợi nhuận.

Ngoài ra, ITA cũng phải đối mặt với một số rủi ro về tình hình tài chính với lượng tiền mặt quá ít ỏi chỉ chiếm 0,6% tổng tài sản trong khi đó tồn kho lại thường xuyên duy trì ở mức cao khoảng 1/3 tổng tài sản và có tốc độ giải phóng rất thấp trong nhiều năm.

Về lý thuyết, việc làn sóng FDI và sự chuyển dịch nhà xưởng được đẩy nhanh sau đại dịch Covid-19 sẽ mở ra cơ hội lớn đối với nhóm ngành bất động sản khu công nghiệp. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ năng lực để nắm bắt cơ hội này.

Kết quả kinh doanh năm vừa qua đã phần nào phản ánh sự hạn chế của ITA trước áp lực cạnh tranh ngày càng lớn trong lĩnh vực giàu tiềm năng này. Thậm chí, nếu đạt được mức tăng trưởng như trong kế hoạch năm 2021, doanh thu của tập đoàn này vẫn chưa thể phục hồi về mức trước dịch (năm 2019), thậm chí còn thấp hơn tới 30%.

Thiếu đi hỗ trợ từ kết quả kinh doanh, khá bất ngờ khi cổ phiếu ITA vẫn liên tục tạo sóng trên thị trường trong xu thế nhà đầu tư kỳ vọng lớn vào bất động sản khu công nghiệp. Hiện cổ phiếu này đang dao động quanh mức 7.500 đồng/cổ phiếu, tăng gấp 4 lần so với thời điểm cách đây 1 năm.

Bên cạnh kết quả kinh doanh ảm đạm, ITA cũng "bỏ quên" hoạt động cổ tức cho cổ đông từ cuối năm 2013. Ngoài ra, cổ phiếu còn chịu hiệu ứng pha loãng trong giai đoạn 2014-2016 bất chấp kết quả kinh doanh không tăng tương xứng.

Do đó, nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng về điều gì thực sự thúc đẩy cổ phiếu này để tránh rơi vào vòng xoáy “tăng sốc - giảm sâu” từng không ít lần xảy ra trong quá khứ.