Tuy nhiên,áttriểnđôthịbiểnphảiđảmbảolợiíbxh bong da ý vấn đề đặt ra ở đây là tìm mô hình phát triển bền vững cho những đô thị biển, tránh tình trạng manh mún "nhà nhà làm khu nghỉ dưỡng, khách sạn".

Liên quan đến câu chuyện này, chuyên gia về quy hoạch đô thị và kiến trúc, Tiến sĩ - Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn đã có những trao đổi với DNSG.

Nhiều DA ven biển "bất động" nhiều năm, cụ thể như ở các địa phương như Kiên Giang, Đà Nẵng, Quảng Nam, Bình Thuận... có 780 dự án chậm triển khai, 260 trong số đó có khả năng bị thu hồi. Theo kinh nghiệm của ông, các cơ quan quản lý nhà nước cần đưa ra những ràng buộc như thế nào đối với nhà đầu tư (NĐT) để dự án được giao đúng đơn vị có năng lực mà không lãng phí cơ hội lẫn tài nguyên?

NĐT dự án thường được chia thành 3 loại. Loại A là NĐT dài hạn, hoàn toàn đủ tiềm lực về vốn (hoặc có được sự bảo đảm chắc chắn về huy động vốn) và kinh nghiệm. Họ quan tâm đến việc xây dựng thương hiệu dài hạn của mình và thường đóng vai trò chủ đạo trong quá trình phát triển và đưa DA vào vận hành.

Loại B cũng là NĐT dài hạn nhưng thiếu 1 trong 2 điều kiện, hoặc là có kinh nghiệm nhưng ít vốn, hoặc ngược lại. Do đó, họ cần phải tìm cách thu hút sự trợ giúp từ các nguồn khác để thực hiện DA.

Trong khi, loại C là NĐT cơ hội, ngay từ đầu đã không có thực lực, chỉ mong kiếm lợi thông qua việc tham gia 1 giai đoạn nào đó của DA, thường là tập trung vào giai đoạn đầu: xin phép đầu tư và phê duyệt DA.

Để có được một thị trường BĐS lành mạnh, Việt Nam cần nhiều NĐT loại A có uy tín để đóng vai trò đầu đàn trong việc phát triển các DA lớn.

Điều đáng lo là nhiều NĐT Việt Nam thuộc loại C, họ dựa vào mối quan hệ cá nhân, hoặc dựa vào mối quan hệ quốc tế mà chính quyền địa phương không kiểm tra được thực lực của họ để xin DA.

Các NĐT này đóng vai trò khuynh đảo thị trường địa ốc bằng việc nắm giữ những DA lớn tại các vị trí quan trọng.

Nhiều DA được "vẽ” DA giá hàng tỷ đô do thiếu thực tế, đã góp phần làm tăng tình trạng quy hoạch treo, bong bóng BĐS, tình trạng đất tăng giá do chi phí trung gian, trong khi không chú trọng đầu tư phát triển hạ tầng.

Điều này dẫn đến tình trạng phá sản DA hoặc DA kéo dài nhiều năm, gây ra lãng phí rất lớn cho địa phương.

Nhằm tránh tình trạng giao DA "sai địa chỉ”, các cơ quan quản lý nhà nước cần có chính sách ràng buộc với NĐT.

Trước hết là yêu cầu NĐT phải ký quỹ cho các giai đoạn thực hiện DA. NĐT ít vốn được khuyến khích lập công ty cổ phần, quỹ đầu tư, hoặc nhóm đầu tư để đạt yêu cầu về vốn và ký quỹ.

Thêm nữa là yêu cầu NĐT phải trình duyệt kế hoạch thực hiện dự án và cam kết thực hiện theo đúng lịch trình kế hoạch thực hiện DA được duyệt.

Trong đó, DA nên được chia thành nhiều khu cho nhiều giai đoạn phát triển. Không khuyến khích phát triển DA tự phát theo hình thức "da beo", mà theo hình thức vết dầu loang.

NĐT phải xây dựng kiến trúc hạ tầng, thượng tầng hoàn chỉnh và một giai đoạn nhất định của DA được thực hiện hoàn chỉnh mới được chào bán ra thị trường khu lân cận kế tiếp.

Ngoài ra, cho phép NĐT thay đổi chiến lược phát triển DA, hoặc thu hẹp quy mô trong quá trình thực hiện khi họ có khó khăn về tài chính hoặc những khó khăn khác để tiến độ phát triển DA như đã cam kết khớp với tình trạng thực tế.

Nhưng sau một thời gian nhất định (tối đa là 3 - 5 năm) mà DA không tiến triển hoặc tiến triển quá chậm, thì DA phải được đấu giá hoặc thu hồi để giao cho NĐT khác có năng lực hơn.

Cuối cùng, các chính sách trên phải được áp dụng minh bạch và công bằng cho tất cả NĐT, không có chế độ miễn trừ hoặc ưu ái đặc biệt cho bất cứ NĐT nào.

Biển Đà Nẵng

(责任编辑：La liga)