Xu hướng dịch chuyển của bất động sản văn phòng

Theo khảo sát của Savills, các văn phòng cao cấp tập trung vào đối tượng là khách thuê doanh nghiệp thường ưu tiên phát triển tại các khu vực kinh tế trọng điểm của thành phố như khu vực Hoàn Kiếm (Hà Nội) và quận 1 (TP HCM). Tuy nhiên xu hướng dịch chuyển, mở rộng dự án văn phòng ra ngoài trung tâm đang tăng mạnh khi quỹ đất trung tâm ngày càng giới hạn và chi phí phát triển bất động sản cũng không hề thấp. 

Đáng chú ý, Hà Nội đã bắt đầu quá trình dịch chuyển từ 10 năm trước và TP HCM bắt đầu trong 2 năm trở lại đây. Hiện nay, Thủ đô đã hình thành rõ rệt 3 khu vực tập trung văn phòng hạng A bao gồm Hoàn Kiếm, khu nội đô (chiếm 38% tổng nguồn cung) và khu vực phía Tây Hà Nội (chiếm 35%).

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cho thuê thương mại Savills Hà Nội, việc chuyển dịch từ rất sớm đã tác động tích cực đến giá thuê. Khoảng 10 năm trước, hai khu vực nội thành và phía Tây phải giảm giá thuê để thu hút khách thuê thì nay đã ghi nhận sự ổn định và tăng trưởng.

"Giá thuê tại các khu vực này không cao như quận trung tâm nhưng khách thuê được hưởng những lợi ích nhất định và chất lượng toà nhà rất tốt. Vì vậy, nhu cầu văn phòng hạng A khá cao ở hai trung tâm mới, thậm chí cao hơn cả quận Hoàn Kiếm”, bà Minh cho biết. 

Chia sẻ thêm về vấn đề này, bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Cho thuê Thương mại, Savills TP HCM cho rằng nguồn cung thị trường văn phòngTP HCM tiếp tục dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm. Trong 3 năm tới, TP HCM không có nguồn cung mới cho văn phòng hạng A, trong tương lai có thể sẽ hình thành rõ rệt các khu vực mới tập trung văn phòng hạng A như thị trường Hà Nội.

Doanh nghiệp Hàn Quốc ưu tiên tìm kiếm văn phòng tại Hà Nội

Theo khảo sát của Savills trên toàn bộ khách thuê văn phòng tại thị trường Hà Nội và TP HCM trong quý I/2021, các nhóm ngành chính chiếm lĩnh thị trường văn phòng cho thuê ở cả hai thành phố là tài chính, bảo hiểm, bất động sản, sản xuất và IT. Tuy nhiên, mỗi thị trường lại có sự khác biệt về quốc tịch các doanh nghiệp.

Các tập đoàn đa quốc gia thường chọn TP HCM - trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước - để đặt trụ sở chính. Song, các doanh nghiệp Việt Nam vẫn ưu tiên mở văn phòng tại Hà Nội. Cụ thể, nhóm doanh nghiệp Việt chiếm tỷ trọng thuê chủ đạo tới 46% tổng diện tích văn phòng đã lấp đầy ở Hà Nội và 35% tại TP HCM.

Đáng chú ý, các doanh nghiệp Hàn Quốc đặt biệt ưu tiên đặt văn phòng tại Hà Nội bởi khi gia nhập thị trường Việt Nam và mở trụ sở hoạt động kinh doanh, họ khá phụ thuộc vào cộng đồng các nhóm doanh nghiệp Hàn Quốc. Diện tích văn phòng các doanh nghiệp Hàn Quốc thuê tại Hà Nội cao hơn 60% so với TP HCM. 

Trong khi đó, các doanh nghiệp Nhật Bản vào thị trường Việt Nam thường nhắm vào mảng sản xuất và có xu hướng xây dựng thành cộng đồng. Theo khảo sát của Savills, doanh nghiệp Nhật Bản có diện tích thuê văn phòng tại Hà Nội và TP HCM tương đương nhau, cho thấy tiềm năng hay đánh giá mức độ kinh doanh của hai thị trường này đang theo sát nhau. 

"Nguồn cung văn phòng tại thị trường Hà Nội hiện nay chưa đáp ứng được nhu cầu đang rất lớn. Dù vậy khách thuê doanh nghiệp vẫn có không ít lựa chọn tại  các toà nhà văn phòng chính thống với chất lượng tốt và quản lý chuyên nghiệp", bà Minh cho biết và khẳng định các doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp IT, công nghệ hay khởi nghiệp, nên tìm kiếm văn phòng hạng A tại khu vực phía Tây hoặc khu nội thành Hà Nội để có nhiều lựa chọn thuê linh hoạt.

Đối với thị trường TP HCM, nhiều quận đang có tiềm năng phát triển các tòa nhà văn phòng đáp ứng nhu cầu cao của khách thuê như khu vực quận 2, quận 7 và quận Thủ Đức. Tuy vậy, các khu vực này chưa hình thành rõ ràng là trung tâm mới tại TP HCM, khi khách thuê tìm kiếm văn phòng hạng A thì lựa chọn đầu tiên vẫn là quận 1, theo bà An. 

Theo dự báo của Savills, đến năm 2023, Hà Nội sẽ có thêm các dự án hạng A mới tập trung tại quận Ba Đình (khu nội thành) và quận Cầu Giấy (khu phía Tây) với giá thuê trung bình hạng A được kỳ vọng tăng đến 35 - 37USD/m2/tháng. Tại TP HCM, nhu cầu từ các doanh nghiệp được ghi nhận tiếp tục gia tăng và sẽ vượt cả nguồn cung với giá thuê văn phòng hạng A kỳ vọng tăng trưởng ở mức 3%/năm.