Vấn đề còn lại của Luật Đất đai

“Luật Đất đai 2024 - Những nội dung quan trọng doanh nghiệpcần biết” là chủ đề hội thảo vừa được VCCI tổ chức,ấtcầnthiếtthíđiểmmởrộngđấtchonhàởthươngmạkết quả của bồ đào nha với sự tham gia của hàng trăm đại diện doanh nghiệp và nhiều diễn giả gắn bó suốt quá trình soạn thảo đạo luật vô cùng quan trọng này.

Theo Phó tổng thư ký, kiêm Trưởng ban Pháp chế VCCI, ông Đậu Anh Tuấn, Luật Đất đai mới đã tháo gỡ chồng chéo giữa các văn bản pháp luật, từ đó thủ tục về đất đai sẽ nhanh hơn, thúc đẩy giao dịch trên thị trường. Vấn đề còn lại là quy định về quỹ đất thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Cụ thể, việc chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại có 2 trường hợp: nếu doanh nghiệp đang có đất, thì yêu cầu có toàn bộ hoặc một phần đất ở (khoản 6, Điều 127); trường hợp doanh nghiệp đi thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, thì phải có 100% “đất ở” (điểm b, khoản 1, Điều 127).

“Các trường hợp nhận quyền sử dụng đất phải có văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận và phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Theo Luật Đất đai 2013 chỉ có trường hợp đi ‘gom’ đất nông nghiệp mới cần văn bản của UBND cấp tỉnh”, ông Tuấn so sánh.

Theo sát quá trình hoàn thiện Luật Đất đai 2024, ông Tuấn nhấn mạnh, quy định về quỹ đất thực hiện dự án nhà ở thương mại đã được thảo luận rất nhiều khi thông qua một luật sửa 9 luật về đầu tư, kinh doanh (đầu năm 2022). Tiếp đến, đây lại là vấn đề tranh cãi lớn khi soạn thảo Luật Đất đai và đang mở ra cơ chế thí điểm.

Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở (Dự thảo) dự kiến được trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ bảy (tháng 5/2024).

Theo hồ sơ phục vụ công tác thẩm định của Bộ Tư pháp, định hướng quy định tại Dự thảo như sau:

Thứ nhất, đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất là các loại đất theo quy định tại Điều 9, Luật Đất đai năm 2024, mà đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Hình thức thỏa thuận bao gồm: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất.

Thứ hai, đất do doanh nghiệp kinh doanh bất động sảnđang có quyền sử dụng thuộc một hoặc bao gồm các loại đất sau: đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Trường hợp dự án nhà ở thương mại cần mở rộng diện tích so với diện tích đất doanh nghiệp đang sử dụng, thì doanh nghiệp thực hiện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất quy định tại khoản 1 của điều này để có đất thực hiện dự án.

Thứ ba, trường hợp trong khu đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 của điều này có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý, thì Nhà nước thu hồi đất thực hiện giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư không thông qua đấu giáquyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầulựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Định hướng quy định lựa chọn dự án, địa bàn thực hiện thí điểm là: việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở không vượt quá 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030. Ưu tiên thực hiện thí điểm đối với khu vực đô thị, khu vực quy hoạch phát triển đô thị đã được phê duyệt.

Căn cứ quy định tại Nghị quyết này, UBND cấp tỉnh quy định cụ thể về việc thực hiện dự án thí điểm phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp thông qua danh mục dự án thí điểm trước khi thực hiện thí điểm. Việc thí điểm được thực hiện từ năm 2025 và kéo dài trong 5 năm.

Hồi âm đề nghị tham gia ý kiến đối với hồ sơ Dự thảo, VCCI nêu rõ, việc cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất khác”, cho phép doanh nghiệp đang có “đất khác” được thực hiện dự án nhà ở thương mại là một trong những kiến nghị lớn và quan trọng của doanh nghiệp trong quá trình soạn thảo Luật Đất đai 2024.

Luật Đất đai 2024 mới dừng ở quy định doanh nghiệp chỉ được nhận chuyển nhượng “đất ở”, doanh nghiệp đang có “đất ở hoặc đất ở và đất khác” mới được phép thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

VCCI hoàn toàn đồng ý và thống nhất cao với việc xây dựng Nghị quyết thí điểm cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất khác”, cho phép doanh nghiệp đang có “đất khác” được thực hiện dự án nhà ở thương mại. Đây là quy định rất cần thiết, đáp ứng được nhu cầu thực tiễn, khắc phục các vướng mắc hiện tại và tháo gỡ các vướng mắc của nhiều dự án hiện nay.

Mấu chốt là ngăn chặn rủi ro

Quá trình xây dựng Dự thảo, đề xuất thí điểm cũng đã nhận được sự đồng tình của nhiều địa phương, bao gồm cả những nơi chưa từng thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hoặc sử dụng đất ở và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang làm đất ở (như Hưng Yên và một số nơi khác). Với thành phố lớn mà nhiều dự án đang có vướng mắc, thì sự ủng hộ Dự thảo càng mạnh mẽ.

Khẳng định việc xây dựng Dự thảo là rất cần thiết, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nêu khá nhiều vướng mắc trên thực tế. Chẳng hạn, nếu chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở, thì sẽ không thể có quỹ đất ở đủ lớn để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn, có đầy đủ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ và các tiện ích, dịch vụ đô thị.

Lý do là, thửa đất ở lớn nhất theo quy định của pháp luật đất đai về hạn mức giao đất ở không quá 400 m2, còn các thửa đất ở hiện hữu có diện tích lớn nhất tại các đô thị cũng chỉ khoảng vài ngàn mét vuông. “Điển hình là, biệt thự cổ 110 - 112 Võ Văn Tần (quận 3, TP.HCM) có 3 mặt tiền đường chỉ có diện tích hơn 2.700 m2”, HoREA dẫn chứng.

Theo HoREA, vấn đề mấu chốt là phải phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro gây thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai và không để nhà đầu tư chiếm hưởng không chính đáng phần chênh lệch địa tô khi thực hiện cơ chế tự thỏa thuận. Các quy định chặt chẽ, đồng bộ về giá đất của Luật Đất đai 2024 nếu được thực thi đầy đủ, thì sẽ phòng ngừa và ngăn chặn được rủi ro nói trên.

Về địa bàn được thực hiện, HoREA bày tỏ “rất hoan nghênh” khi Dự thảo đang đề xuất theo hướng tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được phép ban hành về tiêu chí về địa bàn, vốn đầu tư và các tiêu chí khác phù hợp với thực tế tại địa phương để lựa chọn dự án tại địa bàn được phép thí điểm.

Tuy nhiên, VCCI cho rằng, đề xuất này có thể tạo ra sự lo ngại về cơ chế xin - cho khi xác định các dự án đầu tư được áp dụng cơ chế thí điểm. Để hạn chế tình trạng này, VCCI đề nghị cân nhắc quy định tiêu chí chung ngay tại Nghị quyết, các địa phương sẽ dựa vào tiêu chí này để xác định các dự án phù hợp.